房地產業(yè)納稅風險評估業(yè)務指引（征求意見稿）

房地產業(yè)納稅風險評估業(yè)務指引

（征求意見稿）

第一章  總 則

第一條 為規(guī)范稅務師事務所及其有資質的涉稅服務人員（以下簡稱“涉稅服務人員”）提供房地產業(yè)納稅風險評估服務行為，提高執(zhí)業(yè)質量，防范執(zhí)業(yè)風險，根據《涉稅專業(yè)服務監(jiān)管辦法(試行)》（國家稅務總局公告2017年第13號）、《關于進一步完善涉稅專業(yè)服務監(jiān)管制度有關事項的公告》（國家稅務總局公告2019年第43號）、中國注冊稅務師協(xié)會《專業(yè)稅務顧問業(yè)務指引（試行）》的規(guī)定，制定本指引。

第二條 稅務師事務所及其涉稅服務人員承辦房地產業(yè)納稅風險評估業(yè)務適用本指引。

第三條 稅務師事務所及其涉稅服務人員提供房地產業(yè)納稅風險評估服務，應當按照《國家稅務總局關于采集涉稅專業(yè)服務基本信息和業(yè)務信息有關事項的公告》（國家稅務總局公告2017年第49號，以下簡稱49號公告）和《關于進一步完善涉稅專業(yè)服務監(jiān)管制度有關事項的公告》國家稅務總局公告2019年第43號，以下簡稱43號公告）要求，向稅務機關報送《涉稅專業(yè)服務機構（人員）基本信息采集表》和其他相關信息。

第四條 稅務師事務所及其涉稅服務人員提供房地產業(yè)納稅風險評估服務，實行信任保護原則。存在以下情形之一的，稅務師事務所及其涉稅服務人員有權終止業(yè)務：

（一）委托人違反法律、法規(guī)及相關規(guī)定的；

（二）委托人提供不真實資料信息的；

（三）委托人提供不完整資料信息的；

（四）其他因委托人原因限制業(yè)務實施的情形。

如已完成部分約定業(yè)務，應當按照協(xié)議約定收取費用，并就已完成事項進行免責性聲明，由委托人承擔相應責任，稅務師事務所及其涉稅服務人員不承擔該部分責任。

第五條 稅務師事務所及其涉稅服務人員提供房地產業(yè)納稅風險評估服務，應當遵循《稅務師行業(yè)職業(yè)道德指引（試行）》的相關規(guī)定。

第六條  稅務師事務所及其涉稅服務人員提供房地產業(yè)納稅風險評估服務，在業(yè)務承接、業(yè)務委派、業(yè)務計劃、業(yè)務實施、業(yè)務結果等納稅風險評估服務各階段，應當遵循《稅務師行業(yè)質量控制指引（試行）》、《專業(yè)稅務顧問業(yè)務指引（試行）》和《稅務師行業(yè)涉稅專業(yè)服務程序指引（試行）》的相關規(guī)定。

第七條 稅務師事務所在接受房地產業(yè)納稅風險評估委托前，應當指派能夠勝任納稅風險評估業(yè)務的涉稅服務人員作為項目負責人并根據房地產業(yè)風險評估需要，確定項目經理和項目組成員。

第八條 項目負責人應對委托人的情況進行了解和評估，充分評估委托人及其項目風險，并充分考慮對執(zhí)業(yè)風險的影響因素，決定是否接受納稅風險評估業(yè)務委托，使執(zhí)業(yè)風險降低到可以接受的程度。

第二章 業(yè)務定義與目標

第九條 本指引所稱房地產業(yè)納稅風險評估業(yè)務，是指稅務師事務所接受委托人委托，雙方確立委托關系，指派本機構涉稅服務人員對委托人指定的從事房地產開發(fā)經營業(yè)務的單位（以下簡稱被評估單位）提供的資料進行歸集、整理、分析判斷，對被評估單位的房地產開發(fā)經營業(yè)務的涉稅風險進行篩查、識別和評估的服務行為。

本指引的房地產業(yè)是指按照《國民經濟行業(yè)代碼》（GB/T 4754-2017）的規(guī)定，房地產業(yè)的行業(yè)屬性及編號中的房地產業(yè)（門類行業(yè) 行業(yè)代碼：K）—房地產業(yè)（大類行業(yè) 行業(yè)代碼：70）—房地產開發(fā)經營（中類行業(yè) 行業(yè)代碼：701）—房地產開發(fā)經營（小類行業(yè) 行業(yè)代碼：7010），即房地產開發(fā)企業(yè)進行的房屋、基礎設施建設等開發(fā)，以及轉讓房地產開發(fā)項目或者銷售房屋等活動。不包括物業(yè)管理、房地產租賃服務、房地產中介服務以及其他服務。

第十條 稅務師事務所及其涉稅服務人員應當按照法律、行政法規(guī)及相關規(guī)定，對委托人在房地產開發(fā)各個環(huán)節(jié)的涉稅事項潛在的風險進行篩查、識別、評估，向委托人提示納稅風險。

第十一條 房地產業(yè)納稅風險評估業(yè)務主要包括房地產業(yè)開發(fā)各個階段的風險以及房地產業(yè)的投資性房地產以及其他業(yè)務。評估范圍包括：

（一）土地使用權取得納稅風險評估；

（二）房地產設計施工納稅風險評估；

（三）預售及銷售納稅風險評估；

（四）對外投資納稅風險評估；

（五）投資性房地產納稅風險評估；

（六）房地產清算納稅風險評估。

第十二條 稅務師事務所及涉稅服務人員實施納稅風險評估業(yè)務通常包括五個階段：風險評估資料收集、風險點篩查和識別、風險點研判、風險等級判定及風險提示。執(zhí)行以下基本流程：

