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房地產(chǎn)稅制的研究

來(lái)源: 稅務(wù)研究 編輯: 2001/12/29 00:00:00  字體:

  一、我國(guó)房地產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀及存在的主要問(wèn)題

  改革開(kāi)放以來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快,特別是20世紀(jì)90年代初期,房地產(chǎn)市場(chǎng)全面興起,熱度狂升。1992年全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資731.2億元,比上年增長(zhǎng)117%,開(kāi)發(fā)土地面積增長(zhǎng)78.1%;1993年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司驟增至19000多家。從1993年7月份開(kāi)始,房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始走下坡路,1994-1996年,平均每月投資以10個(gè)百分點(diǎn)下降,新開(kāi)工面積負(fù)增長(zhǎng)的局面長(zhǎng)期得不到扭轉(zhuǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì),1998年我國(guó)空置商品房面積到8000多萬(wàn)平方米,空置率達(dá)20%左右,資金積壓達(dá)到2000億元以上,造成了巨大的資源浪費(fèi)。為此,國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收優(yōu)惠政策,如對(duì)1998年6月30日以前建成的積壓商品房出售在一定期限內(nèi)免征營(yíng)業(yè)稅,從1999年下半年開(kāi)始減半征收固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅,從2000年開(kāi)始暫停征收固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅等。但房?jī)r(jià)居高不下,住房消費(fèi)受到極大抑制,行業(yè)性稅收優(yōu)惠措施效果不明顯。與此同時(shí),隨著住房制度改革的深入,城鎮(zhèn)居民個(gè)人擁有的房地產(chǎn)數(shù)量大大增加,房地產(chǎn)的擁有格局發(fā)生重大變化。為適應(yīng)這些變化,進(jìn)一步啟動(dòng)和搞活房地產(chǎn)市場(chǎng),積極擴(kuò)大內(nèi)需,促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康發(fā)展,房地產(chǎn)稅收作為國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控經(jīng)濟(jì)的重要手段之一,應(yīng)該發(fā)揮其更為重要的積極作用。但是,1994年稅制改革后,我國(guó)尚未形成一套完備的房地產(chǎn)稅收模式,與當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展極不適應(yīng)。

  (一)稅費(fèi)種類(lèi)多,“費(fèi)擠稅”現(xiàn)象嚴(yán)重

  1994年稅制改革后,在房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)存在著不同的相關(guān)稅種。

  1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及的各項(xiàng)稅收。主要有耕地占用稅、土地使用稅、印花稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅(已從2000年開(kāi)始暫停征收)、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅等。

  2.房地產(chǎn)交易過(guò)程中涉及的稅種。主要有契稅、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅(或個(gè)人所得稅)、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等。

  3.房地產(chǎn)靜態(tài)保有中涉及的各項(xiàng)稅收。主要有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅等稅種。

  此外,在房地產(chǎn)出租時(shí),還有營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、土地使用稅等稅種。

  除上述各環(huán)節(jié)的稅收外,涉及房地產(chǎn)業(yè)的各種收費(fèi)項(xiàng)目更是名目繁多。僅從開(kāi)發(fā)企業(yè)的收費(fèi)項(xiàng)目上看,有的地方各種收費(fèi)(如城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)等)多達(dá)50多項(xiàng)。從收費(fèi)比例上看,有的各項(xiàng)收費(fèi)占銷(xiāo)售收入的35%左右,相當(dāng)于經(jīng)營(yíng)成本及費(fèi)用的70%。租、稅、費(fèi)體系設(shè)置不合理,造成征收混亂。

 ?。ǘ┝⒎▽哟蔚?,稅權(quán)劃分不合理

  目前,我國(guó)房地產(chǎn)涉及的10余個(gè)稅種,除《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》和《中華人民共和國(guó)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅法》是由全國(guó)人大通過(guò)的法律外,其余由國(guó)務(wù)院頒布的《條例》或《暫行條例》都屬于國(guó)務(wù)院的行政法規(guī),立法層次不高,缺乏應(yīng)有的嚴(yán)肅性。同時(shí),對(duì)于房地產(chǎn)稅收中很多屬于地方稅的稅種,中央統(tǒng)得過(guò)死,缺乏彈性,征稅范圍也偏窄,既不利于調(diào)動(dòng)地方積極性,也不適應(yīng)分稅制財(cái)稅體制的客觀(guān)要求。

