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改革與完善我國房地產(chǎn)稅收制度的探討

來源: 付俊花 編輯: 2008/08/08 09:24:02  字體:

  我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅存在稅制過時、稅基狹窄、稅種重復、內(nèi)外企業(yè)稅負有別等諸多問題。稅負主要集中在房地產(chǎn)的開發(fā)、建設、轉(zhuǎn)讓和交易環(huán)節(jié),保有環(huán)節(jié)少,不能適應社會經(jīng)濟的發(fā)展狀況,不能在地方政府的財政收入中起重要作用,改革現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制勢在必行。

  一、我國房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀及存在的缺陷、不足

 ?。ㄒ唬┒愔品睆?,稅種結(jié)構不合理,房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負過輕,內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)稅制不統(tǒng)一,有違稅收公平原則

  我國現(xiàn)行征收與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營相關的稅費共12項,分別在房地產(chǎn)運行的不同階段和環(huán)節(jié)征收。土地批租、征用環(huán)節(jié),要繳納契稅、耕地占用稅(外資企業(yè)不征)、印花稅,同時還要交納土地出讓金、土地使用費等費用;開發(fā)建設、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及的稅費較多,有契稅、營業(yè)稅、印花稅、城市維護建設稅和教育費附加(外資企業(yè)不征)、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征收個人所得稅;房地產(chǎn)占有和使用環(huán)節(jié)繳納的稅種有房產(chǎn)稅(外資企業(yè)為城市房地產(chǎn)稅)、城鎮(zhèn)土地使用稅(外資企業(yè)為土地使用費)。

  由此看出,一方面,房地產(chǎn)稅主要集中在開發(fā)、建設、轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié),多為流轉(zhuǎn)稅種,而流轉(zhuǎn)稅為間接稅,具有可轉(zhuǎn)嫁性,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將稅負轉(zhuǎn)嫁給了購房者;另一方面,房地產(chǎn)稅種繁復、征收環(huán)節(jié)多,存在重復征稅和多層次收費,如對房屋出租的租金收入,既要征收營業(yè)稅,又要征收房產(chǎn)稅,成為導致商品房房價居高不下的原因之一。

  內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)分別使用兩套房地產(chǎn)稅制,對涉外企業(yè)只征城市房地產(chǎn)稅,而且只對房產(chǎn)征收,對地產(chǎn)不征收,城鎮(zhèn)土地使用稅、城建稅、教育費附加、耕地占用稅也只對內(nèi)資企業(yè)征收,內(nèi)、外資企業(yè)稅負不統(tǒng)一的矛盾日益突出。內(nèi)外有別的房產(chǎn)稅稅收待遇,不符合市場經(jīng)濟公平、公正的原則,也不利于市場經(jīng)濟競爭機制的建立。

  (二)城鄉(xiāng)稅制不統(tǒng)一,征稅范圍有一定局限性

  我國目前房產(chǎn)稅和土地使用稅的課稅范圍僅包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū),這些范圍以外的房產(chǎn)與土地則不需要納稅。伴隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟一體化的發(fā)展,在城鄉(xiāng)交界處和農(nóng)村開辦的工商企業(yè)數(shù)量日趨增多,所占用的房地產(chǎn)數(shù)量也日趨增大,這些企業(yè)與坐落在城鎮(zhèn)的企業(yè)同樣享受到公共物品帶來的便利,卻不需要承擔房產(chǎn)稅的納稅義務,過窄的征稅范圍影響了房地產(chǎn)稅的公平性。企業(yè)容易通過選擇坐落地,在日常稅收管理中形成“合法”避稅,不利于企業(yè)在同等條件下公平競爭。尤其在城鎮(zhèn)與非城鎮(zhèn)的交界處,有些地方一條街道兩側(cè),一側(cè)企業(yè)納稅,而幾米之外的另一側(cè)企業(yè)就不用納稅,稅負顯失公允。

  (三)計稅依據(jù)和稅率設計不合理、不規(guī)范,易導致稅負不公

  現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計算有從價計征和從租計征兩種辦法。從價計征是房產(chǎn)原值減除10%-30%的比例后的余值按1.2%的稅率計征,房產(chǎn)原值是“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價,這種折余價值依據(jù)的是歷史成本,不能反映房產(chǎn)的市場價值;從租計征是依據(jù)房產(chǎn)的租金收入按照12%的稅率征收,房屋的租金一般是根據(jù)租賃市場的行情予以確認。同一個稅種,兩種計稅依據(jù),不夠規(guī)范。同時,對房產(chǎn)出租者而言,除交納房產(chǎn)稅外,還要承擔營業(yè)稅和城建稅與教育費附加,與按歷史成本計稅的從價計征相比,使得房屋出租這一行為的綜合稅負非常高,從而導致大量隱性市場的偷漏稅交易。

  現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù),實行從量計征方式。這種征稅方式使稅額不能隨課稅對象價值的上升而上升,具有稅源不足且缺乏彈性的缺點,不能發(fā)揮調(diào)節(jié)土地級差收入的作用,也無法對土地閑置現(xiàn)象和土地投機行為起到應有的調(diào)節(jié)作用。

  二、完善房地產(chǎn)稅制的建議、思路和措施

  按照新時期稅制改革“簡稅制,寬稅基,低稅率,嚴征管”的原則,改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅中不合理的部分。要通過房地產(chǎn)稅制改革,建立起新的房地產(chǎn)稅體系,促進稅收制度的改革與完善,推動財政體制的變革,從而提高整體經(jīng)濟運行的效率和質(zhì)量。