（一）與委托人簽訂房地產業(yè)納稅風險評估業(yè)務委托協(xié)議；

（二）獲取與得房地產業(yè)風險評估的資料；

（三）對資料和數據進行梳理篩選；

（四）設計相關房地產業(yè)風險評估指標；

（五）對風險點進行篩查、識別；

（五）甄別風險的程度；

（六）納稅風險評估準備，填制納稅風險評估底稿及其附列資料；

（七）納稅風險評估報告表確認和簽署；

（八）納稅風險評估的后續(xù)管理。

第三章 業(yè)務計劃

第十三條  為確保房地產業(yè)納稅風險評估業(yè)務順利實施及業(yè)務質量，項目負責人應當根據項目的復雜程度、風險狀況和時間要求等情況，在實施房地產業(yè)納稅風險評估業(yè)務前，編制房地產業(yè)納稅風險評估業(yè)務計劃。

第十四條  房地產業(yè)納稅風險評估項目負責人應當遵循《稅務師行業(yè)涉稅專業(yè)服務程序指引（試行）》相關的規(guī)定，根據納稅風險評估事項預估的復雜程度、風險狀況等情況，制定房地產業(yè)納稅風險評估總體業(yè)務計劃和具體業(yè)務計劃，確定工作目標、工作方案、時間安排、業(yè)務范圍、人員分工、溝通協(xié)調、執(zhí)行程序等事項。

第四章 業(yè)務實施第一節(jié) 資料收集

第十五條  房地產業(yè)納稅風險評估服務人員（以下簡稱涉稅服務人員）應當根據委托人情況和房地產業(yè)納稅風險評估委托協(xié)議、業(yè)務計劃，制定風險評估資料收集范圍、收集口徑及文檔格式，書面列示資料清單要求委托人提供所需的相關資料，并告知委托人進行納稅風險評估前準備。

第十六條  涉稅服務人員可以通過列示資料清單、問卷調查、現(xiàn)場訪談等方式，取得并歸集與房地產業(yè)納稅風險評估事項有關的涉稅資料，具體包括但不限于下列資料：

（一）《土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。

（二）立項、規(guī)劃設計階段的合同、協(xié)議及憑證資料。包括土地使用權合同、拆遷及補償協(xié)議、規(guī)劃設計合同、建筑規(guī)劃設計圖、立項批復等；

（三）取得土地使用權的相關資料，包括取得土地的途徑、價格、用途等；

（四）施工驗收階段的資料。包括施工合同、竣工報告或備案等；

（五）預（銷）售及產權轉移階段資料。包括商品房預售及銷售合同、產權轉移登記手續(xù)；

（六）項目核算對象劃分依據、財務會計報表及其說明資料；

（七）第三方提供的數據、報告；

（八）稅控裝置的電子報稅資料及備案事項相關資料；

（九）稅務機關要求報送的其他有關證件、會計核算資料和納稅資料；

（十）所有交易均已記錄并反映在財務報表中的書面聲明。

第十七條 納稅風險評估服務人員應對委托人提供的材料的真實性、合法性以及完整性進行審核，審核的內容主要包括但不限于以下內容：

（一）委托人的基礎信息是否完備；

（二）委托人房地產交易信息（事實）的真實性和完整性；

（三）委托人涉稅財務信息的真實性、合法性和完整性；

（四）委托人納稅申報信息的真實性、合法性和完整性；

（五）采集的第三方信息與委托人及評估項目的相關性。

（六）納稅風險評估資料是否符合邏輯關系；

（七）稅收政策變化對納稅風險評估的具體影響；

（八）備案事項相關資料之間的關系；

（九）其他需要審核的事項。

第二節(jié)  風險關注事項

第十八條  涉稅服務人員可以通過對委托人進行業(yè)務訪談或者調查，根據委托人的數據信息，結合房地產開發(fā)經營的特點和相關財稅政策法規(guī)，在縱向上梳理被評估單位的業(yè)務流程，關注開發(fā)項目的資質、土地開發(fā)能力、項目資金等資源整合方式，從土地取得、開發(fā)建設、預售銷售等重要環(huán)節(jié)篩查所涉及的增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、印花稅的風險點，在橫向上根據房地產業(yè)的一般業(yè)務、資產管理、對外投資以及投資性房地產等特殊事項分步分點篩選稅收風險點，并明確提出納稅風險評估方案實施的前置條件、政策依據、步驟順序、實操要領等，對以下事項（不限于）進行風險評估：

（一）委托人管理層對企業(yè)內部控制的重視程度以及企業(yè)內部控制制度執(zhí)行的有效性；

（二）財務核算和信息處理流程的可靠性；

（三）與房地產業(yè)納稅風險評估有關的實際處理程序、信息處理方法以及稅收政策的實際執(zhí)行情況；

（四）與房地產業(yè)納稅風險評估有關的可能產生風險的事項，包括：管理層意圖、財務處理、數據歸集、稅額計算、信息傳遞、政策判斷等。

第十九條 涉稅服務人員進行房地產業(yè)納稅風險評估業(yè)服務時應重點關注以下事項:

（一）業(yè)務事項的真實性、合法性和完整性；

（二）是否依法設置賬簿，根據合法有效憑證記賬，進行會計核算；

（三）是否按照稅收法律法規(guī)及相關規(guī)定對發(fā)生的業(yè)務事項進行了正確的涉稅處理；

（四）稅務機關對房地產開業(yè)務涉及的增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等稅種的預設的預警值；

（五）發(fā)票管理信息；

（六）與委托人房地產業(yè)納稅風險評估有關的情況，包括：房地產開發(fā)各個環(huán)節(jié)的應稅項目、涉及的各個稅種、各個稅種的計稅依據、應納稅額、減免稅項目及稅額、稅款的預繳及清算、稅款所屬期限、延期繳納稅款、欠稅、滯納金以及成本核算等。

（七）資料信息的歸集、整理程序，驗證方法以及責任人；

（八）收集和驗證（核對）資料信息的名稱、采集日期、采集地點、采集人員和采集內容；

（九）房地產業(yè)各個環(huán)節(jié)納稅風險點篩查方法、程序、責任人和完成時限；

（十）當期房地產業(yè)納稅風險級別的確認及溝通；

（十一）房地產業(yè)納稅風險評估結論及有關事項的反饋和資料移交；

（十二）其他相關事項。

第二十條 房地產開發(fā)項目納稅風險評估的基本方法包括：開發(fā)項目資源合作多維分析、模板分析比對、調查分析法、風險事項是非判斷法、預警值分析法。

（一）開發(fā)項目資源合作多維分析法，如交易三要素模板處理信息與交易三要素實際處理信息比對方法；

（二）模板處理信息與實際處理信息比對方法，如受讓取得土地總金額比對分析方法是：項目土地使用權證/不動產權證、土地出讓/轉讓合同的取得土地總金額（模板處理信息），與土地出讓金收據/發(fā)票的土地取得金額（實際處理信息）進行比對；

