兼有從價(jià)從租計(jì)征房產(chǎn)稅的計(jì)算與申報(bào)

近日，A新型材料有限公司（以下簡(jiǎn)稱A公司）以電子郵件方式，向注冊(cè)稅務(wù)師咨詢兼有從價(jià)、從租計(jì)征的房產(chǎn)稅該如何計(jì)算和申報(bào)。具體內(nèi)容為：1.房產(chǎn)稅納稅義務(wù)從何時(shí)開始？2.地下建筑物是否申報(bào)房產(chǎn)稅？3.兼有從價(jià)、從租計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，房屋原值如何確定？資料如下：

2010年11月，A公司取得國(guó)有土地使用權(quán)，占地面積18萬(wàn)平方米，記入“無(wú)形資產(chǎn)”金額1440萬(wàn)元，單位土地價(jià)格為每平方米80元。

A公司構(gòu)建了鋼結(jié)構(gòu)廠房，建筑面積8萬(wàn)平方米，記入“固定資產(chǎn)”金額5040萬(wàn)元，其中2012年12月開始對(duì)外經(jīng)營(yíng)出租0.5萬(wàn)平方米，年租金60萬(wàn)元。2012年12月通過(guò)相關(guān)部門驗(yàn)收，2013年6月取得產(chǎn)權(quán)證書。

A公司構(gòu)建了框架結(jié)構(gòu)辦公樓。建筑面積0.6萬(wàn)平方米，記入“固定資產(chǎn)”金額1200萬(wàn)元。其中與辦公樓相連的地下車庫(kù)0.08萬(wàn)平方米。2012年10月通過(guò)相關(guān)部門驗(yàn)收，2013年5月取得房屋產(chǎn)權(quán)證書。

A企業(yè)執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。房屋位置坐落在市區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)。廠房與辦公樓均委托施工單位建造。稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定對(duì)經(jīng)營(yíng)自用的房屋，按房產(chǎn)原值一次扣除30%后的余值計(jì)稅。

注冊(cè)稅務(wù)師依據(jù)房產(chǎn)稅政策，對(duì)上述問(wèn)題作出解答。

房產(chǎn)稅納稅義務(wù)時(shí)間

《財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》（財(cái)稅地字〔1986〕第8號(hào)）第十九條規(guī)定，納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)）第二條規(guī)定，出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。

根據(jù)上述文件規(guī)定，A企業(yè)房產(chǎn)稅納稅義務(wù)時(shí)間分別為：鋼結(jié)構(gòu)廠房2012年12月通過(guò)驗(yàn)收，從2013年1月起申報(bào)；框架結(jié)構(gòu)辦公樓2012年10月通過(guò)驗(yàn)收，從2012年11月起申報(bào)；出租房屋應(yīng)從2013年1月起申報(bào)。

地下建筑物是否申報(bào)房產(chǎn)稅

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅〔2005〕181號(hào)）規(guī)定，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

A公司800平方米地下車庫(kù)與辦公樓連在一起，按財(cái)稅〔2005〕181號(hào)文件規(guī)定，應(yīng)與地上房屋一并申報(bào)房產(chǎn)稅。

兼有從價(jià)、從租計(jì)征房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的確定

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號(hào)）第三條規(guī)定，對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

兼有從價(jià)與從租計(jì)稅的房屋，根據(jù)房產(chǎn)稅政策，應(yīng)分別繳納房產(chǎn)稅。具體操作步驟是：先并，即在不考慮房屋出租的情形下，將地價(jià)款、地下建筑按規(guī)定的計(jì)算方法計(jì)入房屋原值；再剔，將出租房屋原值按比例法扣除，得出經(jīng)營(yíng)自用房屋的原值；后分，通過(guò)上述計(jì)算，分別按計(jì)稅余值、租金收入計(jì)算申報(bào)房產(chǎn)稅。

計(jì)算與申報(bào)

1.計(jì)算地價(jià)款計(jì)入房屋金額。

容積率＝（8＋0.6）÷18＝0.48<0.5。計(jì)入房屋的土地價(jià)款金額＝（8＋0.6）×2×80＝1376（萬(wàn)元）。

計(jì)入鋼結(jié)構(gòu)廠房的地價(jià)金額＝8÷8.6×1376＝1280（萬(wàn)元）。

計(jì)入框架結(jié)構(gòu)辦公樓的地價(jià)金額＝1376－1280＝96（萬(wàn)元）。

2.確定從價(jià)計(jì)征的房屋原值。

假設(shè)在不考慮出租房屋的情形下，鋼結(jié)構(gòu)廠房計(jì)稅原值＝5040＋1280＝6320（萬(wàn)元）。

本期出租房屋建筑面積5000平方米，占鋼結(jié)構(gòu)廠房建筑面積比重＝0.5÷8＝6.25%。

在考慮鋼結(jié)構(gòu)廠房出租后，經(jīng)營(yíng)自用的房屋原值＝6320×（1－6.25%）＝5925（萬(wàn)元）。

框架結(jié)構(gòu)辦公樓計(jì)征房產(chǎn)稅的原值＝1200＋96＝1296（萬(wàn)元）（含地下車庫(kù)）。

3.計(jì)算應(yīng)交房產(chǎn)稅。

鋼結(jié)構(gòu)廠房：

2012年不需交納房產(chǎn)稅。

2013年從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅＝5925×（1－30%）×1.2%＝49.77（萬(wàn)元）。

2013年從租計(jì)征房產(chǎn)稅＝60×12%＝7.2（萬(wàn)元）。

框架結(jié)構(gòu)辦公樓：

2012年應(yīng)交房產(chǎn)稅＝1296×（1－30%）×1.2%×2÷12＝1.8144（萬(wàn)元）。

2013年應(yīng)交房產(chǎn)稅＝1296×（1－30%）×1.2%＝10.8864（萬(wàn)元）。

2013年從價(jià)與從租計(jì)征房產(chǎn)稅合計(jì)金額＝49.77＋7.2＋10.8864＝67.8564（萬(wàn)元）。

4.2013年應(yīng)交房產(chǎn)稅賬務(wù)處理（假設(shè)2013年房產(chǎn)稅一次性交納）：

計(jì)提時(shí)，

借：管理費(fèi)用——房產(chǎn)稅 67.8564

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交房產(chǎn)稅 67.8564

繳納時(shí)，

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交房產(chǎn)稅 67.8564

貸：銀行存款—— 67.8564。