實(shí)務(wù)中，一個房地產(chǎn)企業(yè)可能開發(fā)多個項(xiàng)目，采用不同計(jì)稅方法，或同一項(xiàng)目內(nèi)部存在不同計(jì)稅方法的情況。在房地產(chǎn)企業(yè)交付時(shí)，往往不是所有項(xiàng)目同時(shí)交付，可能先交付其中一部分項(xiàng)目，甚至只交付一個項(xiàng)目中的部分樓棟，這就涉及一系列具體的稅務(wù)處理：房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳的稅款后期如何抵減？這些情況是否影響房地產(chǎn)增值稅的抵減？如果影響，具體應(yīng)該如何處理？

A房地產(chǎn)公司開發(fā)某項(xiàng)目，該項(xiàng)目分為一期和二期。一期于2016年4月30日前開工，適用簡易計(jì)稅方法，二期于2016年5月1日后開工，適用一般計(jì)稅方法。2023年7月，一期驗(yàn)收交房，截至當(dāng)年7月底，一期累計(jì)預(yù)繳增值稅7000萬元，二期累計(jì)預(yù)繳增值稅1000萬元。2023年8月，A公司計(jì)算得出，一期應(yīng)納增值稅額11667萬元。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第十四條規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（以下簡稱《試點(diǎn)實(shí)施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，基于當(dāng)期銷售額和適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額。抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款，可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。同時(shí)，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額。抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

目前，對房地產(chǎn)企業(yè)一般計(jì)稅方法和簡易計(jì)稅方法能否相互抵減沒有明確規(guī)定。部分企業(yè)在具體稅務(wù)處理時(shí)進(jìn)行了混抵，部分企業(yè)為了防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，按照比較嚴(yán)格的口徑做了處理。如果一般計(jì)稅方法下和簡易計(jì)稅方法下稅款不相互抵減，那么A企業(yè)一期項(xiàng)目只能抵減簡易計(jì)稅方法對應(yīng)的預(yù)繳稅款7000萬元，不能抵減一般計(jì)稅方法對應(yīng)的預(yù)繳稅款1000萬元。

在實(shí)踐中，還有一些更為嚴(yán)格的處理方式。分期處理就是其中的一種。也就是說，一種計(jì)稅方法的預(yù)繳稅款，只能用來抵減本項(xiàng)目本期的應(yīng)納稅款。即使是同一計(jì)稅方法，不同分期的預(yù)繳稅款也不能相互抵減。比如，B公司開發(fā)某項(xiàng)目，該項(xiàng)目分為一二期，均適用一般計(jì)稅方法。2018年7月一期交房，截至7月底，一期累計(jì)預(yù)繳增值稅7000萬元，二期累計(jì)預(yù)繳增值稅1000萬元。那么，一期只能抵減一期對應(yīng)的預(yù)繳稅款7000萬元，不能抵減二期對應(yīng)的預(yù)繳稅款1000萬元（留待二期結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)抵減）。

同時(shí)，還有觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)繳稅款需對應(yīng)到具體收入上。比如，C公司一期1棟和2棟項(xiàng)目均按一般計(jì)稅方法計(jì)稅，1棟交房結(jié)轉(zhuǎn)收入2000萬元，對應(yīng)的預(yù)收賬款1600萬元，結(jié)轉(zhuǎn)后產(chǎn)生應(yīng)收賬款400萬元；2棟此時(shí)尚未交房，對應(yīng)的預(yù)收賬款3200萬元。1棟和2棟項(xiàng)目在預(yù)售階段，填寫同一張預(yù)繳申報(bào)表（同一項(xiàng)目同一計(jì)稅方法），已預(yù)繳稅款144萬元。則1棟結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)，可以抵減60（2000×3%）萬元預(yù)繳稅款（3%為房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳率，為便于理解，此處不考慮價(jià)稅分離，下同）。這種方式相當(dāng)于只能抵減交房樓棟對應(yīng)的已預(yù)繳稅款，同一分期內(nèi)如果還存在其他樓棟已預(yù)售未交房，則不能抵減這部分預(yù)售未交房產(chǎn)生的預(yù)繳稅款。

此外，還有觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)繳稅款需對應(yīng)交房部分的預(yù)收賬款。接上例，C公司在1棟結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)，假設(shè)在沒有收齊全款的情況下，只能基于預(yù)收賬款金額抵減48（1600×3%）萬元預(yù)繳稅款，比收入結(jié)轉(zhuǎn)口徑（2000萬元）少抵減12萬元。

提醒，在具體操作執(zhí)行中，對此問題的處理可能存在不同理解。如果納稅人遇到這一問題時(shí)，應(yīng)當(dāng)具體問題具體分析處理，并保持與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的充分溝通，避免引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

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