老會計實務講解：房地產(chǎn)企業(yè)借款還本付息估算！

來源: 正保會計網(wǎng)校編輯：fengjunyan 2020/09/15 18:22:53　　字體：大小

借款還本付息的估算主要是測算借款還款期的利息和償還借款的時間，從而觀察項目的償還能力和收益，為財務分析和項目決策提供依據(jù)。

（一）還本付息的資金來源

根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度的規(guī)定，歸還建設投資借款的資金來源主要是項目建成后可用于借款償還的利潤、折舊費、攤銷費用等；對預售或預租的項目，還款資金還可以是預售或預租收入。

1、利潤

用于歸還借款的利潤，一般應是可供分配的利潤中彌補以前年度虧損、提取了盈余公積金、公益金以及向投資者分配利潤后的未分配利潤。

2、折舊費

如果項目建設完畢后形成了一部分固定資產(chǎn)（如例6-1中的產(chǎn)生的價值5000萬元的會所），在使用初期還無需更新，那么作為固定資產(chǎn)重置準備金性質的折舊基金，在被提取后暫時處于閑置狀態(tài)。為了有效利用一切可能的資金來源以縮短還貸期限，可以利用部分新增折舊基金作為償還貸款的來源之一，但以后應由未分配利潤扣除歸還貸款的余額墊回，以保證折舊基金從總體上不被挪用，在還清貸款后恢復其原有的經(jīng)濟屬性。

3、攤銷費

4、其他還款資金

5、預售或預租收入

（二）還款方式和順序

國外借款的還款方式

按照國際慣例，債權人一般對貸款本息的償還期限都有明確的規(guī)定。如按規(guī)定等額還本付息、等額本金償還等方式。

2.國內(nèi)借款的還款方式和順序一般按照先貸先還、后貸后還，息高先還、息低后還的順序，或按雙方的貸款協(xié)議歸還國內(nèi)借款。

（三）利息的計算

1.借款時的利息計算按照國家有關規(guī)定，在進行建設項目經(jīng)濟評價時，對當年發(fā)生借款的，假定借款在當年年中發(fā)生，按半年計息，其后按全年計息。每年應計利息為：每年應計利息=（年初借款本息累計+本年借款÷2）×利率　

例某房地產(chǎn)開發(fā)項目，建設期為3年。在建設期第1年借款300萬元，第2年借款600萬元，第3年400萬元，年利率為12%，試計算建設期貸款利息。

解：　建設期各年利息計算如下：

第1年應計利息=（0+300÷2）×12%=18萬元

第2年應計利息=（318+600÷2）×12%=74.16萬元

第3年應計利息=（318+600+74.16+400÷2）×12%=143.06萬元

故建設期貸款利息總和為：18+74.16+143.06=235.22萬元

2.還款時的利息計算

1）等額償還額本金和利息總額時

2）等額還本，利息照付

（四）借款還本付息表

房地產(chǎn)投資項目的借款還本付息表提供了項目的債務狀況財務信息，描述了項目開發(fā)經(jīng)營過程中債務本息的分布狀況，為項目經(jīng)營決策和財務決策、償債能力分析提供了重要依據(jù)。但應注意，借款還本付息表只反映固定資產(chǎn)資金的借款本息，而沒有反應流動資金借款本息。流動資金借款還本付息一般是每年利息照付、期末一次還本。換句話說，流動資金的利息列入了財務費用，而由于其本金在項目計算期末用回收的流動資金一次償還，所以在此沒有考慮流動資金借款償還問題。

針對項目還本付息表，可進行如下分析：

1、分析項目債務清償能力

2、協(xié)助安排短期貸款

3、研究資金籌措方案的合理性

例某房地產(chǎn)開發(fā)項目，建設期為3年。第1年借款1000萬元，第2年借款2000萬元，第3年3000萬元。項目建設完畢后開始銷售，預計每年的銷售收入足以還本付息。貸款方的條件是年利率為8%，建設期結束后5年內(nèi)等額還本付息。試編制該項目的借款還本付息估算表。

解：（1）建設期各年應計利息：

第1年應計利息=（0+1000÷2）×8%=40萬元

第2年應計利息=（1040+2000÷2）×8%=163萬元

第3年應計利息=（1040+2000+163?+3000÷2）×8%=376萬元

第3年末借款累計：本金+利息=6000+40+163+376=6579萬元

（2）每期還本付息：A=P(A/P,i,n)=1648萬元

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