房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳的增值稅應(yīng)當(dāng)如何抵減應(yīng)納稅額

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）規(guī)定：
“第十四條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā)，以下簡(jiǎn)稱《試點(diǎn)實(shí)施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
（注：自2019年4月1日，房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房產(chǎn)，稅率降為9%）

第十五條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。”

另參考《關(guān)于印發(fā)<增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定>的通知》（財(cái)會(huì)[2016]22號(hào)）規(guī)定：“‘預(yù)交增值稅’明細(xì)科目，核算一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)、提供建筑服務(wù)、采用預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目等，以及其他按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定應(yīng)預(yù)繳的增值稅額?！康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)等在預(yù)繳增值稅后，應(yīng)直至納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)方可從‘應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅’科目結(jié)轉(zhuǎn)至‘應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅’科目?！?/span>

根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收賬款預(yù)繳的增值稅只能在該預(yù)收賬款計(jì)提銷項(xiàng)稅額（或應(yīng)納稅額）時(shí)抵減應(yīng)納稅額。

甲房地產(chǎn)是增值稅一般納稅人，有一個(gè)老項(xiàng)目，增值稅采用簡(jiǎn)易計(jì)稅，企業(yè)2016年至2019年預(yù)收房款合計(jì)2.1億元，預(yù)繳增值稅600萬(wàn)元，在2020年1月份交房，把1050萬(wàn)元預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)收入，不考慮其他事項(xiàng)。
那么1月份的應(yīng)納稅額=1050/（1+5%）*5%=50萬(wàn)元，在納稅申報(bào)時(shí)，可以抵減1050萬(wàn)元預(yù)收賬款已預(yù)交的增值稅30萬(wàn)元，本期實(shí)際應(yīng)該繳納增值稅20萬(wàn)元。未抵減完的預(yù)繳稅款570萬(wàn)元可以結(jié)轉(zhuǎn)以后期間繼續(xù)抵減。