企業(yè)建造房屋土地使用權(quán)涉稅問題

　　問：企業(yè)建造房屋的土地使用權(quán)，根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第38號(hào)要求，可以土地和房屋分開計(jì)算，也就是說，在交納房產(chǎn)稅時(shí)，執(zhí)行新準(zhǔn)則，可以少交房產(chǎn)稅，這種說法是否正確？如果正確，請舉例說明，如何調(diào)整原來已計(jì)入房屋的土地使用權(quán)，（例子可以簡單些，不要那么復(fù)雜）

　　答：您好！《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定從價(jià)征收的房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。

　　那么房產(chǎn)原值又如何確定呢？財(cái)政部稅務(wù)總局（86）財(cái)稅地字第008號(hào)文件第十五條規(guī)定：房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在帳簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。對納稅人未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載的，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值，對房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評估。

　　此規(guī)定，是在86年頒布，是針對《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定，而不是針對新準(zhǔn)則，《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第四十七條規(guī)定：企業(yè)購入或以支持土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本；企業(yè)因利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。因此，企業(yè)自建的房產(chǎn)施工完畢后，應(yīng)當(dāng)依照《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定，由“在建工程”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”，其價(jià)值含有土地價(jià)值，也就是說企業(yè)自建房屋，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)包含取得的土地使用權(quán)所支付的價(jià)款。所以您司的處理不正確，應(yīng)該將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入房屋的價(jià)值，作為固定資產(chǎn)來處理。

　　我們認(rèn)為總局會(huì)出臺(tái)新的規(guī)定，對此進(jìn)行修訂，與新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定一致，但目前財(cái)稅地字第008號(hào)文件并沒有失效，現(xiàn)在按此規(guī)定執(zhí)行。