（三）調查分析法，是調查實際處理信息并進行直接比對，如開發(fā)項目轉讓情況確認比對方法是：開發(fā)項目轉讓合同、發(fā)票、款項三流信息進行比對；

（四）風險事項是非判斷法，提示調查事項，由被調查單位判斷是、否兩種情形；

（五）預警值分析法，納稅評估指標與預警值對比分析，確認納稅風險評估指標變動異常情況。

第二十一條  房地產業(yè)納稅風險評估涉稅服務人員應當對土地使用權取得環(huán)節(jié)關于契稅以及土地增值稅納稅風險進行專業(yè)判斷，重點關注以下事項：

（一）取得土地使用權時，房地產企業(yè)實際付款金額是否與土地出讓合同的金額一致；

（二）房地產企業(yè)取得土地使用權，是否按照土地出讓金全額和適用稅率計算繳納了契稅；

（三）采用協(xié)議方式取得土地使用權的，土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費是否計入契稅計稅依據計算繳納契稅；

（四）招拍掛取得土地使用權，配建回遷安置住房或公共配套設施無償交付政府的，是否按照規(guī)定將支付動遷戶或回遷戶及其他補償費用作為契稅計稅依據，足額繳納契稅；

（五）采用分期付款方式取得土地使用權，是否按照全部價款和適用稅率計算繳納了契稅；

（六）改變土地用途補繳土地出讓金及其他費用是否按照規(guī)定申報繳納了契稅，土地出讓金減免的手續(xù)是否齊全；土地出讓金減免的情況下，是否沖減了取得土地使用權的成本；

（七）繳納土地出讓金同時繳納了延期支付滯納金的情況下，滯納金在土地增值稅清算時是否計入取得土地使用權的成本；

（八）繳納土地出讓金同時繳納了延期支付滯納金的情況下，滯納金是否計入土地增值稅清算的取得土地使用權的成本。

第二十二條  房地產業(yè)納稅風險評估涉稅服務人員應當對土地使用權取得環(huán)節(jié)印花稅納稅風險進行專業(yè)判斷，對取得土地使用權時的借款合同、土地使用權受讓合同是否按照規(guī)定計稅并貼花。

第二十三條  房地產業(yè)納稅風險評估涉稅服務人員應當對土地使用權取得環(huán)節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅風險進行專業(yè)判斷，主要事項包括委托人申報的占用土地面積、適用稅額是否正確；納稅義務發(fā)生時間是否正確，是否按照規(guī)定時限足額申報納稅。

第二十四條  房地產業(yè)納稅風險評估涉稅服務人員應當對土地使用權取得環(huán)節(jié)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用抵扣進項稅額風險進行專業(yè)判斷，是否符合規(guī)定。

第二十五條  房地產業(yè)納稅風險評估涉稅服務人員應當對房地產規(guī)劃設計及施工階段的印花稅和契稅納稅風險進行專業(yè)判斷，主要事項包括：

（一）涉稅服務人員應當對規(guī)劃設計階段的簽訂的各類合同的印花稅風險進行專業(yè)判斷，重點關注勘察設計合同、廣告制作合同、建筑安裝承包合同、借款合同、供應采購合同等是否按規(guī)定繳納了印花稅；

（二）涉稅服務人員應當對取得土地使用權后進行房地產開發(fā)階段繳納的相應的市政設施配套費所產生的契稅風險進行專業(yè)判斷，基于項目所在地的地方性稅收政策，重點關注市政設施配套費是否計入契稅計稅依據及時足額繳納契稅。

第二十六條  房地產業(yè)納稅風險評估涉稅服務人員應對房地產開發(fā)階段的成本核算所產生的風險進行專業(yè)判斷。重點關注產品成本的歸集是否稅法規(guī)定，具體包括：

（一）分期開發(fā)土地成本是否按照配比原則歸集產品成本，項目分期的判斷依據是否充足，成本的分攤原則（占地面積法、建筑面積法，其他合理方法等）是否合理；

（二）征地、拆遷支出是否按照配比原則歸集產品成本；

（三）取得土地使用權時繳納的耕地占用稅是否按照配比原則計入產品成本；

（四）公共配套設施建造費用分攤是否合理。全部歸業(yè)主所有的公共配套設施、移交給政府部門的公共配套設施、沒有移交的公共配套設施、自用的公共配套設施等不同的性質的公共配套設施建造費用的歸集和核算是否符合規(guī)定，是否存在通過混淆不同性質的公共配套設施建造費用虛增本期成本費用；

（五）市政設施配套費分攤是否合理；

（六）拆遷補償費列支和分攤是否合理；

（七）房地產開發(fā)的前期工程費、基礎設施費核算分攤是否合理；

（八）自建的產品的材料成本是否合理，是否存在虛增本期成本和準予從銷項稅額抵扣的增值稅進項稅額；

（九）對外承包的工程價款是否合理，是否存在虛增本期成本和準予從銷項稅額中抵扣的進項稅額；

（十）甲供材項目的成本核算是否合理；確定增值稅計稅依據時是否多記材料價款；

（十一）是否存在向關聯(lián)方采購材料和服務的情況，關聯(lián)方定價是否合理；

（十二）根據樣板房的具體情況，判斷裝修費及購置的配套物資是否按照規(guī)定應分攤計入開發(fā)成本還是應計入銷售費用；

（十三）開發(fā)產品完工前的借款利息是否按照規(guī)定資本化；

（十四）開發(fā)產品在建期間的預提費用計提的范圍是否準確、計提標準是否符合規(guī)定，是否按照規(guī)定進行了納稅調整；

（十五）“施工期間接受建筑安裝服務取得的增值稅發(fā)票，是否按照國家稅務總局公告[2016]23號規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱。

