“命運多舛”的稅種
土地增值稅到底是個什么樣的稅種？很多人心中都有這樣的疑問——的確，從1993年頒布至今，土地增值稅每隔幾年就換一套“新裝”，讓不了解內(nèi)情的人無所適從。尤其是從2005年開始，深圳提出恢復征收土地增值稅，隨后，北京也規(guī)定了房地產(chǎn)項目清算前，要預繳1％~3％的土地增值稅——“住宅土地增值稅稅率為1％”的印象，在眾多行外人的心里扎根。
可是《通知》一出，大家才驚覺，土地增值稅之劍實在是鋒銳無比，四級超率累進稅率，從30％~60％——稅率之高，已為眼下國內(nèi)幾大主要稅種之首。
稅率為何從1％猛增至30％以上？房地產(chǎn)商其實是心知肚明的，所以當行外人、炒房者大為震驚之時，受影響最大的房地產(chǎn)商反而沉默了。
中央財經(jīng)大學財政與公共管理學院副院長劉桓用“命運多舛”來形容我國的土地增值稅政策。
土地增值稅政策早已有之，但最初的目的并非針對房地產(chǎn)市場，而是為了規(guī)范土地轉(zhuǎn)讓行為。
1990年代初期，正是中國經(jīng)濟開始升溫的階段，但同時也出現(xiàn)了一個讓政府頭疼的問題，即開發(fā)區(qū)過熱——大批的人熱衷于圈地，但把土地圈到手之后卻不進行投資開發(fā)。
為了打壓“炒地”的熱潮，當時中央的土地政策非常嚴厲：一是規(guī)定圈地后一年如果投資不到位，政府馬上把土地原價收回；二是在1994年的稅改中，借鑒其他國家的經(jīng)驗，出臺了土地增值稅，按四級超率累進稅率征收——即增值額未超過扣除項目金額50％的，稅率為30％；增值額為扣除金額50％~100％部分，稅率40％；增值額為扣除金額100％~200％部分，稅率50％；增值額為扣除金額200％以上，稅率為60％。
這實際上就是向那些不為投資、為炒地而轉(zhuǎn)讓土地獲利的人征收的“暴利稅”。不過，土地增值稅雖然只是針對土地而征收，但由于標的物包括土地上的附著建筑物，使其日后“變身”為房地產(chǎn)市場的調(diào)控之劍具備了可操作性。
“舊政”換“新顏”
土地增值稅開征一段時間后，土地過熱的情況果然被抑制住了，由此可見這一稅種的調(diào)控力度之強、效果之顯著。但這也是這項政策多舛的命運的開始——由于土地過熱的危機已經(jīng)過去，而當時國內(nèi)還沒形成規(guī)模的房地產(chǎn)項目，房屋市場比較冷淡，因此這個稅種的存在意義變得不大了。
2000年前后，政府曾與專家商討，醞釀取消這一稅種。雖然出于各種考慮，國稅總局并沒下達取消土地增值稅的通知，但由于土地增值稅屬于地方稅種，一旦中央不再“嚴抓”，各地為了鼓勵房地產(chǎn)流通，都不約而同地采取了相應(yīng)的土地增值稅優(yōu)惠政策。
例如《細則》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅（單套建筑面積120平方米以下）出售，增值額未超過扣除項目金額之和20％的，可免征土地增值稅。而各地通常的做法是，把120平方米的普通標準住宅標準上浮20％，浮動至140平方米左右，而且不管增值額超出扣除項目金額多少，普通住宅的銷售轉(zhuǎn)讓一律免征土地增值稅。至此，這一當初轟轟烈烈的稅種，已經(jīng)處于半廢止的停征狀態(tài)。
到了2005年至2006年，各地房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象和炒房熱潮再現(xiàn)，中央和地方在使用了很多稅收政策、調(diào)控效果仍不明顯的情況下，才再度祭出這把曾在抑制土地過熱狀況上建下奇功的“調(diào)控之劍”。
