房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存貨有以下幾大類：

　　1.原材料類存貨

　　指用于開(kāi)發(fā)土地、房屋、建筑物等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的各種材料物資，如鋼材、木材、砂石、水泥等。

　　2.設(shè)備類存貨

　　指企業(yè)購(gòu)人的用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各種設(shè)備，如電氣設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備等。

　　3.在產(chǎn)品類存貨

　　指尚未完工的各種土地、房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（即在建工程）。

　　4.產(chǎn)成品類存貨

　　指各種已完成開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程并已驗(yàn)收合格，可以按合同規(guī)定交付使用或?qū)ν怃N售的各種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，包括已

開(kāi)發(fā)完成的土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程及分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房等。

　　5.開(kāi)發(fā)用品類存貨

　　指企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所必需的各種用品，包括低值易耗品及其他用品等。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特殊存貨主要是設(shè)備類存貨和各種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。

　　注意：臨時(shí)出租房、周轉(zhuǎn)房是視同存貨的。

　　一、設(shè)備采購(gòu)與收發(fā)的核算

　　在一般情況下，供應(yīng)部門(mén)負(fù)責(zé)編制設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃、簽訂合同和檢查合同的執(zhí)行情況；設(shè)備倉(cāng)庫(kù)負(fù)責(zé)設(shè)備的

收、發(fā)、保管、清查盤(pán)點(diǎn)等工作；會(huì)計(jì)部門(mén)負(fù)責(zé)設(shè)備價(jià)款的結(jié)算、設(shè)備成本的計(jì)算、設(shè)備收發(fā)的核算。

　　設(shè)備的采購(gòu)、收發(fā)按實(shí)際成本計(jì)價(jià)并核算。為了核算設(shè)備的采購(gòu)成本并反映和考核設(shè)備采購(gòu)、收、發(fā)、結(jié)存

情況，要在“物資采購(gòu)”賬戶之下設(shè)置“設(shè)備”明細(xì)賬，并專設(shè)“1242庫(kù)存設(shè)備”賬戶。分別核算企業(yè)購(gòu)入各種

設(shè)備的實(shí)際采購(gòu)成本和所有庫(kù)存設(shè)備的實(shí)際成本。

　　例1某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)入電梯一臺(tái)，買價(jià)（含進(jìn)項(xiàng)稅） 800 000元，運(yùn)雜費(fèi)20000元，價(jià)款和運(yùn)雜費(fèi)已用銀

行存款支付。

　?、俑鶕?jù)購(gòu)貨發(fā)票、銀行結(jié)算憑證等作如下分錄：

　　借：物資采購(gòu)——設(shè)備    820000

　　貸：銀行存款            820000

　　②假設(shè)企業(yè)材料設(shè)備采購(gòu)保管費(fèi)的計(jì)劃分配率為2％，則購(gòu)入電梯應(yīng)分配的采購(gòu)保管費(fèi)為16400元。

　　借：物資采購(gòu)——設(shè)備     16400

　　貸：采購(gòu)保管費(fèi)           16400

　?、垭娞蒡?yàn)收入庫(kù)，計(jì)算電梯的實(shí)際成本為836400元。

　　借：庫(kù)存設(shè)備            836400

　　貸：物資采購(gòu)——設(shè)備    836400

　　二、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算

　　開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程，并已驗(yàn)收合格，符合國(guó)家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求，可以按照合

同規(guī)定的條件移交訂購(gòu)單位，或者作為對(duì)外銷售、出租的產(chǎn)品，包括土地（建設(shè)場(chǎng)地）、房屋、配套設(shè)施和代建

工程。已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際上是開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程的結(jié)束和銷售過(guò)程的開(kāi)始。

　　為了正確核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的增加、減少、結(jié)存情況，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置資產(chǎn)類“1285開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶。本賬戶借

方登記已竣工驗(yàn)收的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，貸方登記月末結(jié)轉(zhuǎn)的已銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算或出租的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成

本。月末借方余額表示尚未銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算、或出租的各種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。本賬戶應(yīng)按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的種

類，如土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等設(shè)置明細(xì)賬戶，并在明細(xì)賬戶下，按成本核算對(duì)象設(shè)置賬頁(yè)。

　　1.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品增加的核算

　　企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)按實(shí)際成本借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開(kāi)發(fā)成本”賬戶。

　　例2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)竣工驗(yàn)收單，本月已完開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本為3 305萬(wàn)元。其中：土地65萬(wàn)元，房屋2

590萬(wàn)元，代建工程500萬(wàn)元，配套設(shè)施150萬(wàn)元。

　　借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——土地650000

　　——房屋25 900000

　　——代建工程5000000

　　——配套設(shè)施1 500000

　　貸：開(kāi)發(fā)成本33050000

　　2.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品減少的核算

　　企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品會(huì)因?qū)ν廪D(zhuǎn)讓、銷售等原因而減少。對(duì)于減少的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)區(qū)分不同情況及時(shí)進(jìn)行會(huì)計(jì)處