第二十七條  房地產業(yè)納稅風險評估涉稅服務人員應當對預售及銷售環(huán)節(jié)的納稅風險進行專業(yè)判斷，是否存在隱匿收入、遲計收入、隱匿預收賬款、視同銷售業(yè)務未計稅以及無正當理由低價銷售形成的風險。主要事項包括：

（一）銷售產品是否遵循交付使用和竣工驗收及產權備案孰先原則確認收入，是否存在延遲結轉完工產品收入的風險；

（二）預售方式銷售產品的預收款是否掛在“其他應付款”或 “短期借款”等科目，未按規(guī)定期限足額預繳稅款，延遲或不反映應稅收入；

（三）按揭銷售產品是否存在將按揭款計入“其他應付款”或“短期借款”等科目，未按照規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間申報納稅；

（四）分期收款方式銷售商品房是否按照銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入；提前付款的，是否在實際付款日確認收入的實現(xiàn)；

（五）視同買斷方式代銷和采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產品的，是否按照具體合同約定價格確認計稅收入；超過約定價格的房款是否按照規(guī)定計入應稅收入；

（六）將開發(fā)產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人是否按照視同銷售的行為進行稅務處理；

（七）將開發(fā)產品用于抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，是否按非貨幣性交易準則進行處理，是否存在未開發(fā)票入賬，未計收入申報納稅；

（八）跨年度已完工開發(fā)項目是否按規(guī)定及時、準確確認收入；

（九）跨年度房地產開發(fā)項目的已完工出售部分，是否按權責發(fā)生制原則確認收入；

（十）完工產品是否按預計毛利率預交企業(yè)所得稅，是否存在未按規(guī)定及時、準確確認收入的風險；

（十一）開發(fā)的會所等產權轉給物業(yè)，未按開發(fā)產品進行稅務處理，或者將不需要辦理房產證的停車位、地下室等公共配套設備對外出售未計收入申報納稅；

（十二）將公共配套設施移交或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位未按規(guī)定申報納稅；

（十三）無償轉讓回遷安置房是否按照稅法規(guī)定確認視同銷售，按規(guī)定的期限和計稅依據申報繳納增值稅、城市維護建設稅及附加、土地增值稅等；

（十四）銷售無產權的開發(fā)產品、“以租代售”車位是否確認了應稅收入；

（十五）采取折扣促銷模式銷售是否按規(guī)定開具發(fā)票，是否按照規(guī)定申報納稅；

(十六)買房送車位、買房送物業(yè)費、促銷贈送禮品等是否做視同銷售處理，涉及個人所得稅的情況下，是否代扣代繳了個人所得稅。

第二十八條  房地產業(yè)納稅風險評估涉稅服務人員應當對房地產業(yè)開發(fā)成本的納稅風險進行專業(yè)判斷，主要事項包括：

（一）是否存在隨意調整已完工的開發(fā)成品成本歸集和分攤的方法，或不同成本對象的成本費用相互混淆，成本費用核算不實；

（二）是否將屬于營利性的，或產權歸企業(yè)所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的產品，作為公共配套設施，界定為不可售面積進行處理，公共配套設施以及人防車位的移交是否有正規(guī)的手續(xù)以及移交證明；

（三）是否按照受益原則和配比原則分配共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，是否選擇合理的占地面積比例、預算造價比例、建筑面積比例，分配各個成本核算對象共同承擔的共同成本；

（四）取得使用權是否按照各個已開發(fā)項目與待開發(fā)項目的占比、開發(fā)項目的完工比例以及銷售（視同銷售）面積與可售面積之比確定當期扣除的土地價款；

（五）土地進行評估增值，入賬成本是否符合稅法相關規(guī)定；

（六）是否按照已開發(fā)項目與待開發(fā)項目的占比、開發(fā)項目的完工比例以及銷售（視同銷售）面積與可售面積之比等合理比例確定當期的開發(fā)成本，是否虛增銷售面積，多計當期開發(fā)成本；

（七）是否提前結轉未銷售的產品成本、混淆開發(fā)成本和期間費用；

（八）是否多預提施工費用，虛增開發(fā)成本，或提前列支成本支出；

（九）是否將開發(fā)期間應資本化的利息支出列入期間費用。

第二十九條  涉稅服務人員應當對房地產業(yè)的開發(fā)費用的納稅風險進行專業(yè)判斷，主要事項包括：

（一）是否混淆開辦費和開發(fā)成本、期間費用的界限；

（二）是否將正常開工建設后發(fā)生的業(yè)務招待費、業(yè)務宣傳費、固定資產等均作為開辦費一次性稅前扣除；

（三）是否將成本對象完工前發(fā)生的各種性質的借款費用直接在當期費用中列支；

（四）是否將售樓部、樣板房的裝修費用直接作期間費用稅前扣除；

（五）購進貨物、勞務、服務等用于簡易計稅方法的，是否按照規(guī)定未抵扣進項稅額或進項稅額轉出。

第三十條 涉稅服務人員應結合銷售發(fā)票、銷售合同、商品房銷售（預售）許可證、房產銷售分戶明細表、銷售面積與項目可售面積數據的關聯(lián)性以及其他有關資料，對符合土地增值稅清算的納稅風險進行專業(yè)判斷。主要事項包括：

（一）是否存在應進行土地增值稅清算，或稅務機關要求清算，未在規(guī)定期限內辦理土地增值稅清算；

（二）辦理土地增值稅清算時，附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料是否符合清算要求；

（三）辦理土地增值稅清算時，土地成本分攤是否符合規(guī)定；

（四）“甲供工程”業(yè)務是否將收到的建筑施工企業(yè)開具的含“甲供材”金額的增值稅發(fā)票和獲得材料供應商開具的材料增值稅發(fā)票合計金額確定“開發(fā)成本”科目，重復扣除“甲供材料”成本；

