房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅時應(yīng)掌握的原則
一、根據(jù)國稅函[2002]512號文件規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅從2002年8月1日起開始進(jìn)行清算審計(jì)。
二、清算范圍：凡是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上建筑物及其附著物并取得收入的單位及個人（不含集體土地項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓）。
三、計(jì)算依據(jù)：為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額，即：
收入指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益；
扣除項(xiàng)目余額：
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；
2.開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；
3.新建及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或老舊房及建筑物的評估價格；
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
5.財政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（可按取得土地使用權(quán)所支付的金額+開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施之和）加計(jì)20%的扣除。
四、扣除項(xiàng)目金額中的利息支出。凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可將不高于商業(yè)銀行同類同期貸款利率所支付的利息據(jù)實(shí)扣除，其它房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按房地產(chǎn)成本之和的5%的比例計(jì)算扣除金額。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算合攤利息支出并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按房地產(chǎn)成本之和的10%比例計(jì)算扣除金額。
五、關(guān)于成片開發(fā)、分期分批轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的企業(yè)，其扣除項(xiàng)目金額的確定。
原則上按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，如采取其它方式?jì)算分?jǐn)偟?，須報地方主管稅?wù)局批準(zhǔn)。
對成本核算的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算，對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積進(jìn)行審核時，可按棟號掌握，平均每戶建筑面積在120平方米以下。
對以“開發(fā)小區(qū)”為計(jì)算單位的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)，對開發(fā)小區(qū)內(nèi)的建筑（含公房、辦公寫字樓、非標(biāo)準(zhǔn)住宅）應(yīng)分別按單位工程（棟號）計(jì)算土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他辦公成本了解不清的，一律按規(guī)定征稅。
成本核算單位一經(jīng)確定，在土地增值稅未清算之前，不得變動。
六、納稅登記及申報。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，申報時須提交：
1.房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書；
2.土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同；
3.房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。
房地產(chǎn)所在地：是指房地產(chǎn)的座落地，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)座落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。
七、清算期為：竣工清算后2個月內(nèi)到地方稅務(wù)機(jī)關(guān)一次匯算清繳，多退少補(bǔ)，清算期為3年，外商投資企業(yè)申報地點(diǎn)為地稅局涉外所，外籍個人在地稅局涉外分局。
八、減免稅規(guī)定：凡是在1994年1月1日前簽訂的房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項(xiàng)并按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)的，在1994年1月1日至1998年12月31日期間首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免土地增值稅。（簽訂合同以有償受讓土地合同之日為準(zhǔn)。）
相關(guān)文件中規(guī)定的首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，多指1994年1月1日至1998年12月31日期間新購的房地產(chǎn)第一次轉(zhuǎn)讓的行為。
九、關(guān)于延長納稅期的規(guī)定。
《關(guān)于對1994年1月1日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知》中規(guī)定的“對1994年1月1日以前簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，其在1994年1月1日以后5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的免征土地增值稅”的稅收優(yōu)惠政策已于1998年底到期，但為配合國家宏觀調(diào)控政策，啟動投資和消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，經(jīng)各相關(guān)機(jī)關(guān)研究決定，此項(xiàng)免征土地增值稅的政策期限延長至2000年底。
十、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的征免稅問題。
對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
十一、關(guān)于合作建房的征免稅問題。
對于一方出地、一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
十二、對納稅人預(yù)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在季度申報時暫緩按預(yù)售收入的0.5%預(yù)征土地增值稅，申報期為季度終了后15日，需在此期間辦理納稅申報手續(xù)。
十三、既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的征免稅問題。
應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的企業(yè)，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能運(yùn)用條例第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定。（注：條例第八條（一）項(xiàng)規(guī)定，建造標(biāo)準(zhǔn)住宅出售、增值稅未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免土地增值稅）
十五、納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工，辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。
