【摘要】隨著房地產(chǎn)交易及與之相關(guān)的經(jīng)濟活動日益頻繁，房地產(chǎn)評估日顯重要。在房地產(chǎn)評估中，除考慮市場條件外，還須注意經(jīng)濟外部性的影響。而傳統(tǒng)的評估方法沒有充分考慮經(jīng)濟外部性對房地產(chǎn)價格評估的影響，為此，本文引入效用函數(shù)進行評估，筆者認為，可得出較為準確、合理的評估結(jié)果。

　　關(guān)鍵詞：經(jīng)濟外部性 房地產(chǎn)評估 效用函數(shù)

　　房地產(chǎn)評估概述

　　自上世紀70年代末開始，我國在土地、住房制度和金融體制等方面進行了一系列重大改革，房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成。房地產(chǎn)市場的建立和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，迫切需要有一套更為科學、合理的房地產(chǎn)估價方法，以滿足因為買賣、交換、入股、抵押、典當、保險、課稅、征地拆遷補償和投資決策、會計成本分析等需要。

　　房地產(chǎn)評估的概念

　　房地產(chǎn)價格評估是指具有專業(yè)水平和經(jīng)驗的評估人員根據(jù)特定評估目的，遵循法定或公允的標準和程序，運用科學的評估方法，對房地產(chǎn)商品的價格（租金）、價值進行科學的評定與估算。

　　房地產(chǎn)評估是科學、藝術(shù)和經(jīng)驗三者的結(jié)合。正確的房地產(chǎn)價格的估計、推測或判斷應依賴于一套科學嚴謹?shù)姆康禺a(chǎn)估價的理論和方法，但又不能完全拘泥于現(xiàn)有的理論和方法，還須依賴房地產(chǎn)估價人員的經(jīng)驗。因為影響房地產(chǎn)價格形成的因素復雜多變，不是簡單的套用某些數(shù)學公式就能計算出來的。房地產(chǎn)評估不是對房地產(chǎn)價格的主觀給定，而是把房地產(chǎn)的客觀存在的價值通過估價活動正確地反映出來。房地產(chǎn)估價是估價人員基于對房地產(chǎn)客觀存在的價值的認識以后，運用科學的估價理論、方法和長期積累的估價經(jīng)驗將其表達出來，而不是把某個主觀想象的數(shù)據(jù)強加給估價對象。

　　評估方法及評價

　　房地產(chǎn)估價主要有三個基本方法：重置成本法；市場比較法；收益現(xiàn)值法。此外還有假設開發(fā)法、路線價法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。它們都是上述三個基本方法的派生。在房地產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)的效用決定著人們的投資決策，因此效用評價在房地產(chǎn)估價中占有重要地位。傳統(tǒng)的三個基本估價方法都是對房地產(chǎn)公平市場價值的一種推斷，基本上是從房地產(chǎn)本身的特性出發(fā)，如房屋的設計、位置、土地價格等，按照房地產(chǎn)本身特征給予消費者的效用進行估價，即從內(nèi)部效用來估價房地產(chǎn)。不過，在房地產(chǎn)評估中除注意內(nèi)部效用外，還要重視其經(jīng)濟外部性。房地產(chǎn)經(jīng)濟外部性可為房地產(chǎn)消費者帶來效用的增加（或減少），這種效用不是因為房地產(chǎn)本身的特征帶來的，故稱外部效用。經(jīng)濟外部性在房地產(chǎn)的評估中扮演著重要角色，就需要準確掌握和評估房地產(chǎn)經(jīng)濟中的正的和負的外部性。在實際評估中要考慮其他經(jīng)濟主體的消費或活動對消費者效用的影響，即重視經(jīng)濟外部性對房地產(chǎn)評估的影響。尤其是個人住宅市場，個人效用在估價時往往會起到?jīng)Q定性作用，只考慮房地產(chǎn)給消費者帶來的內(nèi)部效用，而忽視其他經(jīng)濟主體給消費者帶來的外部效用，其估價結(jié)果對個人消費者來說往往是不夠準確的。