（五）多個開發(fā)項目共同發(fā)生的拆遷補償（安置）房成本，是否在各清算單位之間按一定標準進行合理分配或分攤；

（六）房地產開發(fā)企業(yè)的拆遷補償房是否按照“視同銷售”處理；

（七）房地產開發(fā)企業(yè)的拆遷補償房是否合理確定為項目的拆遷補償費。具體包括：

用建造的本項目房地產安置回遷戶的，是否以公允價格確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費；房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，是否按照實際發(fā)放金額計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，是否抵減本項目拆遷補償費；開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，是否按照公允價格計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，是否以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。；貨幣安置拆遷的，房地產開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據計入拆遷補償費；

（八）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發(fā)成本的借款費用或利息支出，是否調整至財務費用中計算扣除；

（九）土地增值稅清算時，是否能夠準確界定開發(fā)間接費用，將直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等，是否準確確定項目的開發(fā)間接費用；

（十）土地增值稅清算時，土地扣除成本是否取得了省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據作為合法有效的憑證；

（十一）土地增值稅清算時，成本的扣除范圍是否符合規(guī)定，能否準確區(qū)分土地增值稅的扣除范圍和企業(yè)所得稅的稅前扣除范圍。

第三十一條 涉稅服務人員根據房地產企業(yè)“其他業(yè)務收入”“應付賬款”明細賬，結合租賃合同（或租賃預約協(xié)議）和銷售合同，掌握房地產企業(yè)將待售的開發(fā)產品轉作投資性房地產（包括經營性租賃和融資性租賃）情況，應當對房地產業(yè)投資性房地產的納稅風險進行專業(yè)判斷，主要事項包括：

（一）對委托方是否準確劃分自用房地產、作為存貨的房地產和投資性房地產進行專業(yè)判斷；

（二）對委托方的投資性房地產租賃期間是否確認收入產生的納稅風險進行專業(yè)判斷；

（三）對委托方待出售開發(fā)產品出租給關聯(lián)企業(yè)的租金是否遵循獨立交易原則進行專業(yè)判斷；

（四）根據企業(yè)“投資性房地產”“主營業(yè)務收入”“其他業(yè)務收入”科目，對委托方持有投資性房地產期間是否按規(guī)定正確申報繳納增值稅、附加稅及房產稅的納稅風險進行專業(yè)判斷；

（五）對房地產企業(yè)的租賃合同以及銷售合同等合同的印花稅納稅風險進行專業(yè)判斷；

（六）對委托方將待售的開發(fā)產品轉作投資性房地產的租金收入抵頂工程價款、材料款、貸款利息等事項的納稅風險進行專業(yè)判斷；

（七）對委托方的投資性房地產（待出售）轉回開發(fā)產品或開發(fā)成本是否存在將持有期間的公允價值一并轉入的納稅風險進行專業(yè)判斷。

第三十二條  涉稅服務人員應當對委托方關于固定資產—不動產、在建工程、工程物資以及庫存產品等與房地產有關的資產管理的納稅風險進行專業(yè)判斷，主要事項包括：

（一）對委托人將開發(fā)產品轉為自用，使用前發(fā)生的裝修費等資本化支出是否存在一次性直接計入當期費用產生的納稅風險進行專業(yè)判斷；

（二）對委托人將樣板房、售樓處的裝修費等資本化支出是否未計入房產原值產生的納稅風險進行專業(yè)判斷；

（三）對委托人將產權歸屬為本企業(yè)的公共配套設施未納入固定資產管理產生的納稅風險進行專業(yè)判斷；

（四）對委托人經營性租賃的固定資產發(fā)生的改建、裝修的支出是否存在未按規(guī)定攤銷的納稅風險進行專業(yè)判斷。

第三十三條 涉稅服務人員應當對委托人用于投資的房地產納稅風險進行專業(yè)判斷，主要事項包括：

（一）對委托人將土地使用權作價對外投資取得其他單位股權時是否存在未按照轉出土地使用權的公允價值確認收入計稅的風險；

（二）對委托人將開發(fā)的產品作價對外投資取得其他單位股權是否存在未按照開發(fā)產品的公允價值確認收入計稅的風險；

（三）對委托人受讓或轉讓股權合同是否按照規(guī)定交納印花稅的納稅風險進行專業(yè)判斷。

第三十四條  涉稅服務人員對委托人與其他企業(yè)聯(lián)合合作建房業(yè)務的納稅風險進行專業(yè)判斷，具體事項包括：

（一）委托人以換取開發(fā)產品為目的，將土地使用權與其他企業(yè)合作，投資于其他房地產開發(fā)項目未形成股權時，在轉出當期以及分得開發(fā)產品當期是否按照規(guī)定確定開發(fā)產品成本、轉讓收益以及對稅收與會計差異進行調整的納稅風險進行專業(yè)判斷；

（二）其他企業(yè)以換取開發(fā)產品為目的，將土地使用權投資于委托人未形成股權時，對委托人是否按照規(guī)定確定取得土地的入賬成本和換出開發(fā)產品應稅收入的納稅風險進行專業(yè)判斷；

（三）對委托人以開發(fā)產品作為分配，合作開發(fā)建房分配開發(fā)產品是否按照規(guī)定確認應稅收入的納稅風險進行專業(yè)判斷；

（四）對委托人以分配利潤作為分配形式，合作建房是否按照規(guī)定確定扣除項目的納稅風險進行專業(yè)判斷。

第三節(jié) 風險篩查和識別

第三十五條  納稅風險評估服務人員應當采用核查、座談或其他多種方式，審核分析納稅風險評估信息資料，并通過業(yè)務發(fā)生的邏輯關系，結合財務核算及納稅風險評估指標變動情況，篩查涉稅異常事項，識別納稅風險點。重點關注房地產業(yè)的取得土地環(huán)節(jié)、房地產開發(fā)環(huán)節(jié)、房地產銷（預）售以及投資、分配等各個交易環(huán)節(jié)的經營交易（事實）、會計處理和稅務處理。