首先提出恢復征收土地增值稅的是深圳，隨后，北京等城市也開始有所動作。但房地產(chǎn)項目銷售與土地轉(zhuǎn)讓畢竟不一樣——土地轉(zhuǎn)讓的清算期限很明確，就是土地轉(zhuǎn)讓成功的時刻；但房地產(chǎn)項目銷售，轉(zhuǎn)讓的是土地上的附著物，而且是分套轉(zhuǎn)讓的，按理須待整個房地產(chǎn)項目銷售完畢，項目結(jié)算后再進行清算。但是，哪個房地產(chǎn)商愿意乖乖把裝進兜里的利潤再掏出來繳歸國庫？于是，房地產(chǎn)項目總是一拖再拖，明明整棟樓盤早該售罄，卻偏偏要留下一套兩套，或自用，或出租、辦公，總之拖個十年八年也不愿意進行項目結(jié)算——項目既沒有售完，稅收自然也收不上去，此謂“上有政策、下有對策”。
對此，地方只好采取“預征”政策，在房地產(chǎn)項目銷售的時候就先預征銷售額的1％~3％，到項目清算時再多退少補。
房產(chǎn)商步入“清算時代”
無論是政府還是房產(chǎn)商都很清楚，項目是永遠不可能結(jié)算的，多退少補不過是一句空話。那么，普通標準住宅1％的預征率，又能起到多大的作用呢？
劉桓替記者算了一筆賬。假如一家房產(chǎn)商售出一套200平方米的房子，該房產(chǎn)土地和建筑成本是5000元/平方米，售價是10000元/平方米，即總房價為200萬元，其中土地增值稅的扣除項目總額為100萬元，增值額為100萬元。
按四級超率累進稅率計算，增值額未超過扣除項目金額50％的部分（即增值額中的50萬元），稅率為30％，應(yīng)繳稅額為15萬元；增值額為扣除金額50％~100％部分（即余下的100－50＝50萬元），稅率為40％，應(yīng)繳稅額為20萬元。
到項目清算時，該房地產(chǎn)商應(yīng)為該套房產(chǎn)的銷售繳納15＋20＝35萬元的土地增值稅。但按1％的預征率，該房地產(chǎn)商在銷售該房地產(chǎn)時只需繳納200×1％＝2萬元，中間的差額達到33萬元。
可見，預征額相對于真正的應(yīng)繳稅額來說不過是九牛一毛，完全起不到該稅種應(yīng)有的利潤調(diào)節(jié)作用。
面對這一狀況，國稅總局才終于決定“出招”，下發(fā)了舊政換新顏的《通知》。而《通知》中最核心的內(nèi)容，則是規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等三種情況下，房產(chǎn)項目應(yīng)該進行土地增值稅清算。對于已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的需要進行結(jié)算；此外，對于取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；以及納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的需要清算。
也就是說，以預售起三年為“大限”，無論房地產(chǎn)項目是否銷罄或是否已進行項目結(jié)算，都必須對土地增值稅進行清算。
由此，土地增值稅正式由前兩年的“預征”制步入“清算”時代。
下有四項對策
現(xiàn)在，房產(chǎn)商最怕聽到的就是“秋后算賬”這個詞。從2月1日開始，那些打著“萬年不清算”主意的項目，就會陸續(xù)被集中清算，已經(jīng)裝進口袋里的錢不得不重新掏出來�？梢韵胍�，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤表將受到多大的影響。
不過，“納稅侏儒”被“秋后算賬”，固然讓很多被樓價狠宰了一刀的人感到快意，但人們更關(guān)注的是2月1日后的樓價。到底會因為調(diào)控之手回復理性，還是因為要把增加的稅收提前轉(zhuǎn)嫁到消費者身上而導致樓價更猛地上漲呢？