　　經(jīng)濟外部性

　　經(jīng)濟外部性的概念

　　外部性最早是由英國經(jīng)濟學家馬歇爾在其經(jīng)典著作《經(jīng)濟學原理》一書中提出的，迄今已有近110多年的時間了。所謂外部性，也稱外在效應或溢出效應，是指一個人或一個企業(yè)的活動對其他人或其他企業(yè)的外部影響，這種影響并不是在有關(guān)各方以價格為基礎(chǔ)的交換中發(fā)生的，因此，其影響是外在的。更確切地說，外部經(jīng)濟效果是一個經(jīng)濟主體的行為對另一個經(jīng)濟主體的福利所產(chǎn)生的效果，而這種效果很難從貨幣或市場交易中反映出來。經(jīng)濟外部性可用消費者的效用函數(shù)表示：

　　Ui=Ui（Xi1，Xi2，……，Xih，……Xin，Yjk）

　　在式（2-1）中，用Ui表示消費者i的效用函數(shù)，Xih表示該消費者i消費的第h種商品量，Yjk表示經(jīng)濟主體j進入消費者i效用函數(shù)的第k種經(jīng)濟活動水平，顯然有：Ui/Xih>0.假設Yjk表示消費者j消費的第k種商品量，如果Ui/Yjk>0，則表示消費者j對消費者i產(chǎn)生了外部正效應；如果Ui/Yjk=0，則表示消費者j對消費者i沒有產(chǎn)生外部效應；Ui/Yjk<0，則表示消費者j對消費者i產(chǎn)生了外部負效應。

　　從理論上講，一般認為外部性的存在是市場機制配置資源的缺陷之一。也就是說，存在外部性時，僅靠市場機制往往不能促使資源的最優(yōu)配置和社會福利的最大化，政府應該適度的干預。從現(xiàn)實上講，外部性特別是外部不經(jīng)濟仍是一個較嚴重的社會經(jīng)濟問題，如環(huán)境污染或環(huán)境破壞。

　　經(jīng)濟外部性的特點

　　經(jīng)濟外部性有以下特點：外部性是一種人為的活動，非人為事件造成的影響，無論它給人類帶來的是損失還是收益，都不能被看作是外部性；外部性應該是在某項活動的主要目的以外派生出來的影響；外部性是不同經(jīng)濟個體之間的一種非市場聯(lián)系（或影響），這種聯(lián)系往往并非有關(guān)方面自愿協(xié)商的結(jié)果，或者說非一致同意而產(chǎn)生的一種結(jié)果；外部性有正有負或為零；外部性包括對生態(tài)環(huán)境等與社會福利有關(guān)的一切生物與非生物的影響。

　　經(jīng)濟外部性的影響

　　外部性的存在，使個人成本和個人收益與社會成本和社會收益相背離。生產(chǎn)者和消費者在決策時雖然可做到個體最優(yōu)，但很難達到社會最優(yōu)，因為經(jīng)濟外部性對其他消費者的效用將產(chǎn)生一定的影響。就房地產(chǎn)評估而言，經(jīng)濟外部性通過影響消費者的個人效用進而影響房地產(chǎn)估價。它主要是通過其他經(jīng)濟主體的活動、消費者與其他經(jīng)濟主體的相互關(guān)系（互補關(guān)系或競爭關(guān)系）以及環(huán)境來影響消費者的個人效用。它對效用的影響分為直接影響和間接影響。直接影響是其他經(jīng)濟主體的行為直接作用于消費者的效用函數(shù)，如，住戶的鄰居喂養(yǎng)了一只狗，每天不停的亂叫，會嚴重影響消費者的正常生活，這樣會降低消費者的效用。間接影響是指其他經(jīng)濟主體的行為導致了某種結(jié)果，而消費者的效用受到這種結(jié)果的影響，如，某企業(yè)排放有害氣體造成大氣污染，影響周圍的環(huán)境，進而降低消費者使用該房地產(chǎn)的個人效用。

　　經(jīng)濟外部性的評估

　　由于經(jīng)濟外部性的存在會影響其他經(jīng)濟主體的效用，進而會出現(xiàn)房地產(chǎn)評估結(jié)果與實際不相一致，因此須尋求一種辦法來解決房地產(chǎn)評估中的經(jīng)濟外部性問題。

