房地產對外投資法律、會計和稅務處理分析

企業(yè)以房地產對外投資，以房地產的最后權利歸屬為標準可以分為以房地產作為實物投資于被投資公司和以房地產為對價交換其他公司持有被投資公司股權，以持有股權的時間為標準可以分為為設立公司投入房地產和以房地產作為增資投資于被投資公司。以房地產對外投資，涉及法律、會計和稅務等方面的諸多問題，本文擬從此三方面的相關實務問題進行分析，供業(yè)內人士參考。

一、房地產對外投資法律處理

企業(yè)以房地產投資于被投資公司，屬于《公司法》第27條、第83條規(guī)定的非貨幣財產出資。對于房地產等非貨幣財產作價出資，根據公司法的規(guī)定須滿足三個幾個條件：非貨幣財產可以用貨幣估價并可以依法轉讓；須進行評估；不得高出公司注冊資本的70%。在實務操作中，除滿足上述三個條件外，還應注意處理如下一些要求和規(guī)定。

1、房地產必須能為被投資公司所用

國家工商總局1999年發(fā)布《關于企業(yè)登記管理若干問題的執(zhí)行意見》第四條要求“股東以實物折價入股的，其出資應當是能夠作為資本直接用于該公司生產經營所需的物品……股東以不能用于所設公司生產經營活動的物品出資的，登記機關不予核準”。因此，股東以房地產對外投資，如果不能為被投資公司所用，比如股東以廠房投資貿易公司，貿易公司并不從事生產制造活動，廠房不能為其所用，則很難獲得登記機關的核準。

2、出資人需保證對出資房地產擁有處分權

如果出資人對作為出資的房地產并不擁有處分權，根據最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國公司法〉若干問題的規(guī)定（三）》（以下簡稱“公司法司法解釋三”）第7條和物權法第106條，只要作為出資的房地產出資行為符合物權法規(guī)定的善意取得條件，應當認定出資人已經履行出資義務，公司對該出資房地產擁有完整的所有權。

此外，投資人還應對作為出資的房地產承擔瑕疵擔保責任，保證出資行為完成后被投資企業(yè)對出資房地產擁有完整的所有權或使用權，如果出資人系以劃撥的土地使用權或已經設立權利負擔的土地使用權出資的，應在合理的期間內辦理土地變更手續(xù)或解除權利負擔手續(xù)，否則將被認為其未依法全面履行出資義務。

3、必須依法評估

財政部、工商總局在2009年《關于加強以非貨幣財產出資的評估管理若干問題的通知》（財企[2009]46號）中要求，股東以非貨幣性資產出資或已經作為出資的非貨幣性資產價值發(fā)生重大變化的，必須委托法定資質的資產評估機構進行評估。如果出資時未依法評估，根據公司法司法解釋三，公司、其他股東、債權人可以提起確認之訴，起訴要求確認出資人未履行出資義務。法院受理后應委托有合法資格的評估機構評估作價，如果評估價低于公司章程載明的價額，應認定出資人未完全履行出資義務。實際操作過程中，如果股東以房地產作價出資，在辦理注冊資本登記程序時，工商注冊機關通常需要公司提交出資人以實物出資的資產評估報告和驗資報告，否則工商注冊機關不會受理注冊申請材料。

4、不得虛增房地產價值

作為出資的房地產的實際價值應與公司章程所定價額相符，如果實際價格顯著低于公司章程所定價額，根據《公司法》第31條、《公司注冊資本登記管理規(guī)定》第20條規(guī)定，出資股東應以其他財產補足差額，設立時的其他股東承擔連帶責任，同時還需要對原出資房地產重新評估作價并重新進行驗資。但是，由于市場變化或客觀原因導致房地產貶值的，公司法司法解釋三并不認為其屬于出資不到位的情形，不會要求出資人承擔不足出資的責任。

