物業(yè)稅征收應摸著石頭平穩(wěn)過河

　　最近，“‘十一五’期間將要開征物業(yè)稅成為人們關注的一個焦點問題。

　　開征物業(yè)稅重要的市場背景有兩個：第一，物業(yè)稅正在一些城市包括寧夏、北京等城市進行模擬測試。第二，從去年到今年的7月份，全國相當多的地方，特別是沿海地區(qū)的特大城市、大型城市房價飛漲，處于高位敏感的階段。如何通過各種手段尤其是稅收手段平抑房價，亦成為眾目所至。

　　中共十六屆三中全會就曾經(jīng)提出，在條件具備的時候，對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，同時相應取消有關稅收的改革方案。中共中央五中全會也提出了穩(wěn)步推進開征物業(yè)稅的任務。在這樣重要的市場背景下，老百姓很自然地希望了解：物業(yè)稅如果開征的話，對住房消費的影響到底怎么樣？

　　對此，學界甚至稅務征管和稅收研究部門一直有不同的說法，至少目前人們分別持有兩種看法：其一是，開征物業(yè)稅將對我國居高不下的房地產(chǎn)價格有所抑制。按照2003年10月份召開的三中全會的精神，我國的物業(yè)稅將在保有階段開征，會遏制住房需求，以此降低消費者的購房門檻。有很多學者提出，開征物業(yè)稅后，購房的成本和房價將有可能下降30％到40％。減輕了房地產(chǎn)各個不同階段的總成本，使房地產(chǎn)成為“平買貴用”。但是，還有另一種看法也很值得一提：中國社會科學院財貿(mào)所的研究員夏杰長就擔心，開征物業(yè)稅，買房不但不會“平買貴用，甚至會是”貴買貴用“，更加加重了群眾的負擔。他說，學經(jīng)濟學的都知道，購買房子和購買一般的商品不完全相同。物業(yè)稅開征，是從成本的角度影響價格，而住房的價格除了土地的供應、價值規(guī)律決定的供求關系外，還決定于居民的收入水平以及由收入水平?jīng)Q定的有效需求、特別是居民對未來的房價的預期帶來的需求：”買房人并不僅僅是買今天，還是買明天。

　　夏杰長舉例說：溫州買房團在上海和溫州買房子，不是炒今年和明年，而是賭十年。所以，靠簡單地征收物業(yè)稅，事實上是扭轉不了住房消費趨勢，扭轉不了住房價格的基本走勢和格局的。據(jù)此，夏杰長的基本判斷是，物業(yè)稅開征以后，很可能會出現(xiàn)買房不易，用房更難的現(xiàn)象。

　　作為財稅研究人員，夏杰長同時提出，有些學者提到的把物業(yè)稅打造成地方政府的主體稅收的建議，恐怕還任重道遠。首先，在住房保有這個階段，我國房地產(chǎn)稅制尚存在以下問題：第一，除一些城市外，整體收入規(guī)模偏小，據(jù)他的統(tǒng)計看，城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅兩個稅種合并起來，2004年僅為472億元，而當年地方的財政收入是11879億元，只占到地方財政收入的4％，規(guī)模很小。房地產(chǎn)稅收在整個地方財政收入與主體稅種的地位并不匹配。第二，房地產(chǎn)稅收很不統(tǒng)一。第三，稅權過度集中在中央。其次，從流通環(huán)節(jié)來看，房地產(chǎn)稅制也存在問題：第一，稅負偏重，必然會出現(xiàn)逃稅現(xiàn)象嚴重的問題。夏杰長說，現(xiàn)在偷逃稅嚴重的兩個主要領域，一是個人所得稅，一是房地產(chǎn)業(yè)稅。據(jù)福州提供的材料，房地產(chǎn)業(yè)的稅收專項檢查發(fā)現(xiàn)，偷漏稅高達70％。他認為，偷逃稅嚴重，有個人道德問題，有征收漏洞問題，但如果從經(jīng)濟研究的角度來講，還應該考慮到的甚至更主要的是高稅率的問題。第二，房地產(chǎn)稅制的收費項目多，而且費大于稅。由地方提供的材料說明，在房地產(chǎn)開發(fā)中，各種收費高達50多項，福州經(jīng)歷了清理以后，仍然還有20多個收費項目，收費占整個成本的60％。第三，稅種的設計比較多，而且重疊。第四，稅收調控存在一定的負面影響。對此夏杰長提出，稅收的目的一是為國聚財，一是宏觀調控。但是如何調控值得反思。稅收，特別是稅制，無論是對個人還是企業(yè)，最主要的作用是對未來的成本的一種理性的預期，也就是告訴這個企業(yè)，告訴這個居民，未來多少年按這樣的稅率，這樣的征收稅基納稅。他說，多變的、動來動去的稅收不利于企業(yè)作投資判斷。

　　因此，夏杰長認為，必須理性看待物業(yè)稅征收。即使開征，他主張要分步實施，循序漸進。先搞試點，再全面推進。物業(yè)稅是針對不動產(chǎn)開稅，不動產(chǎn)具有明顯的局域性、地域性。要先搞試點，在有條件的地方，進行數(shù)據(jù)模擬測算。而且開征之前，必須也要像個人所得稅那樣先開聽證會，因為物業(yè)稅也跟個人所得稅一樣，是涉及到千家萬戶的切身的經(jīng)濟利益的一個稅種。同時，還應該分階段循序漸進，逐步落實，比如先對單位的法人統(tǒng)一征收，盡可能地對個人住房緩一步；先對城鎮(zhèn)居民開征，對農(nóng)村居民緩一步；先對高檔住宅開征，對普通住宅緩一步。

　　夏杰長研究員還提出了科學設計物業(yè)稅問題。他認為其中首先是征收范圍要認真研究。美國的第一套住房是不征稅的，我國在設計物業(yè)稅征收的范圍中，以面積來計算比較好，可以按照小康的標準略高一點來計算抵扣面積，比較符合公平納稅原則。第二，關于征收范圍，在一定的時期內最好不要對農(nóng)民自用住房征收。另外，征收物業(yè)稅的稅率一定要低，很多國家在1％上下，我國也應在這個范圍內較好。第三，計稅依據(jù)要按照評估的價格征收比，但究竟誰來評估，房管部門還是稅務部門？應當進行研究。第四，土地出讓金如何解決，這是物業(yè)稅設計當中最難的一個問題，夏杰長的觀點是：不要把物業(yè)稅和土地出讓金混在一起。