企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品只要符合已將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案、已開(kāi)始投入使用或已取得初始產(chǎn)權(quán)證明其中一個(gè)條件即視為已經(jīng)完工產(chǎn)品。在銷(xiāo)售時(shí)一般都要簽訂正式《房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》，因采取的銷(xiāo)售方式不同，收入確認(rèn)的方法也不同。

　?。ㄒ唬┎扇∫淮涡匀~收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　這里的“取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日”一般是指書(shū)面合同確定的付款日期的當(dāng)天，未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成（所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移）的當(dāng)天。

　?。ǘ┎扇》制谑湛罘绞戒N(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　?。ㄈ┎扇°y行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款申辦轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　?。ㄋ模┎扇∥蟹绞戒N(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　1.采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　2.采取視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，屬于企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買(mǎi)方三方共同簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，如果銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買(mǎi)斷價(jià)格，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。如果屬于前兩種情況中銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買(mǎi)斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買(mǎi)斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　3.采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，屬于由企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買(mǎi)方三方共同簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，如果銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額不得直接從銷(xiāo)售收入中減除。如果銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購(gòu)買(mǎi)方直接簽訂銷(xiāo)售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

　　4.采取包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，包銷(xiāo)期內(nèi)可根據(jù)包銷(xiāo)合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。包銷(xiāo)期滿(mǎn)后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。