摘要：文章認為房地產(chǎn)稅收調(diào)控要著眼于建立長效機制，物業(yè)稅是維護房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的長效制度，必須下決心認真研究開征或者著手改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制和土地出讓金制度。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)稅收政策；長效機制；稅制改革

　　正確認識房地產(chǎn)業(yè)及稅收調(diào)控的地位

　　(一)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展需要擺正位置，堅決扭轉(zhuǎn)“房地產(chǎn)依賴癥”

　　房地產(chǎn)業(yè)從2003年開始，被確認為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產(chǎn)業(yè)的“過度非理性發(fā)展”也會產(chǎn)生一系列負面作用，導致一些地方政府不惜違法用地；房地產(chǎn)業(yè)的“過度非理性發(fā)展”加劇了人口、土地、資源環(huán)境之間的矛盾；房價上漲過快加劇收入分配不公，造成社會不穩(wěn)定、不和諧的因素；高房價必然抑制居民對其他領(lǐng)域的合理消費，不利于擴內(nèi)需、促消費；地方收入“房地產(chǎn)依賴癥”對其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生資本和土地的擠出效應，使其他產(chǎn)業(yè)可能被忽視，因此不利于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式必然受到影響；大多數(shù)中央調(diào)控政策的執(zhí)行最終都要靠地方政府，而對“土地財政”和房地產(chǎn)的過度依賴讓地方政府既無力建設(shè)保障性住房，也無心抑制高房價，這可以說是當前宏觀調(diào)控政策作用失靈的一個重要原因。因此，必須擺正房地產(chǎn)業(yè)的地位，房價一味上漲和房地產(chǎn)業(yè)“一枝獨秀”的發(fā)展絕不是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的模式，必須從根本上扭轉(zhuǎn)這種認識和局面。

　　(二)房地產(chǎn)稅收調(diào)控要著眼于建立長效機制，努力改善稅收調(diào)控方式

　　房地產(chǎn)行業(yè)具有的“資金密集型”和對土地的高度依賴性特征，決定了土地政策和貨幣政策是房地產(chǎn)市場調(diào)控最重要的手段，而稅收調(diào)控只能作為一種輔助手段，不宜頻繁使用，相對穩(wěn)定的稅收體系更有利于行業(yè)的健康發(fā)展。

　　在對房地產(chǎn)市場可以采取的常用調(diào)控政策中，稅收調(diào)控具有明顯的優(yōu)勢。因為金融、信貸等政策調(diào)控往往是“一刀切”，而稅收政策更多是結(jié)構(gòu)性調(diào)整。因此，雖然稅收調(diào)控只是作為一種輔助手段，但在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用也日益重要。就稅收調(diào)控而言，現(xiàn)在的問題是:當前房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策，沒有一項是從房地產(chǎn)市場長期發(fā)展的角度出臺的。

　　對前一階段房地產(chǎn)稅收政策的梳理

　　(一)2005年以來房地產(chǎn)稅收政策的實施情況

　　我國的房地產(chǎn)稅收政策從2005年以來大致經(jīng)歷了以下幾個階段：第一階段，2005至2008年上半年，其間為應對房價偏高、增長幅度偏快等現(xiàn)象，國家出臺了一系列緊縮性政策；第二階段，2008年下半年至2009年底，這一階段為應對國際金融危機影響，配合國家的擴內(nèi)需、保增長、惠民生的指導方針，為鼓勵國民購買住房和扶持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，稅收政策以寬松政策為主。從以上兩個階段來看，宏觀調(diào)控措施盡管產(chǎn)生了積極的效果，但是從稅收政策看，并沒有達到預期的效果，國內(nèi)大部分城市房價波動較大，同時在總體上延續(xù)著不斷上漲的趨勢。第三階段，2009年底至今，為遏制部分城市房價又出現(xiàn)過快增長的勢頭，宏觀政策又開始趨緊，相應稅收政策方面也開始收緊。

