房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款，以及其他貸款，通常將房地產(chǎn)作為抵押物。而房地產(chǎn)抵押價(jià)值如果過高，就容易造成信貸風(fēng)險(xiǎn)，如果過低，抵押物的擔(dān)保作用就得不到充分發(fā)揮?！蛾P(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知》明確要求商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，要確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值，作為核定貸款發(fā)放額的依據(jù)。因此評估師客觀、合理的確定抵押房地產(chǎn)的市場價(jià)值，有效的控制和規(guī)避房地產(chǎn)抵押評估中存在的風(fēng)險(xiǎn)尤為重要。

　　一、房地產(chǎn)抵押中存在的風(fēng)險(xiǎn)

　　1.稅收風(fēng)險(xiǎn)。

　　就目前上海市地方稅務(wù)局發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)個人非居住用房出售、租賃行為稅收征收管理工作的通知》為例說明。《通知》明確規(guī)定：個人出售非居住用房，應(yīng)全額繳納營業(yè)稅、土地增值稅、各種附加稅和個人所得稅；個人出租非居住用房，應(yīng)全額征收5％的營業(yè)稅、12％的房產(chǎn)稅和個人所得稅。據(jù)了解，根據(jù)1998年上海財(cái)稅局出臺的房產(chǎn)稅收政策，上海市民出售房產(chǎn)取得的售房收入所應(yīng)繳納的各種稅種統(tǒng)一按5％綜合征收。而按照此次政策規(guī)定，非居住用房投資者負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)要遠(yuǎn)大于5％。舉例來講，銀行向**公司發(fā)放流動資金貸款人民幣2700萬元，期限為1年，估價(jià)時(shí)點(diǎn)抵押物的評估值為5500元，抵押率為49％，符合銀行的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)條例規(guī)定。如果完全以市場接受的價(jià)格來測算貸款風(fēng)險(xiǎn)，抵押物是位于市中心的商鋪，足額回收貸款的風(fēng)險(xiǎn)比較小。但按照目前稅收制度，個人轉(zhuǎn)讓非居住用房涉及到的五項(xiàng)稅：①是按房價(jià)的0.05％繳納印花稅；②是按轉(zhuǎn)讓價(jià)與購進(jìn)合同價(jià)的差價(jià)的5％繳納營業(yè)稅；③是按營業(yè)稅額的11％繳納城建稅、教育費(fèi)附加等；④是按轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所取得增值額征收土地增值稅。增值額未超過扣除項(xiàng)目（指購進(jìn)房價(jià)加可以扣除的印花稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等）金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項(xiàng)目金額的50％-100％的部分，稅率為40％；增值額超過扣除項(xiàng)目金額的100％-200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項(xiàng)目金額的200％的部分，稅率為60％；⑤是個人所得稅20％。以“公司的抵押物處置為例，抵押房產(chǎn)原始價(jià)格為1200萬元，考慮到目前房價(jià)波動等因素，假設(shè)以拍賣價(jià)格為4200萬元計(jì)（單價(jià)約2.1萬元），應(yīng)繳納稅收如下：

