一、內外資房地產企業(yè)所得稅預繳政策的歷史對比

　　在《企業(yè)所得稅法》及其實施條例頒布實施前即2008年1月1日前，內外資房地產企業(yè)的所得稅政策具有明顯差異，總體表現(xiàn)為“內外有別，內緊外松”。其中就房地產企業(yè)所得稅預繳（本文僅探討企業(yè)所得稅預繳及相關問題）規(guī)定也存在一定的差異。具體可以通過下列對比表來說明。

　　二、國稅函[2008]299號文件產生的變化——六個統(tǒng)一

　　由于《企業(yè)所得稅法》及其實施條例頒布實施，從2008年1月1日起，企業(yè)所得稅政策不再區(qū)分內外資企業(yè)即執(zhí)行統(tǒng)一的所得稅政策，特別是國稅函[2008]299號文的出臺，又明確規(guī)定所有房地產開發(fā)企業(yè)從2008年1月1日起執(zhí)行統(tǒng)一的企業(yè)所得稅預繳政策。由此，對房地產開發(fā)企業(yè)所得稅的預繳產生了變化。

　?。ㄒ唬┳兓弧y(tǒng)一了納稅人

　　文件明確規(guī)定“為貫徹落實新的《企業(yè)所得稅法》”，僅適用于從事房地產開發(fā)經營業(yè)務的居民納稅人，一般包括內資、外商投資房地產開發(fā)經營企業(yè)。這意味著內資、外資的房地產開發(fā)經營企業(yè)都要按照此文件規(guī)定預繳企業(yè)所得稅，需要注意的是從事房地產開發(fā)經營業(yè)務的非居民納稅人不適用此文件。

　?。ǘ┳兓{稅人適用范圍的統(tǒng)一

　　國稅函[2008]299號第一條規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)按當年實際利潤據實分季（或月）預繳企業(yè)所得稅的，對其在開發(fā)產品未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，要按此文件規(guī)定預繳企業(yè)所得稅。即該文件僅適用于：“按當年實際利潤據實分季（或月）”這種方式預繳企業(yè)所得稅的房地產開發(fā)企業(yè)。

　　根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第一百二十八條的規(guī)定，企業(yè)所得稅分月或者分季預繳的方式主要有三種：

　　1、按照月度或者季度的實際利潤額預繳；

　　2、按照月度或者季度的實際利潤額預繳有困難的，可以按照上一納稅年度應納稅所得額的月度或者季度平均額預繳；

　　3、按照月度或者季度的實際利潤額預繳有困難的，可以按照經稅務機關認可的其他方法預繳。

　　由此可見，不實行按實預繳所得稅的從事房地產開發(fā)經營業(yè)務的居民納稅人不適用此文件。

　?。ㄈ┳兓嬎惴椒ǖ慕y(tǒng)一

　　從上述對比表可以看出，原來內、外資房地產開發(fā)企業(yè)在所得稅預繳方面的計算存在一定的差異，而國稅函[2008]299號文件的出臺標志著內、外資房地產開發(fā)企業(yè)預繳企業(yè)所得稅的方式、計算方法也得到了統(tǒng)一。

　　國稅函[2008]299號規(guī)定采取據實預繳房地產開發(fā)企業(yè)所得稅是在利潤總額基礎上計算確定的，利潤總額中已經扣除了企業(yè)的期間費用和稅金，因此，國稅函[2008]299號文件對于“預計利潤率”與國稅發(fā)[2006]31號文件對于“預計毛利率”概念上規(guī)定是一致的。

　　具體可以分為下列幾種情況：

　　1、純預售階段。當期應納稅所得額=本期開發(fā)產品預售收入×預計利潤率-期間費用-營業(yè)稅金及附加

　　2、銷售與預售并存階段。當期應納稅所得額=主營業(yè)務收入-主營業(yè)務成本+其他業(yè)務利潤+投資收益（減投資損失）+營業(yè)外收入-營業(yè)外支出－本期已轉銷售收入的預售收入×預計利潤率＋本期開發(fā)產品預售收入×預計利潤率-期間費用-營業(yè)稅金及附加