 ?。ㄈ﹥?nèi)外稅制不統(tǒng)一,造成稅負(fù)不公

  我國(guó)稅制的不規(guī)范在房地產(chǎn)稅收上表現(xiàn)得尤為明顯。例如,按現(xiàn)行稅制,在財(cái)產(chǎn)稅方面,對(duì)外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外籍人員適用的是1951年頒布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》,并且僅就房產(chǎn)征稅,地產(chǎn)不征稅;而對(duì)內(nèi)資企業(yè)適用的是1994年稅制改革后實(shí)施的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》。另外,在對(duì)土地使用征稅和開(kāi)發(fā)企業(yè)征收所得稅等方面對(duì)外商投資企業(yè)還有許多優(yōu)惠政策,這樣勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)不利影響,對(duì)房地產(chǎn)占用和使用的稅負(fù)也不公平。

 ?。ㄋ模┒愔圃O(shè)計(jì)不合理,經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)功能難以發(fā)揮

  在我國(guó)目前的房地產(chǎn)稅收方面,既有稅種多、環(huán)節(jié)多,又有征收不到位的問(wèn)題;既有收費(fèi)多、收費(fèi)不合理而影響征稅,又有稅收負(fù)擔(dān)不合理的問(wèn)題。這些問(wèn)題不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)的占有、使用方面,而且還體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售、交易轉(zhuǎn)讓和租賃承典等方面。例如,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)的土地增值稅實(shí)際上與所得稅、營(yíng)業(yè)稅交叉重復(fù);土地使用稅與房產(chǎn)稅在對(duì)房屋同一目的物征收時(shí)很難科學(xué)劃分;房產(chǎn)稅對(duì)從租行為的征稅與從價(jià)計(jì)稅的實(shí)際稅負(fù)差距較大,而且還要同時(shí)征收其他稅種,很不合理;房地產(chǎn)贈(zèng)與和遺產(chǎn)轉(zhuǎn)移尚未開(kāi)征新稅種,不利于調(diào)控個(gè)人所得和財(cái)富。這些都需要予以認(rèn)真研究和解決。

 ?。ㄎ澹┒愂盏妮o助制度不健全,計(jì)稅依據(jù)可信度小

  由于我國(guó)尚未建立起房地產(chǎn)評(píng)估制度,使得房地產(chǎn)的占有、使用和轉(zhuǎn)讓交易等諸多方面計(jì)稅依據(jù)難以合理確定。例如,對(duì)房產(chǎn)稅和土地使用稅均只能按靜止價(jià)值計(jì)稅,稅收收入缺乏彈性。且不能反映真實(shí)狀況。又如,由于轉(zhuǎn)讓交易房產(chǎn)過(guò)程中沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)可循,只能以實(shí)際成交價(jià)為準(zhǔn)。而實(shí)際成交價(jià)屬于協(xié)議性?xún)r(jià)格,在某些不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段的操縱下,有些房地產(chǎn)成交價(jià)格明顯偏低,而我國(guó)尚無(wú)法律對(duì)此進(jìn)行約束,導(dǎo)致這部分稅收白白流失。另外我國(guó)的產(chǎn)權(quán)登記制度也不完善,房地產(chǎn)私下交易不予注冊(cè)登記的現(xiàn)象相當(dāng)普遍,這些都大大削弱了房地產(chǎn)稅收實(shí)施的有效性。

  二、完善我國(guó)房地產(chǎn)稅制的對(duì)策建議

  針對(duì)我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度存在的主要問(wèn)題,為適應(yīng)建立和發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的客觀(guān)要求,結(jié)合稅制改革進(jìn)程,借鑒國(guó)際房地產(chǎn)稅制的經(jīng)驗(yàn),應(yīng)進(jìn)一步深化房地產(chǎn)稅制改革??偟膩?lái)講,應(yīng)按照科學(xué)、統(tǒng)一、合理、實(shí)效的原則,統(tǒng)一稅制,公平稅負(fù),拓寬稅基,科學(xué)確定計(jì)稅依據(jù),合理設(shè)計(jì)稅率,適當(dāng)下放管理權(quán)限,提高房地產(chǎn)稅收在地方稅收收入中的比重,充分發(fā)揮其組織收入和調(diào)控經(jīng)濟(jì)的作用。