　?。?）印花稅：4200×0.05％＝2.1萬元

　?。?）營業(yè)稅：（4200－1200）×5％＝150萬元

　　（3）城建稅、教育費(fèi)附加和河道整治費(fèi)：150×5％＝16.5萬元

　?。?）土地增值稅：

　　增值金額3000萬元

　　可扣除項(xiàng)目1200＋2.1＋150＋16.5＝1368.6萬元

　　應(yīng)納稅金額4200－1368.6＝2831.4萬元

　　納稅金額累進(jìn)684.3×30％＝205.29萬元

　　684.3×40％＝273.72萬元

　　1368.6×50％＝684.3萬元

　　94.2×60％＝56.52萬元

　　土地增值金額205.29＋273.72＋684.3＋56.52＝1219.83萬元

　?。?）個人所得稅：[4200－（1200＋168.6＋1219.83）]×20％＝322.314萬元

　　拍賣“公司抵押房產(chǎn)應(yīng)繳納稅收合計(jì)為1710.744萬元，拍賣后價(jià)款為2489.256萬元，再除去拍賣費(fèi)用210萬元（約為拍賣價(jià)格的5％），可以用以償還貸款的金額僅為2279.256萬元，遠(yuǎn)低于貸款本金（2700萬元），風(fēng)險(xiǎn)顯而易見。另外，在拍賣后，如不能提供抵押物購入時(shí)的原始發(fā)票，增值稅將按照拍賣價(jià)格計(jì)征，這樣納稅金額將進(jìn)一步提高，風(fēng)險(xiǎn)增大。就上述測算看，稅收占房產(chǎn)增值額的50％左右，增值額越大，稅收越高，實(shí)際可以用以歸還貸款的款項(xiàng)也相應(yīng)減少，而60％左右的抵押率仍具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。

　　2.抵押物風(fēng)險(xiǎn)。

　　抵押物風(fēng)險(xiǎn)主要包括抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)、抵押物價(jià)值下跌、抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)等。

　　從目前看，抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)主要指以下情況：①是在一些地區(qū)，由于土地管理部門與房產(chǎn)管理部門相互獨(dú)立，完整的房地產(chǎn)權(quán)利證書是由土地使用證、房屋所有權(quán)證構(gòu)成，但由于相關(guān)政府部門各行其是、缺乏協(xié)調(diào)，許多房屋并無土地使用權(quán)證，房產(chǎn)管理部門也在不問土地使用權(quán)性質(zhì)、不查驗(yàn)土地使用權(quán)證的情況下，對房屋單獨(dú)辦理抵押登記。由于土地權(quán)利的不確定性，銀行在行使抵押權(quán)時(shí)也存在一定的不確定性；②是對在集體土地上建設(shè)的房屋設(shè)定抵押權(quán)。這種情況在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)出現(xiàn)較多，也存在于一些地區(qū)的自建房貸款中。因國家對集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行了嚴(yán)格限制，銀行在處置集體土地上所建房屋時(shí)，將面臨政策障礙，即便能夠處置也要付出非常高昂的成本。

　　抵押物價(jià)值下跌風(fēng)險(xiǎn)主要指由于房價(jià)回落、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因?qū)е聝r(jià)值下跌，不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，房屋作為耐用消費(fèi)品，還具有保值、增值的作用，但在房地產(chǎn)炒作資金撤離、地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退期、房地產(chǎn)供大于求的狀況下，房地產(chǎn)價(jià)格會出現(xiàn)整體性下跌。此外由于個人住房貸款還款周期很長，抵押物價(jià)值下跌始終將是籠罩在銀行頭頂?shù)囊黄瑸踉啤?

　　抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)是指因法律或事實(shí)原因，銀行對抵押物不能處置、或處置成本很高的風(fēng)險(xiǎn)。目前，與抵押物處置最密切的主要來自于法律規(guī)定的風(fēng)險(xiǎn)。而銀行發(fā)放的個人住房貸款中的90％以上是抵押貸款，只有不足10％的貸款采用保證擔(dān)保方法。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋[2004]15號，以下簡稱《規(guī)定》）直接涉及到銀行個人住房抵押貸款的安全問題?！兑?guī)定》第六條規(guī)定：“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或抵債”；第七條規(guī)定：“對于超過被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可以執(zhí)行”。從法律后果看，《規(guī)定》第六條造成銀行抵押權(quán)被實(shí)際懸空，第七條則為銀行行使抵押權(quán)設(shè)定了前置性義務(wù)，加大了銀行抵押權(quán)行使成本?！兑?guī)定》的上述條款使銀行開展個人住房抵押貸款面臨眾多不確定因素：①是沒有明確“生活必需的居住房屋”的判斷標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行法官的主觀判斷可能左右實(shí)際執(zhí)行效果；②是沒有明確在被執(zhí)行人收入水平超過當(dāng)?shù)刈畹蜕畋Ｕ蠘?biāo)準(zhǔn)的情況下，是否能對抵押房屋予與執(zhí)行；③是沒有明確被執(zhí)行人存在主觀惡意時(shí)，能否對抵押房屋予與執(zhí)行；④是沒有明確抵押權(quán)人提供“必需的居住房屋”的時(shí)間限制。