（一）篩選納稅風險影響因子

房地產業(yè)納稅風險評估指標應體現(xiàn)委托人房地產開發(fā)經營過程中取得土地使用權、房地產開發(fā)建設、房地產的銷（預）售、房地產清算過程中涉及各個稅種（包括契稅、印花稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅、增值稅、城市維護建設稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等），對委托人的收入、成本、費用、稅收負擔等因素變動情況進行分析。

（二）設置風險篩查指標與口徑

風險評估指標與口徑設置應具有可比性，若針對委托人的特定納稅風險評估業(yè)務需求，應調整風險評估指標與口徑。

（三）進行風險評估測算并形成測算結果

為風險評估結果制定清晰簡練的表格樣式進行呈現(xiàn)，以便委托人可以直觀了解評估結果以及政策依據。

第三十六條  涉稅服務人員應根據納稅風險評估需求，可將被評估單位的納稅風險數值與稅務機關的各項預警值進行比對分析，進行風險評估測試。

第三十七條  房地產業(yè)納稅風險評估應重點進行風險點的篩查、風險程度的專業(yè)判斷，并對政策依據以及可能產生的結果作出評價和提醒。

第四節(jié) 風險等級評估及復核

第三十八條   納稅風險評估涉稅服務人員應當通過對納稅風險疑點的篩查確認，對納稅風險發(fā)生的可能性、強度、區(qū)域、原因以及可能帶來的損失等事項進行定性的專業(yè)判斷，對委托人的風險等級進行評估和復核。

第三十九條 納稅風險評估涉稅服務人員應根據委托人的納稅風險指標數值及變動情況，定量分析委托人的納稅風險等級。包括但不限于以下內容：

（一）增值稅納稅風險指標變動情況及風險；

（二）土地增值稅納稅風險指標變動情況及風險；

（三）企業(yè)所得稅納稅風險指標變動情況及風險；

（四）房產稅納稅風險指標變動情況及風險；

（五）契稅納稅風險指標變動情況及風險；

（六）城鎮(zhèn)土地使用稅納稅風險指標變動情況及風險；

（七）印花稅納稅風險指標變動情況及風險。

第四十條  稅務師事務所對其風險評估結果應當履行質量復核程序，根據稅務師事務所的規(guī)模和業(yè)務類型確定復核級別。稅務師事務所原則上應履行三級復核程序。

（一）一級復核由項目經理實施；

（二）二級復核由項目負責人實施；

（三）三級復核由稅務師事務所業(yè)務負責人實施。

第四十一條  質量復核內容應當包括：

（一）業(yè)務計劃是否得到執(zhí)行；

（二）重大事項是否已提請解決；

（三）已執(zhí)行的工作是否支持形成的結論，并得以適當記錄；

（四）獲取的證據是否充分、適當；

（五）業(yè)務目標是否實現(xiàn)。

第四十二條  稅務師事務所在對業(yè)務質量復核進行管理時，應當重點關注以下方面：

（一）復核級別是否符合制度要求；

（二）復核的內容是否全面；

（三）復核結論、過程記錄是否完整；

（四）復核意見是否處理并記錄；

（五）復核人是否簽字。

第四十三條 稅務師事務所選派項目組以外人員，對項目組的工作成果作出客觀評價，對一定風險等級的項目分別實施不同的質量監(jiān)控。

業(yè)務質量監(jiān)控人應當具備業(yè)務監(jiān)控所必需的業(yè)務能力、從業(yè)經驗，并滿足獨立性要求。

第四十四條  業(yè)務質量監(jiān)控內容應當包括：

（一）重要風險、質量控制事項處理是否適當，結論是否準確；

（二）稅法選用是否準確；

（三）風險評估重要證據是否采集；

（四）對委托人舞弊行為的處理是否恰當；

（五）委托人的委托事項是否完成，結論是否恰當。

第四十五條  稅務師事務所在對業(yè)務質量監(jiān)控進行管理時，應當重點關注以下方面：

（一）達到監(jiān)控風險等級的項目是否實施了業(yè)務監(jiān)控程序；

（二）業(yè)務監(jiān)控人的選定是否符合要求；

（三）業(yè)務監(jiān)控人是否按照規(guī)定程序實施了監(jiān)控。

第四十六條 稅務師事務所在復核和監(jiān)控項目組各級人員是否遵守相關職業(yè)道德時，應當重點關注以下方面：

（一）涉稅服務人員應當實事求是，堅持客觀、公正，秉持良好的職業(yè)操守，不得因利益沖突、個人偏見或其他因素影響自己的專業(yè)判斷及結論；

（二）涉稅服務人員應當遵守國家法律法規(guī)的相關規(guī)定，避免發(fā)生任何損害職業(yè)聲譽的行為；

（三）涉稅服務人員不得做虛假承諾，誤導他人，嚴禁以任何形式和手段協(xié)同委托人實施違法違規(guī)的行為；

（四）涉稅服務人員應當持續(xù)了解國家財會、稅收政策和相關規(guī)定，做到及時掌握、準確理解、正確執(zhí)行。

第四十七條  項目組成員之間、項目負責人與業(yè)務質量監(jiān)控人員之間產生意見分歧，得到解決以后，項目負責人方可提交業(yè)務成果。

稅務師事務所在業(yè)務結論、業(yè)務結果提交進行管理時，應當關注以下方面：

（一）意見分歧解決程序是否實施；

（二）與結論不同的意見是否充分考慮；

（三）業(yè)務結果是否履行簽字程序；

（四）業(yè)務結果提交時間是否及時。

第四十八條  涉稅服務人員編制完成房地產業(yè)務納稅風險評估報告、履行業(yè)務質量復核和監(jiān)控程序后，應將委托人本期評估的相關信息反饋至委托人，并與委托人溝通。

第四十九條  稅務師事務所和納稅風險評估服務人員應當在房地產業(yè)納稅風險評估報告中，履行稅務師事務所簽章和承辦涉稅服務人員簽字手續(xù)。

第五十條  納稅風險評估服務人員應根據委托人提供的材料及業(yè)務性質，科學的選擇公共類指標及稅種類指標等納稅風險評估指標，并根據委托人的特質、評估目的和要求確定合適的評估方法 。

