注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試《稅法》知識(shí)總結(jié)：土地增值稅扣除項(xiàng)目

　　網(wǎng)校論壇學(xué)員精心為大家分享注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試科目里的重要知識(shí)點(diǎn)，希望對(duì)廣大考生學(xué)習(xí)注會(huì)有幫助。

　　一、扣除項(xiàng)目的內(nèi)容

　　（一）轉(zhuǎn)讓新建房產(chǎn)的扣除項(xiàng)目：地價(jià)、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、稅金（加計(jì)扣除20%，適用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額=地價(jià)+稅金+費(fèi)用（提示：這里的稅金主要指契稅，印花稅一般都計(jì)入了管理費(fèi)用）

　　【注意】

　　（1）納稅人購(gòu)買(mǎi)土地應(yīng)按照成交價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)繳納契稅，所繳納的契稅計(jì)入取得土地使用權(quán)支付的金額。

　?。?）如果購(gòu)買(mǎi)的土地分期開(kāi)發(fā)的，要進(jìn)行逐次合理的分配：

　　第一次分配：在開(kāi)發(fā)的面積占購(gòu)買(mǎi)的總面積之間分配

　　第二次分配：在已完工和未完工之間分配

　　第三次分配：在已銷(xiāo)售和未銷(xiāo)售之間進(jìn)行分配

　　最后，結(jié)轉(zhuǎn)到銷(xiāo)售的部分可以抵扣。

　　2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

　　它是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。

　　開(kāi)發(fā)成本也應(yīng)進(jìn)行合理的分配，一般而言，應(yīng)按照銷(xiāo)售面積占完工面積的比例對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行分配。

　　可扣建造成本＝開(kāi)發(fā)總成本/可售面積×已售面積

　　取得土地使用權(quán)支付的金額和開(kāi)發(fā)成本均據(jù)實(shí)扣除，即按照實(shí)際發(fā)生數(shù)進(jìn)行扣除。

　　3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用——按標(biāo)準(zhǔn)扣除

　　它是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用

　?。?）利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%以?xún)?nèi)

　?。?）（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10%以?xún)?nèi)

　　【注意新增內(nèi)容】

　　全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述1、2項(xiàng)所述兩種辦法。

　　土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金　　      

　　【提示】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的印花稅在“管理費(fèi)用”中列支，不單獨(dú)扣除印花稅。

　　特殊說(shuō)明，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，可以加計(jì)扣除。

　　加計(jì)扣除費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×20%　　

　　【注意的問(wèn)題】

　　1.未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除

　　2.納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，扣除項(xiàng)目的金額可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿(mǎn)12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿(mǎn)12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。

　　3.對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。