5、必須辦理產權轉移手續(xù)并實際交付使用

根據《公司法》第28條，股東以房地產出資的，應當辦理財產權的轉移手續(xù)。為此，國家工商總局2005年發(fā)布《公司注冊資本登記管理規(guī)定》（國家工商總局令（2005）第22號）明確，在公司設立登記時，股東或者發(fā)起人的首次出資是非貨幣財產的，應當提交已辦理財產權轉移手續(xù)的證明文件。公司成立后，股東或者發(fā)起人按照公司章程規(guī)定的出資時間繳納出資，屬于非貨幣財產的，應當在依法辦理財產權轉移手續(xù)后，申請辦理公司實收資本的變更登記。未辦理產權轉移手續(xù)的，將直接影響出資人作為股東的權利。

此外，辦理產權轉移手續(xù)后還應及時交付房屋給被投資公司使用。根據公司法司法解釋三，如果先交付房屋，但未辦理產權轉移手續(xù)，如果在合理的時間內辦理完成，出資人可以要求從房地產實際交付公司使用之日起享有股東權利。但是，如果僅辦理產權轉移手續(xù)，但未實際將房地產交付被投資公司使用，出資人在未交付前就不得享有公司股東的相應權利。

二、房地產對外投資的會計處理

房地產包括房屋和土地使用權，在會計上按照不同的資產進行處理，其中房屋屬于固定資產，土地使用權屬于無形資產，如果是外購房屋且不能合理分割土地和地上建筑物的，全部作為固定資產核算。此外，房地產開發(fā)企業(yè)取得土地使用權用于開發(fā)對外出售的房產，相應地土地使用權并入房產成本且作為存貨核算。

企業(yè)以其擁有或控制的房地產對外投資，在會計處理上涉及固定資產（建筑物）或無形資產（土地使用權）資產處置、非貨幣性資產交換、長期股權投資、企業(yè)合并等方面的會計處理。

房地產對外投資，取得被投資公司的股權，除非以交易性金融資產或可供出售金融資產核算，通常都是作為長期股權核算。對于以房地產對外投資形成的長期股權投資，根據對被投資對象是否與投資方合并形成一個報告主體分為企業(yè)合并形成的長期股權投資和非企業(yè)合并形成的長期股權投資，其中企業(yè)合并形成的長期股權投資根據參與合并各方前后是否同一方或相同的多方最終控制分為同一控制的企業(yè)合并和非同一控制的企業(yè)合并；非企業(yè)合并形成的長期股權投資包括投資者直接投入或通過非貨幣性資產交換取得長期股權投資等。

(一)企業(yè)合并形成的長期股權投資

1、同一控制下企業(yè)合并形成的長期股權投資

合并方以房地產作為合并對價取得長期股權投資的，應當在合并日按照取得被合并方所有者權益賬面價值的份額作為長期股權投資的初始投資成本，該成本與房地產之間的差額應當按順序調整資本公積、盈余公積和未分配利潤，其會計核算如下：