第五節(jié) 風險評估后續(xù)管理

第五十一條  稅務師事務所提供房地產業(yè)納稅風險評估業(yè)務，應當遵循《稅務師行業(yè)涉稅專業(yè)服務程序指引（試行）》相關的規(guī)定編制房地產業(yè)納稅風險評估業(yè)務工作底稿，并保證底稿記錄的完整性、真實性和邏輯性，總體要求包括：

（一）業(yè)務工作底稿可作為最終出具房地產業(yè)納稅風險評估報告的基礎性資料，應如實反映納稅風險評估業(yè)務實施過程和所有事項，以及相關的原始資料、內部討論分析過程，以及客戶溝通交流記錄等；

（二）業(yè)務工作底稿的業(yè)務證據以及資料應證明涉稅服務人員的工作符合涉稅服務人員執(zhí)業(yè)規(guī)范和指引；

（三）業(yè)務工作底稿可為執(zhí)業(yè)質量的比較提供基本依據；

（四）業(yè)務工作底稿可以采用紙質或者電子的形式，有視聽資料、實物等證據的，可以同時采用其他形式。

第五十二條 房地產業(yè)納稅風險評估工作底稿的基本內容應包括：

（一）委托人名稱及納稅風險評估項目名稱；

（二）委托業(yè)務項目時間或期限；

（三）房地產業(yè)納稅風險評估業(yè)務實施過程記錄，包括證據資料、法規(guī)匯編及解讀、項目團隊討論記錄、分歧記錄、分析結論記錄、報告分工和報告審批，以及客戶溝通記錄單（口頭陳述、郵件、會議紀錄）等；

（四）房地產業(yè)納稅風險評估報告及匯報資料；

（五）三級復核記錄及日期。涉稅專業(yè)服務機構要建立健全工作底稿逐級復核制度，有關人員在編制和復核工作底稿時，必須按要求簽署姓名和日期；

（六）其他說明事項。

第五十三條 房地產業(yè)納稅風險評估業(yè)務完成后，稅務師事務所及其涉稅服務人員應當按照以下順序對業(yè)務約定書、工作底稿、業(yè)務成果等有關材料進行整理、歸類、裝訂、立卷、保存、歸檔。

（一）房地產業(yè)納稅風險評估業(yè)務約定書；

（二）業(yè)務計劃，包括總體計劃及具體計劃；

（三）房地產業(yè)納稅風險評估業(yè)務工作底稿；

（四）房地產業(yè)納稅風險評估報告及匯報材料；

（五）其他相關補充資料。

第五十四條 未經委托人同意，稅務師事務所不得向任何第三方提供工作底稿，但下列情況除外：

（一）稅務機關因行政執(zhí)法檢查需要進行查閱的；

（二）行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會因檢查執(zhí)業(yè)質量需要進行查閱的；

（三）公安機關、人民檢察院、人民法院根據有關法律、行政法規(guī)需要進行查閱的。

第五十五條  稅務師事務所及其涉稅服務人員應對開展的房地產業(yè)納稅風險評估業(yè)務逐步登記臺賬，為按照49號公告和43號公告要求向稅務機關報送《年度涉稅專業(yè)服務總體情況表》提供依據。

第四章  業(yè)務成果

第五十六條  稅務師事務所及其涉稅服務人員應當遵循《稅務師行業(yè)涉稅專業(yè)服務程序指引（試行）》相關的規(guī)定編制業(yè)務報告，形成的業(yè)務成果一般包括：

（一）房地產業(yè)納稅風險評估報告；

（二）風險評估分析文檔；

（三）納稅風險評估試算底稿等；

（四）備查的資料；

（五）其他相關報告。

第五十七條 稅務師事務所應當按委托協(xié)議約定出具房地產業(yè)納稅風險評估業(yè)務報告。

委托協(xié)議沒有約定是否出具服務報告的，涉稅服務人員可以根據委托目的、服務需要等決定是否出具報告。

第五十八條 房地產業(yè)納稅風險評估報告包括封面、前言、目錄、背景、風險篩查、風險點分布、風險程度以及附件等基本要素。

編制房地產業(yè)納稅風險評估報告，應做到資料真實可靠，分析合理有據，權利義務明確，并得到委托人的確認。

第五十九條  稅務師事務所出具的房地產業(yè)納稅風險評估報告及其他業(yè)務成果，應由雙方留存?zhèn)洳?；稅收法律、法?guī)及國家稅務總局規(guī)定報送的，應當向稅務機關報送。

第六十條  稅務師事務所及其涉稅服務人員應對提供房地產業(yè)納稅風險評估服務過程中形成的業(yè)務記錄、業(yè)務成果以及知悉的委托人商業(yè)秘密和個人隱私保密，未經委托人同意，不得向第三人泄露相關信息。但以下情形除外：

（一）稅務機關因行政執(zhí)法檢查需要進行查閱的；

（二）涉稅專業(yè)服務監(jiān)管部門和行業(yè)自律組織因檢查執(zhí)業(yè)質量需要進行查閱的；

（三）法律、法規(guī)規(guī)定可以查閱的其他情形。

第五章  業(yè)務檔案

第六十一條 房地產業(yè)納稅風險評估業(yè)務完成后，稅務師事務所及其涉稅服務人員應根據《稅務師行業(yè)涉稅專業(yè)服務程序指引（試行）》的相關規(guī)定，建立立卷歸檔工作責任制。

第六十二條 房地產業(yè)納稅風險評估卷宗一般按照以下順序排列：

（一）房地產業(yè)納稅風險評估委托協(xié)議、業(yè)務計劃；

（二）房地產業(yè)納稅風險評估工作底稿，如資料交接表、企業(yè)有關財務資料、評估數據及指標；

（三）房地產業(yè)納稅風險評估過程形成的業(yè)務記錄，計稅資料匯總、風險指標模型計算、審核、復核以及各種涉稅文書制作等；

（四）出具的房地產業(yè)納稅風險評估業(yè)務報告；

（五）委托人的基本情況資料及有關法律性資料；

（六）其他相關評估業(yè)務資料。

第六章   附 則

第六十三條  本指引自   年   月     日起試行。

附件1：房地產業(yè)納稅風險評估報告（參考文本）

報告號：

備案號：

_____ ：

我們接受委托，對貴單位_____年_____月_____日至_____年_____月_____日期間的房地產業(yè)務進行納稅風險評估，并出具房地產業(yè)納稅風險評估報告。