　　由前可知，效用是聯(lián)系經(jīng)濟外部性與房地產(chǎn)評估的橋梁。效用是消費者消費物品或勞務時所獲得的滿足程度。效用在很大程度上決定著房地產(chǎn)估價，而經(jīng)濟外部性又會影響消費者的個人效用，因此可構(gòu)造一效用函數(shù)來解決房地產(chǎn)估價中的經(jīng)濟外部性問題。用U表示各種外部性給某消費者帶來的效用總值，用Ui表示某種外部性給消費者帶來的效用值，用xi表示消費者對某種外部性偏好，即某種外部性給消費者帶來的效用在總效用中的權(quán)重。一般來說，每種外部性的產(chǎn)生和作用不受其它外部性的影響，所以，每種外部性給消費者帶來的效用是互相獨立的，故可得到如下加性效用函數(shù)：

　　U=ΣxiUi （3-1）

　　因為經(jīng)濟外部性會影響消費者的效用，所以可通過分析經(jīng)濟外部性帶來的外部效用來調(diào)整估價的結(jié)果，使評估更符合實際，即結(jié)合考慮內(nèi)外效用的作用。假設消費者對某種外部性的態(tài)度分為非常滿意、滿意、無所謂、厭惡、非常厭惡五種狀態(tài)，對應效用可取值為120、110、100、90、80.對于不同的消費者來說，其對某種外部性的感受或態(tài)度是不一樣的，所以，對不同的消費者對每種外部性的取值可賦予不同的權(quán)重，加總就可得出消費者對特定房產(chǎn)的外部性的效用值。假定某人對一種消費品的基數(shù)效用為100，那么用這一效用值去除以100可得到相對效用數(shù)，再乘以用傳統(tǒng)方法估計出來的房價，就得出調(diào)整后的房價。

　　假設有一消費者需購買一套住宅，專業(yè)資產(chǎn)評估師勘查房屋后用重置成本法估價40萬元，之后評估師又對房屋周圍的外部性進行了調(diào)查，得出了如下結(jié)果：房產(chǎn)周圍有一個污染嚴重的化工企業(yè)，每天排放大量的廢氣，影響房屋周圍的空氣質(zhì)量，該消費者非常厭惡，效用取值為80.該消費者欲購房屋的鄰居不太文明，垃圾隨地丟，只顧自身娛樂而不顧周圍鄰居，該消費者比較厭惡，效用取值為90.政府打算在此房屋周圍興建大型的購物廣場，周圍已有學校、醫(yī)院、公交車站等，基礎(chǔ)設施完善，該消費者非常滿意，效用取值為120.可以把以上的三種外部性分別歸納為空氣質(zhì)量，鄰居行為，基礎(chǔ)設施。資產(chǎn)評估師對以上外部性進行列舉和取值后，就要對特定消費者進行詢問，以了解該特定消費者對諸外部性的偏好重視程度。如果該消費者認為空氣質(zhì)量比鄰居的行為略微重要，基礎(chǔ)設施比空氣質(zhì)量略微重要，基礎(chǔ)設施比鄰居的行為相當重要，則資產(chǎn)評估師可采用1-9標度法得到該消費者的對三個影響因素（外部性）重要性判斷矩陣，如表1所示。

　　根據(jù)層次分析法（AHP）可以得出每種外部性在此消費者效用函數(shù)中的權(quán)重，即x1=0.258，x2=0.105，x3=0.637，最大本征值λmax=3.0328小于3階矩陣相應的臨界本征值3.116，通過一致性檢驗，即權(quán)數(shù)有效。然后就可以運用式（3-1）的效用函數(shù)計算公式求出該消費者的總效用值：

　　即U=0.258×80+0.105×80+0.637×120=106.53，

　　相對效用數(shù)=106.53/100=1.0653，

　　則經(jīng)調(diào)整后的房地產(chǎn)價格P=40×1.0653=42.612萬元。

　　此結(jié)果充分考慮了經(jīng)濟外部性，評估結(jié)果較為符合實際。

　　經(jīng)濟外部性的存在，會影響房地產(chǎn)評估師評估房地產(chǎn)價格，為使評估結(jié)果更為客觀和合理，在運用傳統(tǒng)的評估方法的同時，引入經(jīng)濟外部性效用函數(shù)，房地產(chǎn)評估師可經(jīng)過具體分析經(jīng)濟外部性對人們效用值的影響，進而確定經(jīng)濟外部性對待估房地產(chǎn)價格的影響。

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