 ?。ㄒ唬└母锖屯晟片F(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制,建立統(tǒng)一、規(guī)范的房地產(chǎn)稅收體系

  1.房地產(chǎn)投資環(huán)節(jié),保留營業(yè)稅和企業(yè)所得稅

  在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié),保留印花稅和契稅,將不適宜的內(nèi)容進行調(diào)整。繼續(xù)征收個人所得稅,建議改變目前對個人財產(chǎn)租賃、財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的資本性收益采取20%的比例稅率的做法,采用累進稅率計征。

  2.加強房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅

  為促進合理利用房地產(chǎn)資源、調(diào)節(jié)政府與房地產(chǎn)所有者、房地產(chǎn)實際占有者之間的收益分配,建議合并現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅及對外資企業(yè)征收的城市房地產(chǎn)稅,開征統(tǒng)一的物業(yè)稅,將對房產(chǎn)和地產(chǎn)的征稅統(tǒng)一起來。對于城市房地產(chǎn),無論是經(jīng)營性的,還是非經(jīng)營性的,都要納入房地產(chǎn)稅的征稅范圍。為體現(xiàn)房地產(chǎn)的市場價值,建議按房地產(chǎn)的評估價格作為計稅依據(jù);為體現(xiàn)量能負擔的原則,可以考慮經(jīng)營性房地產(chǎn)按高檔稅率課征,非營業(yè)性房地產(chǎn)按低檔稅率課征,特別是對居民住宅的保有課稅,實行低稅政策;為簡化稅制,將從價、從量、從租計征統(tǒng)一為從價計征。

  3.開征空地稅

  即以閑置未用的土地為課征對象,對空地的實際持有人征收。所謂空地,是指未按法定要求利用滿一年的;或者有償出讓的土地超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期一年未動工開發(fā)利用的;或其地上建筑改良物價值不及所占基地標定地價20%的土地。開征空地稅,可以節(jié)約用地,杜絕土地浪費現(xiàn)象,使土地得到合理的利用,提高土地利用效率。目前,國家對閑置一年以上的空地征收土地閑置費,這已經(jīng)從實踐上和法律上奠定了開征空地稅的必要條件。

  4.適時開征遺產(chǎn)稅和贈與稅

  遺產(chǎn)稅和贈與稅的開征將彌補無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)稅收調(diào)節(jié)的缺位,防止納稅人以無償轉(zhuǎn)讓為掩護,逃避納稅。

 ?。ǘ┙⒃u估機制,以房地產(chǎn)的評估價值作為稅基

  現(xiàn)行房地產(chǎn)稅中存在多種計稅依據(jù),多種標準混用,造成納稅人的稅負不均,既影響公平,又缺乏效率。因此,建議改革房地產(chǎn)稅的多種標準,采用統(tǒng)一的評估價值作為稅基。隨著經(jīng)濟的發(fā)展及房地產(chǎn)市場的變化,房產(chǎn)價值隨之上下浮動,而評估值中包含房產(chǎn)升值和降值所產(chǎn)生的收益變化因素,能夠真實地反映房產(chǎn)的現(xiàn)值,可以較好地調(diào)節(jié)土地級差收益,使納稅人的稅收負擔相對公平。同時,也可使國家的財政收入隨房地產(chǎn)價格的上漲而增加,避免了由于從租、從價計稅造成的稅收差異,促使納稅人合理利用房地產(chǎn),促進房地產(chǎn)的合理配置,發(fā)揮房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的積極作用。以評估值為計稅依據(jù),沒有出租房產(chǎn)和自營房產(chǎn)之分,提高了稅收透明度,增強了公民的納稅意識。

  (三)健全、完善房地產(chǎn)稅課稅的相關配套制度與保障系統(tǒng)

  完善房地產(chǎn)價格評估制度,建立以房地產(chǎn)評估制度為核心的征管運作體系。加強對房地產(chǎn)價格評估理論和方法的研究,逐步形成一套符合我國國情的房地產(chǎn)估價理論、評估評稅制度和方法體系,為房地產(chǎn)稅收計征提供科學的依據(jù);制定房地產(chǎn)評稅法規(guī)和操作規(guī)程,設置房地產(chǎn)評稅機構,配備評稅或評價專業(yè)人員,加大房地產(chǎn)稅收征管的力度;建立財產(chǎn)登記制度,設置土地位置、權屬及面積的臺賬,實行房屋和土地產(chǎn)權證書合一制度,盡快實行“房地合一”的新體制,建立與評估、稅收征管有關的信息數(shù)據(jù)庫,運用計算機技術進行搜集、處理、存儲和管理。

  (四)完善現(xiàn)行的轉(zhuǎn)移支付制度,賦予地方政府一定的稅收自主權

  按照市場經(jīng)濟體制和公共財政理論的要求,參照國際經(jīng)驗,規(guī)范我國的轉(zhuǎn)移支付制度,建立起以均等化為目標的轉(zhuǎn)移支付制度,以保證各個地方政府有財力提供最基本的公共產(chǎn)品和服務。賦予地方政府一定的稅收權限,充實地方政府財源。房地產(chǎn)稅的稅基不具有流動性,地方征收管理的成本較低,適宜劃歸地方所有。房地產(chǎn)稅歸地方所有,能促進地方政府提高公共服務的效率和質(zhì)量,使地方政府真正成為一級獨立的財政,增加地方政府的財政收入,減少對土地出讓金的依賴程度,維持財政的可持續(xù)發(fā)展和提高地方財政的效率。

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