貴單位的責任是，及時提供與房地產業(yè)納稅風險評估事項有關的會計資料、納稅資料及其他相關資料，并保證其真實、準確、完整和合法。

我們的責任是，本著獨立、客觀、公正的原則，依據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則以及相關法律法規(guī)政策規(guī)定，按照《稅務師行業(yè)涉稅專業(yè)服務規(guī)范基本指引》等行業(yè)規(guī)范要求，對貴單位房地產業(yè)務的涉稅風險實施評估，并出具納稅風險評估報告。

在納稅風險評估過程中，我們考慮了與貴單位提供的與房地產業(yè)務相關的材料的證據能力，考慮了貴單位提供的業(yè)務資料、會計資料、內部控制制度及納稅資料等與貴單位房地產業(yè)務風險的關聯(lián)性和可靠性，根據職業(yè)推斷等可能存在的納稅風險點，并對風險點進行了確認。我們相信，我們獲取的評估資料及證據是充分的、適當的，為發(fā)表納稅風險評估意見提供了基礎?，F(xiàn)將風險評估結果報告如下：

一、貴公司房地產業(yè)務涉稅情況：

（一）貴單位20_____年增值稅申報情況：

1.按適用稅率計稅銷售額           _____元；

2.按簡易辦法計稅銷售額           _____元；

3.免稅銷售額                     _____元；

4.銷項稅額                       _____元；

5.進項稅額                       _____元；

6.上期留抵稅額                   _____元；

7.進項稅額轉出額                 _____元；

8.納稅檢查應補繳稅額             _____元；

9.應納增值稅稅額                  _____元；

10.期末留抵稅額                   _____元；

11.應納稅額減征額                 _____元；

12.應納稅額合計                   _____元；

13.期末未繳稅額                   _____元；

14.本期已繳稅額                   _____元；

15.期末未繳稅額                   _____元；

16.期初未繳查補稅額               _____元；

17.本期入庫查補稅額               _____元；

18.期末未繳查補稅額               _____元。

（二）貴單位20_____年度企業(yè)所得稅申報情況：

1.20_____年度收入總額：              _____元；

2.20_____年度不征稅收入：             _____元；

3.20_____年度免稅收入總額             _____元；

4.20_____年度扣除項目金額：           _____元；

5.20_____年度彌補以前年度虧損：       _____元；

6.20_____年度稅收優(yōu)惠：               _____元；

7.20_____年度境外所得：               _____元；

8.20_____年度應納稅所得額：           _____元；

9.適用稅率：                         _____%；

10.20_____年度應納企業(yè)所得稅：         ____元；

11.20_____年度1至3季度預繳企業(yè)所得稅：___元；

12.應補（退）企業(yè)所得稅稅額：        _____元；

13.20_____年度匯總納稅：              _____元。

（三）貴單位20_____年度土地增值稅申報情況：

1.轉讓房地產收入總額：               _____元；

2.扣除項目金額合計：                 _____元；

3.增值額：                           _____元；

4.增值額與扣除項目金額之比：          _____%；

5.適用稅率：                          _____%；

6.速算扣除系數：                      _____%；

7.應繳土地增值稅稅額：               _____元；

8.已繳土地增值稅稅額：               _____元；

9.應補（退）土地增值稅稅額：          ____元。

（四）貴單位20_____年度印花稅申報情況：

印花稅申報情況：

1.應稅憑證名稱：

2.計稅金額：                          _____元；

3.適用稅率：                       _____%（元）；

4.應納稅額：                          _____元；

5.已納稅額：                          _____元；

6.應補（退）稅額：                    _____元。

貼花情況：

1.上期結存：                          _____元；

2.本期購進：                          _____元；

3.本期貼花：                          _____元；

4.本期結存：                          _____元。

（五）貴單位20_____年度契稅申報情況：

1.受讓土地和房屋基本信息：

2.受讓土地和房屋合同簽署日期：

3.受讓土地和房屋權屬方式：

4.受讓土地和房屋的面積：

5.受讓土地和房屋的成交價格：          _____元；

6.評估價（計稅價格）：                _____元；

7.稅率：                               _____%；

8.計征稅額：                          _____元；

9.減免稅額：                          _____元；

10.應納稅額：                         _____元。

二、風險點分布及確認

經評估，我們認為，貴單位在房地產業(yè)務涉稅處理可能的風險點分布以下幾個方面：

1.業(yè)務流程存在的風險點：

2.實物流、資金流、發(fā)票流方面存在的風險點：

3.企業(yè)財務核算存在的風險點：

4.增值稅納稅申報存在的風險點：

5.企業(yè)所得稅納稅申報存在的風險點：

6.土地增值稅納稅申報存在的風險點：

7.契稅納稅申報存在的風險點：

8.印花稅納稅申報存在的風險點：

9.房地產業(yè)務其他涉稅事項存在的風險點：

10.適用程序存在的風險點：

11.數據變化顯示的風險點：

12.指標變動顯示的風險點：

本報告僅供貴單位對房地產業(yè)務納稅風險狀況進行評估，并作為采取防范措施提供指引。

本報告由委托人或委托人指向的第三人自行決定是否采納，不作為納稅申報、行政復議和行政訴訟的依據，不能減輕被評估單位應當承擔的法律責任。

基于重要性原則和納稅風險評估過程中的其他固有限制，以及被評估單位涉稅內部控制的固有局限性，經評估后仍然可能存在未被發(fā)現(xiàn)的風險，我們出具的納稅風險評估報告不具有鑒證功能。

因委托人或委托人指向的第三人使用不當造成的后果，與執(zhí)行本評估業(yè)務的稅務師事務所及涉稅服務人員無關。

涉稅服務人員：（簽章）

法人代表：（簽章）

稅務師事務所（蓋章）

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