新用戶掃碼下載房地產企業(yè)委托物業(yè)公司出租房屋如何繳納增值稅？
房地產企業(yè)有時會將商業(yè)用房委托物業(yè)公司對外出租，由物業(yè)公司收取款項，雙方如何繳納增值稅呢？
實務中存在兩種模式，一種是房地產企業(yè)將商業(yè)用房出租給物業(yè)公司，再由物業(yè)公司對外轉租；一種是房地產企業(yè)委托物業(yè)公司出租，以房地產企業(yè)名義租賃，物業(yè)公司代為收取租金同時向房地產企業(yè)收取手續(xù)費。
一、房地產企業(yè)將商業(yè)用房出租給物業(yè)公司，再由物業(yè)公司對外轉租
房地產企業(yè)將商業(yè)用房出租給物業(yè)公司，按“經營租賃—不動產經營租賃”繳納增值稅，一般納稅適用9%的增值稅稅率，如屬于老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按5%的征收率計算繳納增值稅；由房地產企業(yè)向物業(yè)公司開具增值稅專用發(fā)票。
物業(yè)公司租入房地產企業(yè)的商業(yè)用房后對外轉租，也按“經營租賃—不動產經營租賃”繳納增值稅，一般納稅人適用9%的增值稅稅率；如果租入時間在2016年4月30日之前，根據(jù)《國家稅務總局納稅服務司關于下發(fā)營改增熱點問題答復口徑和營改增培訓參考材料的函》（稅總納便函〔2016〕71號）的規(guī)定，可以選擇簡易計稅方法，按照5%的征收率計算繳納增值稅；由物業(yè)公司向客戶開具增值稅發(fā)票，物業(yè)公司取得房地產企業(yè)的專用發(fā)票，用于一般計稅方法計稅項目的，可以抵扣進項稅。
二、房地產企業(yè)委托物業(yè)公司出租，以房地產企業(yè)名義租賃，物業(yè)公司代為收取租金同時向房地產企業(yè)收取手續(xù)費
以房地產企業(yè)名義對外出租，房地產企業(yè)按“經營租賃—不動產經營租賃”繳納增值稅，一般納稅人適用9%的增值稅稅率，如屬于老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按5%的征收率計算繳納增值稅；由房地產企業(yè)直接向客戶開具增值稅發(fā)票。
物業(yè)公司收取租金后轉交給房地產企業(yè)，向房地產企業(yè)收取的手續(xù)費按“經紀代理服務”繳納增值稅，一般納稅人適用6%的增值稅稅率。代收轉付給房地產企業(yè)的租金，不屬于增值稅價外費用，不需要繳納增值稅。參考《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第三十七條的規(guī)定。
銷售額，是指納稅人發(fā)生應稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規(guī)定的除外。
價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目：
（一）代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。
（二）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。
作者：李老師（正保會計網校答疑專家）
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