日前，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》，對(duì)9個(gè)方面的內(nèi)容作出了相應(yīng)的調(diào)整，其中規(guī)定對(duì)于今后新辦房地產(chǎn)企業(yè)，將不得再享受普通新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率做出了調(diào)整。南京地稅人士分析認(rèn)為，這有可能導(dǎo)致南京各郊區(qū)商品房?jī)r(jià)格的上漲。
新辦企業(yè)不再享受稅收優(yōu)惠。
目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多采用設(shè)立項(xiàng)目公司的方式經(jīng)營(yíng)操作新項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)一個(gè)樓盤(pán)或開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目就新辦一個(gè)公司，這樣可以享受到國(guó)家關(guān)于新開(kāi)公司的優(yōu)惠稅收政策，盈利率較高。但根據(jù)新規(guī)定，對(duì)于今后為操作項(xiàng)目而新成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和以銷(xiāo)售包括代理銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)將不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠，這就使得開(kāi)發(fā)成本大大增加。南京地稅有關(guān)人士分析認(rèn)為，這部分成本是轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者還是由房地產(chǎn)公司自己承擔(dān)，關(guān)鍵是要看各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。如果市場(chǎng)需求彈性大，那么消費(fèi)者承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)就輕，企業(yè)承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)就重；如果需求彈性小，消費(fèi)者承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)就重，企業(yè)承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)就輕。而從目前南京的情況來(lái)看，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格基本平穩(wěn)，供需較平衡，已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)，因此開(kāi)發(fā)商要想將增加的成本轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上還不太容易。但是郊區(qū)、縣的房地產(chǎn)價(jià)格還有一定的上漲空間，這些地區(qū)的房地產(chǎn)商完全可能將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。
房地產(chǎn)預(yù)售收入所得稅上調(diào)5%。
在未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問(wèn)題上，新規(guī)定將區(qū)分經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房?jī)煞N情況處理。經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的預(yù)售收入計(jì)稅毛利率不得低于3％。非經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％，位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15％，位于其他地區(qū)的，不得低于10％。已經(jīng)執(zhí)行3年的83號(hào)文規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入應(yīng)按不低于15％的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率繳納企業(yè)所得稅，但根據(jù)新的規(guī)定，大部分房產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率都將提高到20％，這意味著房產(chǎn)企業(yè)要拿出更多錢(qián)來(lái)預(yù)繳企業(yè)所得稅。南京地稅人士分析認(rèn)為，這有可能導(dǎo)致南京各郊區(qū)商品房?jī)r(jià)格的上漲。雖然南京市已經(jīng)執(zhí)行了20％的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率，但市中心和城郊區(qū)的毛利還是有一定的差別，這就有可能使價(jià)格相對(duì)便宜，利潤(rùn)稍小的部分郊區(qū)房?jī)r(jià)小幅上漲。不過(guò)，該專(zhuān)家還指出這種不分房產(chǎn)類(lèi)別，不分城市地段的最低計(jì)稅毛利率不太科學(xué)，比如別墅和普通住宅毛利率就不同，應(yīng)分別執(zhí)行不同的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率。城市中心和撤縣建區(qū)形成的郊區(qū)房地產(chǎn)利潤(rùn)率也不一樣，也應(yīng)有所區(qū)別。
