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土地置換的會計核算和稅務處理
企業(yè)用一塊土地和其他企業(yè)換取另一塊土地，相關的會計核算？土地置換行為企業(yè)所得稅如何處理？下面我們看看相關規(guī)定。
土地置換的會計核算
1. 非政策性搬遷的土地置換
1）土地置換符合相關條件的應當以公允價值為基礎計量。
土地置換同時滿足下列條件的，應當以公允價值為基礎計量：
（一）該項交換具有商業(yè)實質；
（二）換入土地或換出土地的公允價值能夠可靠地計量。
商業(yè)實質的判斷：
滿足下列條件之一的土地置換具有商業(yè)實質：
（一）換入土地的未來現金流量在風險、時間分布或金額方面與換出土地顯著不同。
（二）使用換入土地所產生的預計未來現金流量現值與繼續(xù)使用換出土地不同，且其差額與換入土地和換出土地的公允價值相比是重大的。
以公允價值為基礎計量的土地置換，對于換入土地，應當以換出土地的公允價值和應支付的相關稅費（涉及支付補價的，應加上補價款；涉及收到補價的，應減去補價款。）作為換入土地的成本進行初始計量；對于換出土地，應當在終止確認時，將換出土地的公允價值與其賬面價值之間的差額計入當期損益。
有確鑿證據表明換入土地的公允價值更加可靠的，對于換入土地，應當以換入土地的公允價值和應支付的相關稅費作為換入土地的初始計量金額（涉及支付補價的，應減去補價款；涉及收到補價的，應加上收到的補價款）；對于換出土地，應當在終止確認時，將換入土地的公允價值與換出土地賬面價值之間的差額計入當期損益。
2）土地置換不符合相關條件的應當以賬面價值為基礎計量。
該項交換不具有商業(yè)實質或換入土地或換出土地的公允價值不能夠可靠地計量的，土地置換應當以賬面價值為基礎計量。
對于換入土地，企業(yè)應當以換出土地的賬面價值和應支付的相關稅費作為換入土地的初始計量金額（涉及支付補價的，應加上支付的補價款；涉及收到補價的，應減去收到的補價款）；對于換出土地，終止確認時不確認損益。
相關政策：關于印發(fā)修訂《企業(yè)會計準則第7號——非貨幣性資產交換》的通知（財會〔2019〕8號）
2. 政策性搬遷的土地置換
《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會計類第3號》（證監(jiān)會）規(guī)定：
對于因公共利益進行搬遷，并且收到政府從財政預算直接撥付的搬遷補償款，企業(yè)應當作為專項應付款處理，除此以外收到的搬遷補償款，應當按照固定資產、政府補助等會計準則進行處理。
對于企業(yè)收到的不滿足專項應付款確認條件（“因公共利益進行搬遷”以及“政府從財政預算直接撥付”）的搬遷補償款，一般情況下認為，在滿足市場化原則、補償價格公允的前提下，該款項實質上是政府為取得土地使用權等資產向企業(yè)支付的交易對價。對于實踐中存在的各類搬遷補償名目，企業(yè)通常應當將其整體作為資產處置對價進行會計處理，除非有確鑿證據表明搬遷補償款存在政府補助成分（如提前搬遷獎勵款等附帶額外政策條件和使用條件的獎勵），且政府補助與資產處置部分能夠明確區(qū)分，則對于政府補助部分，企業(yè)應當按照政府補助準則相關規(guī)定進行會計處理。
對于企業(yè)為履行上述資產處置交易而發(fā)生的房屋及其他附屬物拆除損失、搬遷費用、停產停業(yè)期間支付的職工薪酬等費用，如果預計能夠通過未來資產處置對價予以補償的，企業(yè)可以按照流動性將其暫時計入其他流動資產或其他非流動資產，在處置資產終止確認時轉入損益，否則應當在相關費用發(fā)生時計入損益。
土地置換的稅務處理
1. 非政策性搬遷的土地置換的稅務處理
《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》（國務院令第512號，國務院令第714號修訂）第二十五條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外。
第六十六條第（三）項規(guī)定，通過捐贈、投資、非貨幣性資產交換、債務重組等方式取得的無形資產，以該資產的公允價值和支付的相關稅費為計稅基礎。
根據上述規(guī)定可知，換出的土地應以換出土地的公允價值確認收入，換入土地的計稅基礎應以換入土地的公允價值和支付的相關稅費計量。
2. 政策性搬遷的土地置換的稅務處理
《國家稅務總局關于發(fā)布<企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法>的公告》（國家稅務總局公告2012年第40號）第十三條規(guī)定，企業(yè)搬遷中被征用的土地，采取土地置換的，換入土地的計稅成本按被征用土地的凈值，以及該換入土地投入使用前所發(fā)生的各項費用支出，為該換入土地的計稅成本，在該換入土地投入使用后，按《企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定年限攤銷。
因此，根據上述規(guī)定，換入土地的計稅成本應按換出土地的凈值加上換入資產所支付的稅費（涉及補價，還應加上補價款）計算確定。政策性搬遷的土地置換行為不確認搬遷所得，不繳納企業(yè)所得稅。
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