理。

　　企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)于月份終了時(shí)按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”賬戶，貸

記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶。

　　采用分期收款結(jié)算方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，在將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品移交使用單位或辦妥分期收款銷售合同后，按分期收

款的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，借記“分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶。

　　企業(yè)將開(kāi)發(fā)的土地和房屋用于出租經(jīng)營(yíng)，或?qū)㈤_(kāi)發(fā)的房屋安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，應(yīng)于移交使用時(shí)，按土地

和房屋的實(shí)際成本，借記“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”或“周轉(zhuǎn)房”等賬戶，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——土地（或房屋）”賬戶。

　　企業(yè)將開(kāi)發(fā)的營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施，用于本企業(yè)從事第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)用房，應(yīng)視同建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，即按該

配套設(shè)施的實(shí)際成本借記“固定資產(chǎn)”賬戶，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施”賬戶。

　　三、出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

　　出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是指用于出租經(jīng)營(yíng)的土地和房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。它們的盈利是以收取租金的方式逐步實(shí)現(xiàn)的。

　　為核算企業(yè)出租經(jīng)營(yíng)的土地、房屋等使用及攤銷情況，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置“1295出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”總分類賬戶，

并下設(shè)“出租產(chǎn)品”和“出租產(chǎn)品攤銷”兩個(gè)二級(jí)賬戶。其中：

　　“出租產(chǎn)品”二級(jí)賬戶核算出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的原始價(jià)值，借方登記出租的土地及房屋的原始價(jià)值，貸方登記改

變出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用途對(duì)外銷售的出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的原始價(jià)值。借方余額反映實(shí)際出租的土地、房屋的原始價(jià)值。

　　“出租產(chǎn)品攤銷”二級(jí)賬戶核算實(shí)際出租的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的攤銷價(jià)值，貸方登記按月計(jì)提出租產(chǎn)品的攤銷價(jià)值，

借方登記改變出租產(chǎn)品用途，對(duì)外銷售出租產(chǎn)品時(shí)沖銷的出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的已攤銷價(jià)值。貸方余額反映實(shí)際出租的

土地、房屋等出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品累計(jì)攤銷價(jià)值。

　　對(duì)于出租的土地和房屋，企業(yè)應(yīng)建立“出租產(chǎn)品卡片”，按出租產(chǎn)品的類別、土地（或房屋）的編號(hào)、承租

單位等進(jìn)行明細(xì)核算，詳細(xì)記錄出租產(chǎn)品的地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、層次、面積、租金單價(jià)等情況。

　　1.出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品增加的核算

　　企業(yè)開(kāi)發(fā)完成的用于出租的土地和房屋，應(yīng)于簽訂出租合同、協(xié)議后，按土地和房屋的實(shí)際成本，借記“出

租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品”賬戶，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶。

　　2.出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品攤銷的核算

　　出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在租賃經(jīng)營(yíng)期間，由于損耗等原因，其價(jià)值會(huì)逐漸減少。企業(yè)應(yīng)根據(jù)出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的原始價(jià)

值、凈殘值和預(yù)計(jì)攤銷年限，計(jì)算其損耗價(jià)值，并按月攤銷計(jì)入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品攤銷額的計(jì)算公式

如下：

　　出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品年攤銷率=（1-凈殘值率）/預(yù)計(jì)攤銷年限×100%

　　出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品月攤銷率=出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品年攤銷率÷12

　　出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品月攤銷額=應(yīng)計(jì)提攤銷的出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品原始價(jià)值×該出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品月攤銷率

　　企業(yè)按月計(jì)提出租產(chǎn)品攤銷時(shí)，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——出租產(chǎn)品”賬戶，貸記“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)

品攤銷”賬戶。

　　3.出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品修理的核算

　　出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在租賃期間發(fā)生的修理支出，數(shù)額不大的直接計(jì)人“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——出租產(chǎn)品”賬戶，若數(shù)

額較大，為了均衡各月的成本負(fù)擔(dān)，可先在“待攤費(fèi)用”賬戶核算，再分期攤?cè)恕爸鳡I(yíng)業(yè)務(wù)成本——出租產(chǎn)品”

賬戶。

　　4.出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品減少的核算

　　企業(yè)改變出租產(chǎn)品用途，將其作為商品對(duì)外銷售，應(yīng)于銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)按售價(jià)借記“銀行存款”或“應(yīng)收賬款”

賬戶，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——商品房銷售”賬戶；同時(shí)，按出租產(chǎn)品攤余價(jià)值借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”賬戶，按

出租產(chǎn)品累計(jì)已提攤銷額借記“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ——出租產(chǎn)品攤銷”賬戶，按出租產(chǎn)品原始價(jià)值貸記“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)

品——出租產(chǎn)品”賬戶。

　　例3 某房地產(chǎn)企業(yè)將原租賃經(jīng)營(yíng)的房屋對(duì)外銷售，雙方協(xié)議作價(jià)為1200000元，該房屋賬面原值為2000000元，

