賈康：房地產稅的五大正面效應

近日納入全國人大立法規(guī)劃并又一次引發(fā)萬眾矚目的房地產稅，是指包括居民消費住房在內，于不動產持有環(huán)節(jié)（或稱保有環(huán)節(jié)）的稅收，其改革關鍵是使一部分消費住房保有環(huán)節(jié)上的稅收調節(jié)從無到有。十八屆三中全會要求“加快房地產稅立法，并適時推進改革”，這是前些年曾以物業(yè)稅的名義做了模擬空轉和在上海、重慶兩地做了以房產稅為名的改革試點之后，決策層最權威的指導意見。

在立法先行的前提下，我們應當理性看待房地產稅具有的利于我國經濟發(fā)展的正面效應，與此同時，也要理智探討關于此稅的一些爭議。

正面效應之一

促使供需平衡，增加有效供給

在公眾關注的房地產調控問題上，如要體現(xiàn)出“調控新政”的治本水準，制度建設是不可忽視和回避的，而使保有環(huán)節(jié)的稅收成型并與土地開發(fā)、房產交易環(huán)節(jié)的稅費負擔合理協(xié)調，是理順這方面制度建設、形成長效機制的關鍵。

房地產稅改革作為整個稅改重要的內在組成部分，關系到國民經濟的支柱產業(yè)健康發(fā)展而形成長久的支撐力量，也涉及到千家萬戶的實際利益。此稅在住房保有環(huán)節(jié)從無到有，會影響相關方方面面利益主體的利益預期和行為選擇，促使房地產市場上供需更平衡一些，在整個社會即使不增加投入的假設前提下，原來很多的空置房也會進入市場出租或交易。

這在資源配置上看，當然是一件使整個市場中有效供給增加的好事，會減少房價動不動就往上沖的勢頭。雖然總體而言，它還不足以改變我們城鎮(zhèn)化水平一路走高過程中城鎮(zhèn)中心區(qū)不動產價格上揚曲線的基本大模樣，但是可以使這個曲線的斜率低一些，泡沫少一些，發(fā)展過程中大起大落的威脅與不良影響少一些。

正面效應之二

推動地方政府職能轉變，加強財源建設

目前，我國的地方稅體系遠未成型。1994年建立的稅制框架運行和演變至今，從中央到以省為代表的地方之間分稅制的維系，主要是靠共享稅的“一刀切”。這幾年批評之聲不絕于耳的地方基層財政困難，地方天文數(shù)字的隱性負債，還有大家不斷抨擊的短期行為非常明顯的地方土地財政傾向，其中確實有體制原因，但并非是1994年分稅制改革造成的——因為省以下的各層級間財政體制安排并沒有真正落實分稅制。正是省以下的財政體制仍然在延續(xù)著種種規(guī)范性極差的分成制和包干制，才和其他因素一道導致了基層財政困難、地方隱性負債和土地財政等等不良問題。解決這個問題，出路就是使省以下的財政體制實際貫徹分稅制。

地方稅基的合理化、主體財源支柱稅種的建設，與最適合地方掌握的不動產稅或房地產稅有著緊密聯(lián)系。房地產稅改革可以助力解決我國地方稅體系不成型的問題，為地方提供支柱稅種，進而落實省以下分稅制，促使政府職能轉變和市場經濟健康化。

因此，對于地方稅體系來說，這個稅制建設很重要，房地產稅最適合由地方政府掌握，使他們充分考慮怎樣優(yōu)化本地投資環(huán)境和提高公共服務水平。在自覺實行職能轉變的同時，地方的財源建設問題也隨每隔一段時間重評一次稅基的機制而一并解決了，即內洽地結合了地方政府轉變職能和財源建設兩重目標的一體化實現(xiàn)。

正面效應之三

調節(jié)收入分配，優(yōu)化財產配置

收入分配效應與我國改革開放以來的財產配置演變緊密相連。收入與財產這兩個概念在目前的收入分配格局里如影隨形，很多收入現(xiàn)金流和財產配置以后產生的收益、溢價和影響力密切相關，而且由于財產配置的作用，致使很多社會成員實際收入的差距進一步擴大。其中有一個更深刻的、也是民怨很大的問題，就是收入分配、財產配置秩序的“不公”。