　　3.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)是一種比較特殊的商品，它不能移動，屬于不動產(chǎn)。因此，投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目中的資金流動性差，變現(xiàn)性也較差，不像其他商品那樣，容易收回資金。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。

　　4.社會和政策性風(fēng)險(xiǎn)。

　　任何國家的房地產(chǎn)都會受到社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢和國家相關(guān)政策的影響。如果經(jīng)濟(jì)繁榮，政策鼓勵支持，則房地產(chǎn)價(jià)格看漲，相反則會看跌，我國也不例外。新的房地產(chǎn)政策的出臺，對2005年上海房地產(chǎn)市場的影響顯而易見，二手市場的交易量明顯減少，出現(xiàn)了持幣待購的現(xiàn)象。對抵押權(quán)人來說，這些因素是應(yīng)該充分考慮的，若銀行不注意經(jīng)濟(jì)形勢和宏觀政策形勢的變化，很可能遭受損失。

　　5.經(jīng)濟(jì)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　目前，房地產(chǎn)市場還是一種不充分的市場，其特征就是缺乏信息，許多房地產(chǎn)的交易和定價(jià)是悄悄進(jìn)行的，這種交易行為往往忽視它們涉及的法律條文、城市規(guī)劃、稅費(fèi)等規(guī)定。另外，房地產(chǎn)商品不同于一般的商品，即使是外型、尺寸、年代、風(fēng)格、建筑標(biāo)準(zhǔn)等都相同的建筑，只要建設(shè)位置不同，其價(jià)值就有很大差異。此外，如對房地產(chǎn)抵押過程中的諸多細(xì)節(jié)了解不詳盡，也有可能造成不必要的損失。如抵押一套住宅，如果在處置這套住宅時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的上、下水管道和結(jié)構(gòu)上存在問題，就會使抵押權(quán)人遭到損失。

　　6.或然損失風(fēng)險(xiǎn)。

　　抵押權(quán)人可以將火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)和其他自然災(zāi)害引起的抵押房地產(chǎn)的損失轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，然而在保單中規(guī)定的保險(xiǎn)公司的責(zé)任并不是包羅萬象，因此有時(shí)也存在著風(fēng)險(xiǎn)。

　　二、抵押評估存在風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)類型

　　1.變現(xiàn)能力差的房地產(chǎn)

　　房地產(chǎn)抵押估價(jià)要進(jìn)行變現(xiàn)能力分析。在抵押估價(jià)中，房地產(chǎn)估價(jià)師要對抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性等變現(xiàn)能力進(jìn)行分析。在實(shí)際工作中，常遇到變現(xiàn)能力差的房地產(chǎn)如：①劃撥方式取得土地使用權(quán)的房產(chǎn)，由于土地變更程序繁瑣，所需變現(xiàn)時(shí)間長；②非居住用房，由于稅收制度的變更，快速變現(xiàn)價(jià)值與抵押價(jià)值差異程度大；③大型商場，獨(dú)立使用性、整體分割性差；④非工業(yè)園區(qū)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)廠房，配套設(shè)施、道路通達(dá)狀況及產(chǎn)業(yè)聚集度較差。對于這些變現(xiàn)能力差的抵押房地產(chǎn)，估價(jià)師應(yīng)對其進(jìn)行充分的變現(xiàn)能力分析，進(jìn)而合理、準(zhǔn)確地確定房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。

　　2.實(shí)際用途與證載用途不符的房地產(chǎn)

　　在實(shí)際工作中，經(jīng)常遇到抵押房產(chǎn)的證載用途與實(shí)際用途不一致，例如以下四種情況：①證載用途為辦公，實(shí)際用途為商業(yè)；②證載用途為廠房，實(shí)際用途為商業(yè)；③證載用途為住宅，實(shí)際用途為商業(yè)；④證載用途為廠房，實(shí)際用途為辦公。這些情況要求評估人員對風(fēng)險(xiǎn)的控制和規(guī)避更為嚴(yán)格。另外還有證載用途為公建，實(shí)際用途為商業(yè)的，如把居民委員會辦公樓或居民活動中心改為商業(yè)用房，把人防工程改為車庫等。根據(jù)國家抵押條例規(guī)定，公建用房不能進(jìn)行抵押，這種情況應(yīng)引起評估師的注意和警戒，避免造成銀行等金融機(jī)構(gòu)的損失。

