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您知道如何進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控嗎?核算對象是什么嗎?快來一起學(xué)習(xí)下吧!
一、成本核算的基本流程 :
確定成本核算對象----歸集開發(fā)成本(按“直接成本”、“間接成本”、“共同成本”歸集,把“當(dāng)期實際發(fā)生各項支出 (稅法口徑)”和“預(yù)提費用、待攤費用”作為“應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除費用”)----確定成本分?jǐn)偡椒?---在成本對象間分?jǐn)偝杀?---成本核算對象的開發(fā)總成本----正確劃分完工和在建產(chǎn)品間成本----完工產(chǎn)品成本(包括:“固定資產(chǎn)”;“開發(fā)產(chǎn)品”)---銷售成本。
二、成本核算對象的確定和核算
(一)計稅成本對象確定
國稅發(fā)[2009]31號第26條:
1、可否銷售原則:開發(fā)產(chǎn)品能對外經(jīng)營銷售的,應(yīng)作獨立計稅成本對象核算;不能對外經(jīng)營銷售的,可先作過渡性成本對象歸集,然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軐ν饨?jīng)營銷售的成本對象。
案例:房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)A項目,其中住宅可對外出售,幼兒園根據(jù)規(guī)定需無償移交地方政府。根據(jù)是否可售原則,需將住宅作獨立計稅成本對象核算,將幼兒園作過渡性成本對象歸集,然后再將其相關(guān)成本攤?cè)氲阶≌椖俊?/p>
2、分類歸集原則:對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)項目,可作一個成本對象核算。
案例:開發(fā)A項目,其中開發(fā)的住宅分東區(qū)和西區(qū),東區(qū)8萬平方米于2015年3月開始施工建造,于2017年6月完工;西區(qū)12萬平方米于2015年8月開始施工建造,于2018年2月完工。根據(jù)分類歸集原則,需將東區(qū)和西區(qū)作不同成本對象核算。
3、功能區(qū)分原則:開發(fā)項目某組成部分相對獨立,且有不同使用功能時,可作獨立成本對象核算。
案例:開發(fā)的A項目,在東區(qū)住宅沿街一側(cè)還開發(fā)兩棟商業(yè)樓,根據(jù)功能區(qū)分原則,需將兩棟商業(yè)樓作獨立成本對象核算。
4、定價差異原則:開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的,應(yīng)分別作成本對象核算。
案例:開發(fā)的A項目,在東區(qū)住宅中,一棟住宅是回遷安置房,規(guī)定政府指導(dǎo)價12,000元/平方米,其他是普通住宅,單位平均售價40,000元/平方米,根據(jù)定價差異原則,需將回遷安置房、普通住宅分別作成本對象核算。
5、成本差異原則:開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的,要分別作為成本對象進(jìn)行核算。
案例:開發(fā)的A項目,在東區(qū)住宅中,一棟住宅是回遷安置房,規(guī)定政府指導(dǎo)價為12,000元/平方米,五棟是普通住宅,單位平均售價40,000元/平方米,另有三棟是精裝修高檔商品房,單位平均售價80,000元/平方米。根據(jù)成本差異原則,需將精裝修商品房分別作成本對象核算。(也適用定價差異原則)
6、權(quán)益區(qū)分原則:開發(fā)項目屬受托代建的或多方合作開發(fā)的,應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象核算。
案例:開發(fā) A項目,在項目外,需為地方政府代建一座體育館,資金由政府按甲企業(yè)投入一定比例撥付。根據(jù)權(quán)益區(qū)分原則,需將代建的體育館單獨作成本對象核算。
計稅成本對象的管理:稅務(wù)總局公告2014年第35號 :
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)依據(jù)計稅成本對象確定原則確定已完工開發(fā)產(chǎn)品成本對象,并就確定原則、依據(jù),共同成本分配原則、方法,及開發(fā)項目基本情況、開發(fā)計劃等出具專項報告,在開發(fā)產(chǎn)品完工當(dāng)年所得稅年度納稅申報時,隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務(wù)機關(guān)。
房地產(chǎn)企業(yè)將已確定的成本對象報送主管稅務(wù)機關(guān)后,不得隨意調(diào)整或相互混淆。如確需調(diào)整成本對象的,應(yīng)就調(diào)整原因、依據(jù)和調(diào)整前后成本變化情況等出具專項報告,在調(diào)整當(dāng)年所得稅年度納稅申報時報送主管稅務(wù)機關(guān)。
三、成本核算對象管理 :
(1)單體開發(fā)項目,一般以每一獨立編制設(shè)計概算或施工圖預(yù)算所列單項開發(fā)工程為成本核算對象。