在與住房相關的財產配置領域中，僅僅由于理財路線的不同，就可能導致差異懸殊。實際上，我國很多“普通人”手上的資產存量是很大的，與他們個人理財方面的住房投資偏好有很大關系。導致收入分配差距擴大和我國當前財產配置格局兩極分化的最主要原因之一就是住房所形成的資產存量和存量溢價。

房地產稅作為一種直接稅，顯然是調節(jié)收入分配和財產配置的優(yōu)化機制，可以減少兩極分化對于社會形成的負面影響。保有環(huán)節(jié)房地產稅的調節(jié)下形成合理的局面應該是：先富起來的人、住豪宅的人、有多套房的人，他們適當?shù)貙藏斦杖攵嘧鲆恍┴暙I，這符合支付能力原則，不會對他們傷筋動骨。而公共財政收入中添加了這樣一些財力后，在更好地優(yōu)化稅制的同時，可以更好地去扶助處于相對弱勢的社會成員。

正面效應之四

提升直接稅比重，減少“稅收痛苦”

在我國，低收入階層“稅收痛苦”與直接稅比重偏低有關。人們已越來越多提到稅制方面直接稅比重偏低，間接稅比重偏高的矛盾，并已體現(xiàn)在現(xiàn)實生活里中等收入階段。

目前我國的宏觀稅負大體上就是發(fā)展中國家的平均水平，明顯低于發(fā)達國家。但這還并不能夠否定我國民眾感受到的稅收痛苦問題。這種痛苦最主要的來源其實就是間接稅。間接稅成為國庫收入的主體部分，就意味著消費大眾是國庫收入的主要貢獻群體，而我國消費大眾的主要構成部分是低中收入階層。

保有環(huán)節(jié)房地產稅作為一種重要的直接稅，將在整個稅收收入里面提升直接稅比重，如果宏觀稅負不變，也就可以降低間接稅比重，減少總體“稅收痛苦”。此外，國內外相關研究亦早已表明，選擇對土地和房產征稅，除了有利于保持稅收收入的穩(wěn)定性以外，更利于市場經濟的長期發(fā)展。

正面效應之五

推動民主理財、依法理財?shù)闹贫冉ㄔO

作為地方稅中適合于由地方來掌握、面對公眾提供公共服務的資金來源，房地產稅有非常值得重視的對于民主理財、依法理財制度建設的催化作用?？梢杂^察一下美國：地方政府層面主要的稅收收入就是直接稅里面的財產稅（不動產稅）。大到1000多萬人口的紐約市，小到幾千人的一個自治鎮(zhèn)，都是美國稱為local層面的地方基層級，這個層級的政府收入里面，財產稅可以高到80%甚至90%的比重，低也低不到40%以下。

我國未來如果借鑒這一經驗，當然就要學習這一稅制運行過程中間的做法——透明度很高，地方政府轄區(qū)的社會成員，都可以參加討論：一個年度這個轄區(qū)內應收多少財產稅（通常是在預算程序中把其他收入算清楚以后，看到一個相對于支出的缺口，再按照填補這個缺口的要求倒算出這一年度當?shù)刎敭a稅的稅率）以及錢收上去后怎么用。

相關爭議及回應

房地產稅該不該征？

除上述正面效應外，關于房地產稅還有很多爭議問題。有討論者認為：買的房子里面已經包含著繳付的土地出讓金了，為什么還要重復地征稅？其實土地出讓金是地租，租與稅性質不同，各行其道，并無“二者只能取其一”的關系，各國皆如此。

還有人強調：別的國家開征有道理，而我國法律上過不去，因為人家是土地私有制，我國是土地國有制。這個說法其實也是不成立的：國外確實存在城鄉(xiāng)土地私有制，但也有土地國有制，比如英國，土地終極所有權既有公的也有私的，所有住房的土地所有權可歸為兩種類型，一種是直接有一個很清晰的不動產私有產權；另外一種是要簽一個契約，比如取得公有土地的使用權，再在上面蓋居民住房。無論這兩種類型的哪一種，房地產稅都是全覆蓋的。