賬面累計(jì)已提攤銷額為1 000 000元，現(xiàn)企業(yè)已收到一張金額為1 200 000元的支票并將房屋移交買主。

　?、偈盏椒课蒌N售款時(shí)：

　　借：銀行存款                    1200000

　　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——商品房銷售  1200000

　?、诜课蒌N售當(dāng)月末結(jié)轉(zhuǎn)其銷售成本時(shí)：

　　借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——商品房銷售  1000000

　　出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品攤銷1000000

　　貸：出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品    2000000

　　四、周轉(zhuǎn)房的核算

　　周轉(zhuǎn)房是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的各種房屋。包括：

　?。?）在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中已明確為安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋；

　?。?）企業(yè)開(kāi)發(fā)完成的商品房，在尚未銷售之前用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的部分；

　?。?）搭建的用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的臨時(shí)性簡(jiǎn)易房屋。

　　為核算周轉(zhuǎn)房的實(shí)際成本，企業(yè)應(yīng)設(shè)置“1296周轉(zhuǎn)房”總分類賬戶，并在該賬戶下設(shè)置“在用周轉(zhuǎn)房”和

“周轉(zhuǎn)房攤銷”兩個(gè)二級(jí)賬戶。

　　“在用周轉(zhuǎn)房”二級(jí)賬戶核算在用周轉(zhuǎn)房實(shí)際成本，借方登記增加的在用周轉(zhuǎn)房實(shí)際成本，貸方登記減少的

在用周轉(zhuǎn)房實(shí)際成本。借方余額反映在用周轉(zhuǎn)房的原始價(jià)值。

　　“周轉(zhuǎn)房攤銷”二級(jí)賬戶核算周轉(zhuǎn)房的攤銷價(jià)值，貸方登記按月提取的在用周轉(zhuǎn)房攤銷價(jià)值，借方登記改變

周轉(zhuǎn)房用途，對(duì)外銷售應(yīng)沖減的已提攤銷價(jià)值。貸方余額反映在用周轉(zhuǎn)房的累計(jì)已提攤銷價(jià)值。

　　1.周轉(zhuǎn)房增加的核算

　　企業(yè)應(yīng)于周轉(zhuǎn)房竣工驗(yàn)收或投入使用時(shí)，按其實(shí)際成本，借記“周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房”賬戶，貸記“開(kāi)發(fā)

產(chǎn)品”、“開(kāi)發(fā)成本”等賬戶。

　　對(duì)于在用周轉(zhuǎn)房，企業(yè)還應(yīng)根據(jù)其具體使用情況，建立“周轉(zhuǎn)房使用卡片”，按每一套周轉(zhuǎn)房的棟號(hào)（或樓

層、房間號(hào)）進(jìn)行明細(xì)核算，詳細(xì)記錄周轉(zhuǎn)房的坐落地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、層次、面積、安置居民姓名等情況。

　　2.周轉(zhuǎn)房的攤銷的核算

　　周轉(zhuǎn)房在周轉(zhuǎn)使用過(guò)程中要發(fā)生損耗，其損耗價(jià)值應(yīng)轉(zhuǎn)移到受益對(duì)象的成本中去。由于周轉(zhuǎn)房并非以盈利為

目的，因而其每期的攤銷額不能計(jì)人到“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”中，只能由入住的拆遷居民原所在地正在開(kāi)發(fā)的工程來(lái)

負(fù)擔(dān)。

　　周轉(zhuǎn)房攤銷價(jià)值一般應(yīng)按月計(jì)提，其計(jì)算原理類同于出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品攤銷額的計(jì)算。按計(jì)提的月攤銷額，借記

“開(kāi)發(fā)成本”或“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”等賬戶，貸記“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷”賬戶。

　　3.周轉(zhuǎn)房修理的核算

　　由于周轉(zhuǎn)房直接服務(wù)于企業(yè)各有關(guān)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，數(shù)額小的修理費(fèi)，可直接計(jì)人有關(guān)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，數(shù)額較

大的修理費(fèi)，可先通過(guò)“待攤費(fèi)用”核算，并分次攤銷計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況經(jīng)常會(huì)改變周

轉(zhuǎn)房用途，將其作價(jià)對(duì)外銷售，在銷售前，企業(yè)往往對(duì)周轉(zhuǎn)房進(jìn)行恢復(fù)性修繕；所支付的修繕費(fèi)用，與一般修理

費(fèi)一樣，計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。

　　4.周轉(zhuǎn)房銷售的核算

　　企業(yè)將周轉(zhuǎn)房改變用途，對(duì)外銷售時(shí)，應(yīng)視同商品房銷售處理。取得銷售收入時(shí)，借記“銀行存款”、 “應(yīng)

收賬款”等賬戶，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——商品房銷售”賬戶；結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時(shí)，應(yīng)按周轉(zhuǎn)房攤余價(jià)值，借記

“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——商品房銷售”賬戶，按累計(jì)已提攤銷價(jià)值，借記“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷”賬戶，按周轉(zhuǎn)房

原始價(jià)值，貸記“周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房”賬戶。