　　(二)2008年以來國家采取的具體房地產(chǎn)稅收政策

　　2008年3月，為了支持廉租住房和經(jīng)濟適用房的建設(shè)，國家減免廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)和運行當中涉及的有關(guān)稅收。2008年11月，為了減輕個人購房者的負擔，促進個人住房消費，將個人首次購買90平米以下普通住房契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%。同時還規(guī)定個人住房買賣的時候可以免征印花稅，個人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺的國辦131號文，規(guī)定對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。規(guī)定個人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅；個人購買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅。這次稅收政策調(diào)整和原來執(zhí)行的政策相比，調(diào)整了住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅的征免期，同時加大了稅收優(yōu)惠的力度。通過這次營業(yè)稅的政策調(diào)整可以降低住房轉(zhuǎn)讓交易成本，促進二手房市場發(fā)展，鼓勵普通住房消費。

　　2009年1月1日起，國家廢止了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，消除了內(nèi)外資企業(yè)在房產(chǎn)稅征收方面的“雙軌制”。2011年1月27日，國家下發(fā)財稅[2011]12號，規(guī)定個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅這次政策調(diào)整把個人購買普通住房后轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅的時間從2年恢復為先前的5年，體現(xiàn)了政策較以前開始趨緊。

　　下一階段完善房地產(chǎn)稅收政策的建議

　　(一)盡早全面開征物業(yè)稅，改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制和土地出讓金制度

　　開征物業(yè)稅主要是完善財稅制度的需要，同時對調(diào)節(jié)收入分配、優(yōu)化資源配置、完善分稅制體系以及抑制房地產(chǎn)投機也能起到積極的作用。至于調(diào)控房價，雖然短期內(nèi)效果尚待考察，但從長遠來講增加房地產(chǎn)保有階段的稅負、改革現(xiàn)行“土地批租”制度，肯定對房價的合理化和避免過快增長有積極的作用。當務之急是需要認真研究房地產(chǎn)稅制改革的各項現(xiàn)實問題，包括房地產(chǎn)稅的征稅對象和納稅義務人、計稅依據(jù)、稅目、減免稅、稅收征管以及過渡時期新舊體制的銜接等具體問題，對這些問題逐一研究解決?？紤]到改革的難度，可以采取分步驟，由易到難的辦法進行，可以考慮先行開征“房屋空置稅”和“土地閑置稅”等簡單易行的稅種，將來再逐步過渡到全面開征物業(yè)稅。我國的房地產(chǎn)稅收制度必須改革。中國房地產(chǎn)稅制存在的諸多問題，稅制不合理已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要原因之一。2010年“兩會”期間，有委員提出房地產(chǎn)稅費涉及12種稅，50項費，一套房合計征收62項各種稅費，這也是高房價的原因之一。

　　(二)調(diào)整房屋租賃稅負，大力發(fā)展房屋租賃市場

　　理論上，物業(yè)稅的納稅義務人應該是房產(chǎn)的所有人即業(yè)主，但業(yè)主會不會把此稅轉(zhuǎn)嫁給租戶?事實上，從香港的情況來看，業(yè)主普遍會把物業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到租客身上。租戶除承擔租金外，還多交了稅，可以說政府征收物業(yè)稅是從租客身上收了一筆錢。為了避免這種情況出現(xiàn)，必須調(diào)整房屋租賃時的稅負，降低租賃成本，活躍房屋租賃市場。我國稅法規(guī)定個人出租住房要征收六稅一費，不僅稅種多、稅負重，而且在實際征管中偷逃稅款的現(xiàn)象十分嚴重。建議統(tǒng)一稅率，對普通住宅個人住房租賃統(tǒng)一按租金收入的一定比例征稅，以此來盤活空置住房，提高住房的使用效率。

　　(三)研究開征遺產(chǎn)稅和贈與稅，以配合物業(yè)稅的征收

　　從世界各國財產(chǎn)稅征收的情況來看，大多都會配以完善的遺產(chǎn)稅和贈與稅以使財產(chǎn)稅的征收不至落空或有漏洞。在房主在世時贈與或者去世后由子女繼承的房產(chǎn)征收遺產(chǎn)稅，這樣可以有效降低房產(chǎn)的長期收益預期。聯(lián)系到我國的實際，如果征收大額的遺產(chǎn)稅，在一定程度上肯定會降低富人購置固定資產(chǎn)的原動機。那么相應就應該能起到降低需求的作用，從而起到影響房價的作用。

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