　　三、店鋪和工業(yè)廠房抵押評估中的風(fēng)險(xiǎn)控制

　　在實(shí)際工作中，評估師在估價(jià)方法選用、參數(shù)選擇、修正等方面都應(yīng)注意抵押風(fēng)險(xiǎn)的控制與規(guī)避。筆者以店鋪（商場）、工廠和倉庫為例，作如下闡述。

　　1.店鋪（商場）抵押評估

　?。?）在商鋪的抵押評估中，常會用到收益還原法。其中涉及到的還原利率的制定，往往因估價(jià)師水平差異，而差異很大。許多銀行認(rèn)為收益還原法的評估結(jié)果不可靠，不予認(rèn)可。因此，合理、準(zhǔn)確地確定還原利率是控制和規(guī)避抵押房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。確定還原利率應(yīng)考慮的因素有：①是否處于核心商圈。商圈有大有小，城市的商業(yè)中心是大商圈，社區(qū)商業(yè)中心是小商圈，處于核心商圈的商鋪肯定要優(yōu)于其他位置的商鋪。②商圈的變動因素。商圈變動就如同買股票看大勢一樣，成長性是一個很重要的考慮因素。如果商鋪所處的商圈具有發(fā)展?jié)摿屯顿Y價(jià)值，投資回報(bào)率就高；反之，如果商鋪所處的商圈以后面臨衰敗或者拆遷的危險(xiǎn)，投資回報(bào)率就低。③處于百貨商場、購物中心。一個大型百貨商場、購物中心具有“聚客”能力，能帶動周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值。④處于廣場周邊。廣場是休閑、娛樂的場所，所以有廣場的地方，就有沖天人氣，就有無窮的商業(yè)機(jī)會。如人民廣場每天都有幾十萬的人流匯集，形成了巨大的消費(fèi)能力，對商鋪來講就是巨大的商業(yè)機(jī)會。所以，評估一個商鋪，看其周圍是否有廣場也是一個非常重要的參考因素。⑤立地條件。商鋪所處位置的立地能力也是非常重要的一個要素。立地條件決定了商業(yè)周圍環(huán)境和其本身因素對商業(yè)經(jīng)營的影響。一個商鋪的立地力，主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度等。道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費(fèi)行為。⑥商鋪的通用性。商鋪的價(jià)值最終是要通過租賃實(shí)現(xiàn)的。不同的租戶對商鋪有不同的要求。⑦周邊租金水平。周邊的租金水平將直接反映還原利率。此外評估師應(yīng)建立一個詳細(xì)的分區(qū)域的投資回報(bào)率指數(shù)，可衡量收益還原法評估中還原利率的數(shù)值，用以指導(dǎo)不同地段、不同時(shí)段的商鋪轉(zhuǎn)讓評估，從而有效地降低因還原利率取值不當(dāng)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

　?。?）商鋪評估中經(jīng)常采用的另一種估價(jià)方法是市場比較法。對于市場比較法的風(fēng)險(xiǎn)控制，要求評估師做到：①搜集交易實(shí)例，多收集周圍商鋪的成交行情，其中包括買賣和租賃行情。②選取可比實(shí)例，即從搜集交易實(shí)例中，挑選出與所評估商鋪具有可比性的3個案例。③進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況的修正。毛租金和凈租金，即租金中包含了一些其他東西，比如：有些業(yè)主要求租賃稅收由承租方承擔(dān)、業(yè)主同意每年給承租方一定期限的免租期、租金中包含物業(yè)管理費(fèi)等。開價(jià)和實(shí)際成交價(jià)，估價(jià)師比較容易了解到開價(jià)（如掛牌價(jià)格），而較難了解到實(shí)際成交價(jià)，但這對于最后的準(zhǔn)確估價(jià)有很大影響。樓層差異，商鋪一樓與二樓的租金差異很大，直接導(dǎo)致了其售價(jià)差異，因此在確定交易情況時(shí)務(wù)必將各樓層商鋪價(jià)格分清。其他因素還有交易日期、土地使用年限、門面寬深比、新舊程度等，進(jìn)行必要修正對于規(guī)避和控制商鋪的評估風(fēng)險(xiǎn)有不容忽視的作用。④綜合評估決定估價(jià)額。二手帶租約出售商鋪的價(jià)值評估，對于租期內(nèi)的租金收益必須嚴(yán)格按照租賃合同中所約定的——即使那是非正常交易價(jià)格。原因很簡單，那就是——買賣不破租約。綜上所述，市場比較法需要估價(jià)人員有豐富的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，因?yàn)閷κ袌鲎饨鸬牧私馀c修正對于最后確定商鋪客觀市場價(jià)值起到關(guān)鍵作用。