a、房屋

借：固定資產清理

累計折舊

固定資產減值準備

貸：固定資產

借：固定資產清理

貸：應交稅費——應交營業(yè)稅

借：長期股權投資（被投資方所有者權益賬面價值對應股權比例份額）

資本公積

盈余公積

利潤分配——未分配利潤

貸：固定資產清理

b、土地使用權

借：長期股權投資

累計攤銷

無形資產減值準備

資本公積

盈余公積

利潤分配——未分配利潤

貸：無形資產

應交稅費——應交營業(yè)稅

2、非同一控制下企業(yè)合并形成的長期股權投資

購買方應以對外投出的房地產的公允價值作為長期股權投資的成本，其會計核算如下：

a、房屋

借：固定資產清理

累計折舊

固定資產減值準備

貸：固定資產

借：固定資產清理

貸：應交稅費——應交營業(yè)稅

借：長期股權投資

貸：固定資產清理

借：固定資產清理

貸：營業(yè)外收入

或

借：營業(yè)外支出

貸：固定資產清理

b、土地使用權

借：長期股權投資

累計攤銷

無形資產減值準備

營業(yè)外支出

貸：無形資產

應交稅費——應交營業(yè)稅

營業(yè)外收入

（二）非企業(yè)合并形成的長期股權投資

非企業(yè)合并下直接投入房地產形成的長期股權投資以及非貨幣性資產交換形成的長期股權投資，其會計處理方式基本上和非同一控制下企業(yè)合并形成的長期股權投資，不同的是，對于直接投入房地產形成的長期股權投資，除非協(xié)議不公允，應以投資合同或協(xié)議約定的價格作為長期股權投資的初始投資成本；對于非貨幣性資產交換形成的長期股權投資，還涉及到補價。此外，非貨幣性資產交換形成的長期股權投資，持有長期股權投資的初始成本，又因公允價值計量模式和賬面價值計量模式的不同而不同。公允價值模式下非貨幣性資產交換形成的長期股權投資，其初始投資成本為換出房屋和無形資產的公允價值+支付的補價（或-收到的補價）-換入其他存貨或固定資產對應的增值稅進項稅額；賬面價值計量模式下形成的長期股權投資，其初始投資成本為換出房屋和無形資產的賬面價值+支付的補價（或-收到的補價）-換入其他存貨或固定資產對應的增值稅進項稅額。

三、房地產對外投資的稅務處理

房地產對外投資，涉及的稅種包括企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、印花稅等，不同稅種在不同交易模式下的稅務處理都有特別規(guī)定。

（一）企業(yè)所得稅

企業(yè)以其擁有的房地產對外投資，是否需要確認資產處置收入計算繳納企業(yè)所得稅，經歷了一個從不征收到征收的過程。

1997年6月23日財政部和國家稅務總局發(fā)布的《關于企業(yè)資產評估增值有關所得稅處理問題的通知（財稅字〔1997〕77號）（該文已被財政部于2011年2月21日《關于公布廢止和失效的財政規(guī)章和規(guī)范性文件目錄(第十一批)的決定》明文廢止）規(guī)定，企業(yè)以非現金的實物資產和無形資產對外投資，發(fā)生的資產評估凈增值，不計入應納稅所得額。但在中途或到期轉讓、收回該項資產時，應將轉讓或收回該項投資所取得的收入與該實物資產和無形資產投出時原帳面價值的差額計入應納稅所得額，依法繳納企業(yè)所得稅。因此，根據77號文，企業(yè)以房地產對外投資，無論是否發(fā)生評估增值，均不確認資產轉讓收入，不征收企業(yè)所得稅。

截至2000年，國家稅務總局開始明確要求企業(yè)以房地產等非貨幣性資產對外投資，應確認資產轉讓所得或損失計算繳納企業(yè)所得稅。該年6月21日，國家稅務總局公布《關于企業(yè)股權投資業(yè)務若干所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2000]118號），規(guī)定企業(yè)以經營活動的部分非貨幣性資產對外投資，包括股份公司的法人股東以其經營活動的部分非貨幣性資產向股份公司配購股票，應在投資交易發(fā)生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業(yè)務進行所得稅處理，并按規(guī)定計算確認資產轉讓所得或損失。但是，如果房地產對外投資涉及企業(yè)整體資產轉讓或整體資產置換，符合規(guī)定條件的，可以不確認資產轉讓的所得或損失計算繳納企業(yè)所得稅。

但是，2011年國家稅務總局《關于公布全文失效廢止、部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》（國家稅務總局公告2011年第2號）將118號文予以廢止。118號文廢止后，企業(yè)以房地產對外投資是否屬于企業(yè)所得稅法上的視同銷售，是否需要將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣房地產和投資兩項經濟業(yè)務進行所得稅處理，需要尋求其他法律依據。

《企業(yè)所得稅法實施條例》第25條對視同銷售行為的認定采用列舉方式，明確非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的行為，應當視同銷售計算繳納企業(yè)所得稅，但是列舉行為中并不包括對外投資。