  (一)擴(kuò)大稅基,規(guī)范管理,充實(shí)地方政府的財(cái)源

  當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格居高不下的主要原因就是開(kāi)發(fā)建設(shè)成本過(guò)高,其中收費(fèi)尤甚。具體體現(xiàn)在:收費(fèi)項(xiàng)目多,收費(fèi)方式很不規(guī)范,政策透明度差;對(duì)同一項(xiàng)目或?qū)ο蠹日鞫愑质召M(fèi),不但侵蝕稅基,而且房地產(chǎn)收費(fèi)由多頭立項(xiàng)、多頭征集和多頭支配,程序繁瑣,加重了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的負(fù)擔(dān),影響了政府對(duì)企業(yè)的管理水平,不但使管理漏洞增多,而又容易滋生腐敗。建議將一部分收費(fèi)改為征稅,擴(kuò)大稅基,減少重復(fù)征收現(xiàn)象,并由稅務(wù)機(jī)關(guān)統(tǒng)一征收,形成集中征收、集中管理、分頭開(kāi)支的管理體制,加大政策的透明度,簡(jiǎn)化辦事程序,提高辦事效率。這樣,一方面可以保證地方政府的財(cái)政收入,另一方面又能降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本,有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

 ?。ǘ┛茖W(xué)界定租、稅、費(fèi)的內(nèi)涵,建立合理的租、稅、費(fèi)體系

  科學(xué)合理的土地租、稅、費(fèi)體系,可由3個(gè)層次組成:(1)由土地所有者法人代表(或委托機(jī)關(guān))向土地使用者收取地租(出租或批租)。(2)建立科學(xué)的土地稅收結(jié)構(gòu)。包括土地增值稅、耕地占用稅、土地交易稅(契稅)、土地閑置稅(空地稅)和農(nóng)業(yè)土地稅等。(3)收取土地使用費(fèi)。對(duì)涉及到補(bǔ)償性質(zhì)的服務(wù)收取土地費(fèi)(設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)、勞務(wù)補(bǔ)償費(fèi)、工本補(bǔ)償費(fèi))。

  1.完善土地租、稅、費(fèi)立法。在土地出租、批租方面的法律現(xiàn)已有《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓條例》,但還要不斷完善。

  2.借鑒國(guó)外的做法,對(duì)我國(guó)現(xiàn)行的土地稅法及規(guī)范性法律文件進(jìn)行整合重構(gòu),遵循地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律和市場(chǎng)行為,結(jié)合我國(guó)的國(guó)情,科學(xué)地設(shè)置稅種稅率,并注意與其他土地法律法規(guī)銜接配套,盡量避免矛盾和重復(fù)現(xiàn)象。

  3.實(shí)行統(tǒng)一的房地產(chǎn)征稅制度。對(duì)土地征稅要根據(jù)土地的不同用途,分別設(shè)置稅目稅率,如設(shè)置土地級(jí)差、閑置土地等稅目,并根據(jù)不同稅目設(shè)計(jì)相應(yīng)的稅率。同時(shí),要明確規(guī)定減免稅的項(xiàng)目和條件。

  4.對(duì)土地相關(guān)的收費(fèi)要在清理壓縮的基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)范。

 ?。ㄈ┩晟品康禺a(chǎn)稅制,發(fā)揮稅收的宏觀(guān)調(diào)控功能

  1.提高房地產(chǎn)稅收的立法層次,賦予地方相應(yīng)的立法權(quán)和管理權(quán)。特別是財(cái)產(chǎn)稅方面要由全國(guó)人大設(shè)立原則性的基本法規(guī),并保持適當(dāng)彈性;具體的執(zhí)行政策由各地在總的原則下,自行確立辦法來(lái)實(shí)施。通過(guò)原則管死、具體搞活的方針充分調(diào)動(dòng)各方面的積極性,更好地發(fā)揮房地產(chǎn)稅收的宏觀(guān)調(diào)控作用。

