《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》解讀

　　土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。為了規(guī)范國家參與土地增值收益的分配方式，增加財政收入，我國自1994年1月1日起開征土地增值稅。但是隨著近十余年經(jīng)濟發(fā)展步伐的加快，尤其是房地產行業(yè)發(fā)展的如火如荼，國家加強了稅收調控力度，與之俱來的完善以往的土地增值稅政策、明確執(zhí)行中的相關問題也提上了日程。因此，財政部和國家稅務總局于2006年3月2日聯(lián)合下發(fā)了《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號，以下簡稱《通知》），該《通知》自2006年3月2日開始執(zhí)行，主要涵蓋以下幾個方面的內容：

　　明確普通標準住宅的執(zhí)行標準

　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條（一）規(guī)定“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅”

　　《財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》第三點也規(guī)定“對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅”。但是，面對這樣的普通住宅的優(yōu)惠卻無法恰到好處的把握怎樣的普通住宅才能達標享受優(yōu)惠?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第十一條雖然規(guī)定了普通標準住宅是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，但是過于籠統(tǒng)簡單。去年，國家在調整房地產營業(yè)稅政策時，統(tǒng)一制定了一個全國性的參照標準。這次土地增值稅政策的調整，為了統(tǒng)一執(zhí)行標準，規(guī)定“普通標準住宅”一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執(zhí)行。即中小套型、中低價位普通住房應同時滿足以下條件住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%.這樣就改變了以往享受土地增征稅優(yōu)惠而普通住宅標準規(guī)定不明、依據(jù)不清的狀況。

　　在此提請廣大納稅人注意兩點：一是納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，要分別核算土地增值額。否則，其建造的普通標準住宅不能適用普通標準住宅的免稅規(guī)定。二是本《通知》發(fā)布之日前已向房地產所在地地方稅務機關提出免稅申請，并經(jīng)稅務機關按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府原來確定的普通標準住宅的標準審核確定，免征土地增值稅的普通標準住宅，不做追溯調整。

　　轉讓舊房準予扣除項目的計算問題

　　納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的， 經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，取得土地使用權所支付的金額和舊房及建筑物的評估價格扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，實行核定征收。

　　這樣一來，無論舊房是否評估以及評估的合理與否，稅務機關與納稅人畢竟有了一個參考依據(jù)，即從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算，但加計基數(shù)是按發(fā)票所載金額固定不變的。

　　分類預征到期清算

　　《通知》規(guī)定：各地要進一步完善土地增值稅預征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學合理地確定預征率，并適時調整。對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，要按日加收滯納金。

　　《通知》中明文規(guī)定了納稅人應該在工程項目竣工結算后，對應納土地增值稅及時進行清算，多退少補。但是，為了防止有些房地產企業(yè)預繳稅款不清算的現(xiàn)象，《通知》進一步強調對已竣工驗收的房地產項目，凡轉讓的房地產的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務機關可以要求納稅人按照轉讓房地產的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉讓的房地產進行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局規(guī)定。

　　對土地增值稅征免規(guī)定嚴格限定

　　一是因政府城市規(guī)劃和國家建設需要搬遷行為，納稅人自行轉讓房地產的，免征土地增值稅。在《通知》中明確了什么是因“城市實施規(guī)劃”而搬遷和因“國家建設的需要”而搬遷的兩種情形。

　　因“城市實施規(guī)劃”而搬遷是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。

　　二是取消了對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

　　《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》的下發(fā)明確了土地增值稅政策執(zhí)行過程中出現(xiàn)問題的解決方法，是對以往的土地增值稅政策的進一步補充。