不過，國家稅務總局2008年《關于企業(yè)處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號）就《企業(yè)所得稅法實施條例》第25條規(guī)定的視同銷售行為作了詳細解釋。828號文將企業(yè)處置資產的行為分為內部處置和外部處置，資產所有權屬在形式和實質上均不發(fā)生改變的處置屬內部處置，不視同銷售確認收入，資產所有權屬發(fā)生改變的，不屬內部處置，應按視同銷售確定收入，包括市場推廣或銷售、交際應酬、職工獎勵或福利、利息分配、對外捐贈以及其他改變資產所有權屬的用途。

以房地產對外投資，828號文雖然沒有明確列明，但該行為無論在形式上還是實質上，都已經將房地產的所有權屬轉移至被投資公司，應屬其他改變資產所有權屬的用途無疑，應當視同銷售確定收入計算繳納企業(yè)所得稅。

(二)營業(yè)稅

企業(yè)以房地產對外投資，屬于營業(yè)稅稅目中轉讓無形資產和銷售不動產的行為，但是，根據財政部、國家稅務總局《關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號），以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅，對股權轉讓不征收營業(yè)稅。因此，對企業(yè)以房地產對外投資是否征收營業(yè)稅，關鍵是投資方是否承擔投資風險。反之，如果以房地產投資入股，但不共同承擔風險，而是收取固定利潤的，根據國家稅務總局《關于以不動產或無形資產投資入股收取固定利潤征收營業(yè)稅問題的批復（國稅函〔1997〕490號），屬于將場地、房屋等轉讓他人使用的業(yè)務，應按“服務業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項目征收營業(yè)稅。

此外，根據國家稅務總局《關于納稅人資產重組有關營業(yè)稅問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第51號），企業(yè)在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、債務和勞動力一并轉讓給其他單位和個人的行為，不屬于營業(yè)稅征收范圍，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓，不征收營業(yè)稅。

（三）土地增值稅

根據財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號），企業(yè)以房地產作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。此外，如果發(fā)生企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)中的，也暫免征收土地增值稅。

但是，根據財政部、國家稅務總局《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號），如果被投資企業(yè)系房地產開發(fā)企業(yè)，或投資方系房地產開發(fā)企業(yè)且以其建造的商品房進行投資的，應依法計算繳納土地增值稅。

（四）契稅

企業(yè)以房地產對外投資，根據法律規(guī)定投資方應將房地產所有權轉讓給被投資企業(yè)，根據《契稅暫行條例》及國家稅務總局《關于以土地、房屋作價出資及租賃使用土地有關契稅問題的批復》（國稅函〔2004〕322號）的規(guī)定，應視同土地使用權轉讓、房屋買賣征收契稅。之后，財政部、國家稅務總局《關于企業(yè)改制過程中以國家作價出資（入股）方式轉移國有土地使用權有關契稅問題的通知》（財稅〔2008〕129號）重申以房地產作價入股投資應征契稅的規(guī)定。

此外，根據財政部、國家稅務總局《關于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》（財稅〔2012〕4號），如果發(fā)生公司股權（股份）轉讓、合并、分立、企業(yè)整體轉讓、同一集團內所屬企業(yè)土地房屋劃轉，承受原企業(yè)土地房屋權屬的，免征或減半征收契稅。

（五）印花稅

根據《印花稅暫行條例》及其實施細則，納稅人包括財產所有權在內的產權的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據應按書據所載金額的萬分之五繳納印花稅。對于“財產所有權”的范圍，根據國家稅務局《關于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔1991〕155號），系指經政府管理機關登記注冊的動產、不動產的所有權轉移所立的書據，以及企業(yè)股權轉讓所立的書據。

根據155號文，房屋所有權轉讓應征印花稅，而土地使用權轉讓免征印花稅。但財政部、國家稅務總局2006年發(fā)布《關于印花稅若干政策的通知》（財稅〔2006〕162號）修改了上述規(guī)定，對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同、商品房銷售合同均按產權轉移書據征收印花稅。因此，企業(yè)以房地產對外投資，投資方和接受投資方均應按房地產評估價格計算繳納印花稅。