中級(jí)會(huì)計(jì)職稱經(jīng)濟(jì)法答疑精華：先抵后租、先租后抵區(qū)分理解

2022年中級(jí)會(huì)計(jì)職稱備考已經(jīng)開始啦！為幫助大家備考，正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校特從答疑板中精選了學(xué)員學(xué)習(xí)過程中出現(xiàn)的問題，老師給出詳細(xì)答疑。以下是中級(jí)會(huì)計(jì)職稱經(jīng)濟(jì)法答疑精華，希望對(duì)大家有幫助！

2019年10月15日，甲向乙借款400萬元，期限1年，用自己的一棟房屋抵押，并辦理了抵押登記。2020年1月1日甲將該房屋租給了丙，租期2年，每月租金15000元。2020年10月15日借款到期甲無力償還，乙訴至法院主張行使抵押權(quán)。則下列說法中，正確的有（　）。

A.甲丙之間的租賃合同不受乙的抵押權(quán)的影響

B.在對(duì)該房屋拍賣時(shí)，因租賃合同的存在導(dǎo)致無人應(yīng)買，乙有權(quán)主張租賃終止

C.如出租時(shí)甲未書面告知丙房屋已經(jīng)抵押，甲應(yīng)賠償因乙實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而造成丙的損失

D.如出租時(shí)甲書面告知丙房屋已經(jīng)抵押，丙應(yīng)自行承擔(dān)因乙實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而造成的損失

『正確答案』BCD

『答案解析』選項(xiàng)AB，抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)，即因租賃關(guān)系的存在致使抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)無人應(yīng)買抵押物，或出價(jià)降低導(dǎo)致不足以清償?shù)盅簜鶛?quán)等情況下，抵押權(quán)人有權(quán)主張租賃終止；選項(xiàng)CD，抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。

問題：

在對(duì)抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行拍賣時(shí)，只有先抵后租的在拍賣時(shí)，如果因租賃合同的存在而導(dǎo)致無人購(gòu)買時(shí)抵押權(quán)人才有權(quán)終止租賃合同嗎？先租后抵的不可以是嗎？老師

回答：

綜合解答，您按照一下區(qū)分理解一下。

先抵后租：抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。1月1日，老趙向老侯借款，借款期限為6個(gè)月，并以房屋作為抵押，辦理抵押登記。2月1日將該房屋出租給老高，租期11個(gè)月。借款到期后，老趙無力償還，老侯行使抵押權(quán)。由于租賃關(guān)系存在，該房屋無人受讓。該情形下，老侯有權(quán)解除租賃合同。由此給老高造成的損失，如果老趙書面告知已抵押的事實(shí)，則老高自行承擔(dān)損失；老趙未書面通知已抵押事實(shí)的，則老趙承擔(dān)該損失。抵押在先并登記，出租在后。

先租后抵：抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。1月1日，老趙將房屋出租給老高，租期一年；2月1日，老趙向老侯借款，借款期限為6個(gè)月，為該借款老趙將房屋抵押給老侯。借款到期后，老趙無力償還債務(wù)，老侯行使抵押權(quán)，將該房屋進(jìn)行拍賣，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，老高可繼續(xù)租住該房屋，該租賃合同對(duì)受讓人繼續(xù)有效。

注： 以上答疑精華來源于正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答疑板，網(wǎng)校老師會(huì)針對(duì)已購(gòu)課學(xué)員提出的問題進(jìn)行答疑。（網(wǎng)校答疑板使用攻略） 

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