  2.將房產(chǎn)稅和土地使用稅合并,在財(cái)產(chǎn)稅體系中統(tǒng)一設(shè)置房地產(chǎn)稅。計(jì)稅依據(jù)按照國(guó)際慣例規(guī)定為房地產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估值,征收范圍擴(kuò)大到所有由國(guó)家和集體擁有并控制的房地不動(dòng)產(chǎn)。稅率可由各地方政府確定,確定的依據(jù)為各地方政府當(dāng)年除房地產(chǎn)統(tǒng)一稅收收入外財(cái)政收支缺口與應(yīng)征房地產(chǎn)統(tǒng)一稅的房地產(chǎn)評(píng)估后的市場(chǎng)價(jià)值?;凇罢l(shuí)收益,推支付”的原則,稅率應(yīng)分檔次,如市中心地段的稅率應(yīng)高于郊區(qū),中心城市的稅率應(yīng)高于小城鎮(zhèn)。

  3.加快合并內(nèi)外兩套房地產(chǎn)稅制的步伐。如外資企業(yè)的土地使用費(fèi)與內(nèi)資企業(yè)的土地使用稅、外資企業(yè)的城市房地產(chǎn)稅與內(nèi)資企業(yè)的房產(chǎn)稅、外資企業(yè)的外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅與內(nèi)資企業(yè)的企業(yè)所得稅,都應(yīng)盡快統(tǒng)一,并統(tǒng)一實(shí)行國(guó)民待遇原則,營(yíng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的良好環(huán)境,以適應(yīng)我國(guó)加入WTO后的新情況。

  4.暫停征收土地增值稅,開(kāi)征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅。從實(shí)際操作上看,土地增值稅的征收阻力很大,而且計(jì)征繁瑣,不易執(zhí)行,實(shí)際征收效果極差。應(yīng)考慮暫停征收土地增值稅,其有關(guān)所得通過(guò)所得稅等來(lái)適當(dāng)調(diào)控。對(duì)炒買(mǎi)炒賣(mài)土地使用權(quán)獲取高利的行為,可通過(guò)其他行政措施來(lái)解決。遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅對(duì)財(cái)產(chǎn)擁有人的財(cái)產(chǎn)流向有著明顯的導(dǎo)向作用,可以有效調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富的分配。作為財(cái)產(chǎn)稅的一個(gè)重要組成部分,開(kāi)征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅對(duì)房地產(chǎn)的影響極大,也十分必要。但也要注意各種相關(guān)的因素和問(wèn)題,提高征稅效率。

  5.擴(kuò)大不動(dòng)產(chǎn)稅的征稅范圍,改變計(jì)稅依據(jù)。原則上應(yīng)對(duì)我國(guó)境內(nèi)使用土地和擁有房產(chǎn)的單位和個(gè)人都征稅,并將農(nóng)村的非農(nóng)業(yè)用房、用地納入征稅范圍。但可根據(jù)各地情況制定—些相應(yīng)的政策措施,如居住用房一定時(shí)期內(nèi)可減免稅等。同時(shí),根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化,改變稅基規(guī)定過(guò)死、計(jì)稅依據(jù)不科學(xué)做法,以評(píng)估值作為計(jì)稅依據(jù),并設(shè)置幅度比例稅率,使其計(jì)稅更為合理,收入更具彈性。對(duì)于原房產(chǎn)從租計(jì)稅的稅率和辦法也應(yīng)作調(diào)整,使稅負(fù)更公平合理。

 ?。ㄋ模┙⒔∪鄳?yīng)的征管輔助制度

  1.建立財(cái)產(chǎn)登記制度。要健全相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)法規(guī)制度,為財(cái)產(chǎn)課稅提供立法依據(jù)和法律保障,逐步推行財(cái)產(chǎn)實(shí)名登記制。

  2.建立健全財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度。要積極促進(jìn)評(píng)估業(yè)的發(fā)展,健全相應(yīng)的法律法規(guī),加強(qiáng)對(duì)評(píng)估市場(chǎng)的管理,培養(yǎng)一批具有良好業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)道德的注冊(cè)評(píng)估師。

  3.建立經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍,普遍提高居民的房地產(chǎn)知識(shí),加快房地產(chǎn)的交易流通速度。制定成龍配套的房地產(chǎn)投資法規(guī),堅(jiān)持依法交易,增強(qiáng)房地產(chǎn)運(yùn)作的公正性,提高透明度。

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