劉桓告訴記者，對于企業(yè)來說，新征稅收的消化、轉(zhuǎn)嫁方式一共有四種：一是“前轉(zhuǎn)”，即由開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁給投資者和買家；一種是“后轉(zhuǎn)”，即轉(zhuǎn)嫁給建筑商；還有一種是“混轉(zhuǎn)”，即“前轉(zhuǎn)”一部分，“后轉(zhuǎn)”一部分；最后一種是“消轉(zhuǎn)”，即企業(yè)通過節(jié)約成本、壓縮利潤等方式，把稅收在企業(yè)內(nèi)部消化掉。
對于調(diào)控目的來說，最理想的狀態(tài)當然是“消轉(zhuǎn)”，但現(xiàn)實地說，作為房地產(chǎn)開發(fā)商，首先考慮的卻肯定是“前轉(zhuǎn)”。
而一旦房地產(chǎn)市場仍然過熱和供不應(yīng)求，也就給了開發(fā)商提供了稅收“前轉(zhuǎn)”的條件——仍以上文那套200萬元的房子為例，房產(chǎn)商被征了35萬的土地增值稅，如果要把這部分稅收轉(zhuǎn)嫁到消費者身上，必須對該房子進行提價。
只有當房子總價提到270萬元，房地產(chǎn)商才能在這套房子的銷售上同樣獲得100萬元的利潤。如果有消費者能接受270萬元的樓價，那么，開發(fā)商當然會毫不猶豫地進行提價。但如果消費者只能接受240萬元的樓價，那么開發(fā)商就必須把余下一部分稅收“后轉(zhuǎn)”到建筑商身上。
反之，如果市場供求平衡，消費者不接受加價，建筑商又不接受開發(fā)商的壓價，那么開發(fā)商就只能被迫在內(nèi)部“消轉(zhuǎn)”這部分稅收了。
有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，如果嚴格按照上述標準征收土地增值稅的話，不但對房產(chǎn)開發(fā)商，連帶對二手房交易都會產(chǎn)生比較明顯的影響。只要是面積大于120平方米的有贏利二手房交易，以及贏利超過20％的普通標準住宅交易，都將受到稅收的調(diào)控——這或多或少也可以對“炒房”熱潮有所遏制，使房地產(chǎn)市場失衡的供求關(guān)系不至于愈演愈烈，從而使房地產(chǎn)商的稅收轉(zhuǎn)嫁有所收斂。
不過歸根到底，土地增值稅在一定時期內(nèi)能不能達到理想的調(diào)控效果，還是要由樓市的未來的整體供求關(guān)系決定的，我們只能拭目以待。
知識點小帖士：
所謂土地增值稅，是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實行四級超率累進稅率，即增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過扣除項目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過扣除項目金額200%以上的部分，稅率為60%。
編輯留言：
土地增值稅的清算規(guī)范了稅款的征收，房地產(chǎn)企業(yè)如果把原本屬于國家稅收的部分當作企業(yè)的利潤，甚至宣稱利潤將產(chǎn)生大的變化乃至影響到房價，筆者認為這樣的房地產(chǎn)企業(yè)也就沒有什么必要存在于市場中了，這樣的企業(yè)競爭力實在是不敢恭維。事實上真的會影響到企業(yè)的利潤嗎？相當部分房地產(chǎn)企業(yè)用各種手段推遲開發(fā)項目的竣工決算，最后逃避稅款，企業(yè)多出了一大塊利潤，而房地產(chǎn)企業(yè)還經(jīng)常那交了多少土地增值稅來說事，博取大眾的同情�！翱蓱z之人必有可恨之處”，房地產(chǎn)企業(yè)整個一“得了便宜還賣乖”的主，除了一次次忽悠大眾，制造緊張氣氛之外，沒有別的愛好了。從系列事實當中，房地產(chǎn)企業(yè)高額利潤已經(jīng)是眾人皆知的秘密了。