　　（四）變化之四——預繳申報表類型（或格式）統(tǒng)一

　　將原來據實預繳的內、外資房地產企業(yè)分別適用的《企業(yè)所得稅預繳納稅申報表》和《外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅季度申報表（A類AA1）》，統(tǒng)一適用于《企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）》。

　?。ㄎ澹┳兓濉洕m用房項目界定標準的統(tǒng)一

　　將原適用于從事房地產開發(fā)業(yè)務內資納稅人的經濟適用房項目的界定標準，統(tǒng)一適用于內外資從事房地產開發(fā)業(yè)務納稅人。國稅函[2008]299號文件規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)對經濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時，凡不符合規(guī)定或未附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經濟適用房的規(guī)定執(zhí)行。

　?。┳兓邦A計利潤率”的統(tǒng)一

　　新政策將原適用于內資房地產企業(yè)的“預計計稅毛利率”，改為統(tǒng)一適用于內外資房地產企業(yè)“預計利潤率”，外資房地產企業(yè)根據各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市主管稅務機關規(guī)定的預計利潤率或其他合理辦法計算預計應納稅所得額。同時明確各個房地產項目的預計利潤率。其一，對非經濟適用房開發(fā)項目：位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%；位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%；位于其他地區(qū)的，不得低于10%.其二，對于經濟適用房開發(fā)項目，不得低于3%.

　　三、房地產開發(fā)企業(yè)所得稅預繳產生的新問題

　　從2008年1月1日起，房地產開發(fā)企業(yè)所得稅預繳申報表是根據國稅函「2008」第044號《國家稅務總局關于印發(fā)<中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表>等報表的通知》規(guī)定進行計算填列，即應納稅所得額=利潤總額（含預計利潤）=營業(yè)收入—營業(yè)成本。其中“營業(yè)收入”根據會計制度核算的營業(yè)收入填報：“營業(yè)成本”根據會計制度核算的營業(yè)成本填報：“利潤總額”根據會計制度核算的利潤總額填報。其中包括從事房地產開發(fā)企業(yè)可以在本行填寫按本期取得預售收入計算出的預計利潤等。

　　而填列說明中未提及在預繳時是否可以彌補以前年度（必須符合規(guī)定）或季度虧損。

　　實際上，在《企業(yè)所得稅法》實施以前，內、外資企業(yè)在所得稅預繳時均可彌補以前年度虧損。內資企業(yè)的依據是國稅發(fā)「2004」第082號《關于做好已取消和下放管理的企業(yè)所得稅審批項目后續(xù)管理工作的通知》規(guī)定：納稅人在納稅申報時（包括預繳申報和年度申報）可自行計算并彌補以前年度符合條件的虧損，主要依據國稅發(fā)「2006」第056號《國家稅務總局關于修訂企業(yè)所得稅納稅申報表的通知》規(guī)定進行如下計算：應納稅所得額=利潤總額+納稅調整增加額—納稅調整減少額—彌補以前年度虧損

　　外資企業(yè)根據《外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅季度申報表（A類AA1）》進行如下計算：

　　本季度應納稅所得額=本季利潤（虧損）額—按規(guī)定可彌補的以前季度虧損額—按規(guī)定可彌補的以前年度虧損額

　　另《企業(yè)所得稅法》第五條規(guī)定：應納稅所得額=收入總額－不征稅收入－免稅收入－扣除額－允許彌補的以前年度虧損

　　根據上述規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)所得稅預繳申報時應該可以彌補以前年度（必須符合規(guī)定）或季度虧損，否則一方面會產生所得稅新舊政策的脫節(jié)，另一方面會在一定程度上損害納稅人的合法權益，不利于和諧征納關系的建立。

　　因此，筆者建議作為納稅人應注意這一事項，同時也提請稅務部門關注這一事實，這也正是筆者對房地產開發(fā)企業(yè)所得稅預繳產生的新思考所在。