十六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，納稅申報時間為自取得銷售（預(yù)售）許可證起，在每季度15日內(nèi)辦理納稅申報手續(xù)（含零申報）。
二、清算范圍：凡是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上建筑物及其附著物并取得收入的單位及個人（不含集體土地項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓）。
三、計(jì)算依據(jù)：為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額，即：
收入指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益；
扣除項(xiàng)目余額：
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；
2.開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；
3.新建及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或老舊房及建筑物的評估價格；
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
5.財政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（可按取得土地使用權(quán)所支付的金額+開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施之和）加計(jì)20%的扣除。
四、扣除項(xiàng)目金額中的利息支出。凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可將不高于商業(yè)銀行同類同期貸款利率所支付的利息據(jù)實(shí)扣除，其它房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按房地產(chǎn)成本之和的5%的比例計(jì)算扣除金額。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算合攤利息支出并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按房地產(chǎn)成本之和的10%比例計(jì)算扣除金額。
五、關(guān)于成片開發(fā)、分期分批轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的企業(yè)，其扣除項(xiàng)目金額的確定。
原則上按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，如采取其它方式?jì)算分?jǐn)偟?，須報地方主管稅?wù)局批準(zhǔn)。
對成本核算的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算，對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積進(jìn)行審核時，可按棟號掌握，平均每戶建筑面積在120平方米以下。
對以“開發(fā)小區(qū)”為計(jì)算單位的房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)，對開發(fā)小區(qū)內(nèi)的建筑（含公房、辦公寫字樓、非標(biāo)準(zhǔn)住宅）應(yīng)分別按單位工程（棟號）計(jì)算土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他辦公成本了解不清的，一律按規(guī)定征稅。
成本核算單位一經(jīng)確定，在土地增值稅未清算之前，不得變動。
六、納稅登記及申報。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，申報時須提交：
1.房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書；
2.土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同；
3.房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。
房地產(chǎn)所在地：是指房地產(chǎn)的座落地，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)座落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。
七、清算期為：竣工清算后2個月內(nèi)到地方稅務(wù)機(jī)關(guān)一次匯算清繳，多退少補(bǔ)，清算期為3年，外商投資企業(yè)申報地點(diǎn)為地稅局涉外所，外籍個人在地稅局涉外分局。
八、減免稅規(guī)定：凡是在1994年1月1日前簽訂的房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項(xiàng)并按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)的，在1994年1月1日至1998年12月31日期間首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免土地增值稅。（簽訂合同以有償受讓土地合同之日為準(zhǔn)。）
相關(guān)文件中規(guī)定的首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，多指1994年1月1日至1998年12月31日期間新購的房地產(chǎn)第一次轉(zhuǎn)讓的行為。
九、關(guān)于延長納稅期的規(guī)定。
《關(guān)于對1994年1月1日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知》中規(guī)定的“對1994年1月1日以前簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，其在1994年1月1日以后5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的免征土地增值稅”的稅收優(yōu)惠政策已于1998年底到期，但為配合國家宏觀調(diào)控政策，啟動投資和消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，經(jīng)各相關(guān)機(jī)關(guān)研究決定，此項(xiàng)免征土地增值稅的政策期限延長至2000年底。
十、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的征免稅問題。
對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
十一、關(guān)于合作建房的征免稅問題。
對于一方出地、一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
十二、對納稅人預(yù)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在季度申報時暫緩按預(yù)售收入的0.5%預(yù)征土地增值稅，申報期為季度終了后15日，需在此期間辦理納稅申報手續(xù)。
十三、既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的征免稅問題。
應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的企業(yè)，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能運(yùn)用條例第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定。（注：條例第八條（一）項(xiàng)規(guī)定，建造標(biāo)準(zhǔn)住宅出售、增值稅未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免土地增值稅）
十五、納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工，辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。
十六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，納稅申報時間為自取得銷售（預(yù)售）許可證起，在每季度15日內(nèi)辦理納稅申報手續(xù)（含零申報）。
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