　　（3）有些店鋪（商場）有自身的特點(diǎn)，如某商鋪一面臨上海市著名商業(yè)街，一面臨小路，一面臨一主要道路，另有一特色街直插基地腹地。我們對這種地理位置特殊的店鋪（商場）的評估一般會采用市場比較法和收益法。這種店鋪的評估思路是：首先，選取該基地中的著名商業(yè)街的一店鋪?zhàn)鳛榈湫偷赇仯檬袌霰容^法和收益法求取基準(zhǔn)價(jià)格。由于基地內(nèi)店鋪繁多，為了謹(jǐn)慎起見，基準(zhǔn)價(jià)格的求取采用層次修正法結(jié)合專家打分法，充分發(fā)揮估價(jià)師對店鋪的認(rèn)知。其次，在基準(zhǔn)價(jià)格確定的基礎(chǔ)上，再考慮基地內(nèi)各店鋪因臨街狀況的差異，存在的收益級差。通過市場調(diào)查了解各道路店鋪?zhàn)饨鹚降牟町?，求得級差修正系?shù)。再次，在其它三條道路臨街店鋪中再選取三個典型店鋪通過級差修正系數(shù)和個別因數(shù)修正求得這三個店鋪的基準(zhǔn)價(jià)格。最后，通過個別因素修正求取估價(jià)對象的最終價(jià)格。

　　2.工業(yè)廠房（倉庫）抵押評估

　　對于工業(yè)廠房的評估，實(shí)際工作中采用市場比較法評估較少，一般以成本法、收益法評估為多。在評估過程中，為有效控制風(fēng)險(xiǎn)，要處理好以下幾方面的問題：

　?。?）在同一基地內(nèi)，相同規(guī)模的工廠由于土地容積率的差異，土地利用程度的差異，土地取得費(fèi)用和開發(fā)成本是不同的，由此造成評估結(jié)果差異較大。

　?。?）有的工業(yè)廠房因使用需要進(jìn)行過翻建或翻新，在用成本法對工業(yè)廠房進(jìn)行評估時(shí)，如果單純采用成新折舊法會使評估價(jià)值偏高，應(yīng)結(jié)合直線折舊法綜合確定成新率。

　　（3）有的廠房由于地處市中心，且有臨街面的優(yōu)勢，廠方利用此優(yōu)勢將廠房出租做門面或辦公，這時(shí)如果在合法原則的前提下，考慮估價(jià)對象的潛在商業(yè)價(jià)值，選用市場比較、收益還原法就會使估價(jià)價(jià)值偏高，而應(yīng)結(jié)合成本法降低抵押廠房的抵押價(jià)值。

　?。?）在使用收益法對廠房進(jìn)行評估時(shí)，對于不同結(jié)構(gòu)廠房的租金的求取應(yīng)該是不同的。如特等地段鋼混結(jié)構(gòu)租金為7元／平方米，混合結(jié)構(gòu)為6元／平方米，磚混一等結(jié)構(gòu)為5元／平方米，磚混二等結(jié)構(gòu)為4.5元／平方米，磚混三等結(jié)構(gòu)為3元／平方米，簡易結(jié)構(gòu)為2.5元／平方米。以不同結(jié)構(gòu)的租金差異來控制抵押房產(chǎn)的價(jià)格，也是控制抵押風(fēng)險(xiǎn)的有效方法。