(2)對開發(fā)規(guī)模較大、工期較長開發(fā)項目,可結(jié)合項目特點和成本管理需要,按開發(fā)項目一定區(qū)域、周期劃分成本核算對象。在此基礎(chǔ)上,同一期或區(qū)域內(nèi)有不同產(chǎn)品業(yè)態(tài)物業(yè),還應(yīng)按產(chǎn)品業(yè)態(tài)劃分成本核算對象。
(3)不能對外經(jīng)營或銷售的配套設(shè)施不作單獨成本核算對象,先作過渡性成本對象將發(fā)生的成本費用歸集,然后再將其相關(guān)成本分?jǐn)傆嬋肽軐ν饨?jīng)營銷售的成本核算對象。
(4)成本核算對象一般應(yīng)在開工前確定。一旦確定,不得隨意變更,以保證成本核算準(zhǔn)確性。如不同成本核算對象同時開發(fā),應(yīng)由成本部門在成本支付時注明屬哪個成本核算對象, 以便財務(wù)人員準(zhǔn)確核算。
四、成本費用的歸集與分配
(一)歸集開發(fā)成本(6類成本科目、3類成本項目),準(zhǔn)確核算成本、費用:合理劃分期間費用和開發(fā)間接費。
6類成本科目:
①土地征收及拆遷補償費;土地使用費屬于本項,土地使用稅不屬于本項;
②前期工程費;
③基礎(chǔ)設(shè)施費;
④建安工程費;
⑤公共配套設(shè)施費;
⑥開發(fā)間接費用。
3類成本項目:
①實際發(fā)生的開發(fā)成本;
②4類預(yù)提費用,包括合同金額不超10%金額,按預(yù)計造價預(yù)提的配套設(shè)施費用,應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用、按土地整體預(yù)算成本分配的土地開發(fā)成本;
③待攤費用,如:前期已完工的配套設(shè)施,后期應(yīng)負(fù)擔(dān)的部分待攤費用要建立明細(xì)臺賬。
(二)準(zhǔn)確核算成本中的直接成本和共同成本。
國稅發(fā)【2009】31文件第29條:直接成本法,指按期內(nèi)某一成本對象直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本比分配。
企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法計算與核算。其中,應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬直接成本和能分清成本對象的間接成本,直接計入成本對象,共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本,應(yīng)按受益和配比原則分配至各成本對象。
1.商業(yè)外墻砌大理石墻磚(玻璃幕墻),住宅外墻粉刷涂料,
2.商城扶梯和直通住宅、商業(yè)的直梯,
3.地下車位、地上商業(yè)精裝、住宅簡裝,可直接歸屬影響的成本… … …
(三)合理分?jǐn)偣餐杀?/strong>
土地及成本須按占地面積法分?jǐn)?,一次性取得土地,分期開發(fā)土地開發(fā)成本,在征得稅務(wù)機關(guān)同意后,可按土地整體預(yù)算成本分配,待全部完工后再行調(diào)整;配套設(shè)施須按建筑面積法分?jǐn)偅?貸款利息可按直接成本法或預(yù)算造價法分?jǐn)偅?其余共同成本分?jǐn)偲髽I(yè)在四種方法中自行確定。
1.土地成本
先橫向,再縱向。先采取占地面積法分割,分割后采取建筑面積法分?jǐn)偼恋爻杀尽?/p>
2.建造成本
個性化成本直接歸集,可直接歸屬商業(yè)或住宅部分的按直接成本法歸集(如玻璃幕墻);共同成本(如基礎(chǔ)設(shè)施)按建筑面積法分?jǐn)偂?/p>
3.成本分?jǐn)偡椒?/strong>
(1)占地面積法,按已動工成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積比分配。
①一次開發(fā)的,按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積比分配。
②分期開發(fā)的,首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積比分配,然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積比分配。
(2)建筑面積法,按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積比分配。
①一次性開發(fā)的,按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積比分配。
②分期開發(fā)的,首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積比分配,然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積比分配。
(3)直接成本法,直接歸屬于計稅成本對象的,直接歸集,不必采取建筑面積法、占地面積法等。
(4)預(yù)算造價法,指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。--土增沒有這種方法
(四)合理歸集各成本對象計稅總成本、分配過渡成本對象公共配套設(shè)施費。
(五)根據(jù)實測報告匯總可售面積。
(六)計算單位計稅工程成本。
(七)根據(jù)銷售部提供的銷售臺賬,統(tǒng)計已銷售面積。
(八)計算稅收銷售成本。
(九)以后年度后續(xù)成本調(diào)整。
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于仁德老師講解的
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