房地產(chǎn)抵押的出現(xiàn)，目的是實現(xiàn)擔保的首要功能，就是使債權人在債權債務關系以外，獲得一種有利的救濟手段，即在債務人不履行債務時，對債權人的一種救濟。房地產(chǎn)抵押擔保屬于經(jīng)濟合同行為受我國相關法律的規(guī)范，如《我國民法通則》第7條規(guī)定：“民事活動應當尊重社會公德，不得損害社會公共利益，破壞國家經(jīng)濟計劃，擾亂社會經(jīng)濟秩序”。我國《合同法》第7條規(guī)定：“當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益”?！稉７ā芬?guī)定，如果擔保合同的內(nèi)容違法（指違反法律的強制性規(guī)范），則合同無效，此時相關的房地產(chǎn)估價同樣出現(xiàn)法律問題。

　　擔保法關于房地產(chǎn)抵押方面的違法行為做出相應的規(guī)定，以下列房地產(chǎn)抵押的，為違反法律，抵押合同無效：〈1〉土地所有權；〈2〉耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定允許抵押的除外；〈3〉學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施，但是如果財產(chǎn)所有權屬于學校、幼兒園、醫(yī)院的非教育設施或者非醫(yī)療設施，例如幼兒園的小賣部，學校辦的商店，醫(yī)院辦的農(nóng)副產(chǎn)品基地，是可以抵押的；〈4〉所有權、使用權不明或者有爭議的房地產(chǎn)。主要分兩種情況：第一種是繼承發(fā)生后，遺產(chǎn)尚未分割的房地產(chǎn)，此時財產(chǎn)到底歸誰所有尚未清晰。第二種情況是有爭議的財產(chǎn)，民事主體就財產(chǎn)的歸屬問題尚未達成一致，有關的司法機關或仲裁機關正在進行司法裁決或仲裁進行期間，而未有終局的處理決定，此時財產(chǎn)所有權人或使用人尚未清楚，故此類有爭議的房地產(chǎn)不能用作抵押；〈5〉被依法查封、扣押的或者采取強制措施的房地產(chǎn)；〈6〉有關法律、法規(guī)禁止抵押的房地產(chǎn)。如已列入拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)。換句話說，以上的房地產(chǎn)不得抵押。另外，對抵押合同的生效也做出規(guī)定，即房地產(chǎn)抵押合同自辦理登記之日起生效。

　　《擔保法》規(guī)定的可抵押的房地產(chǎn)的范圍是：

　?。ㄒ唬┑盅喝怂械姆课莺推渌厣隙ㄖ?；（二）抵押人依法有權處分的國有土地使用權、房屋和其他地上定著物；（三）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；根據(jù)抵押制度的要求，作為抵押物的房地產(chǎn)必須是能夠轉讓的房地產(chǎn)，只有這樣才能實現(xiàn)轉讓的目的，而且，通過對抵押物條件的規(guī)定體現(xiàn)了抵押物的法定主義。如果所抵押的房地產(chǎn)是法律規(guī)定不能轉讓的，即使設定抵押權的其他條件已經(jīng)具備，這種抵押也是無效的民事行為，沒有法律拘束力。根據(jù)以上原則，可抵押的房地產(chǎn)必須具備以下幾個條件：

　　第一，房地產(chǎn)抵押人對所抵押的房地產(chǎn)必須具有處分權。

　　第二，抵押房地產(chǎn)必須是法律允許轉讓的。法律禁止轉讓的，如土地、國防設施等不得抵押，這類財產(chǎn)不能依民法方法轉讓所有權，所以不能作為抵押權的標的。

　　第三，抵押房地產(chǎn)價值應與所擔保的債權金額一致，抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。

　　第四，用作抵押物的財產(chǎn)原則上應便于管理和實施。我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，國有土地使用權可以抵押；集體所有土地使用權的抵押，從保護農(nóng)村土地資源和集體經(jīng)濟的角度出發(fā)，農(nóng)村和城市郊區(qū)的耕地、宅基地、自留地、自留山以及無定著物集體所有的土地使用權，不得抵押。另外，以集體所有的土地上的不動產(chǎn)抵押的，在實現(xiàn)抵押權時，不得改變土地的用途。從金融機構角度出發(fā)，抵押物是否符合法律規(guī)定有房地產(chǎn)行政管理機構、土地行政管理機構進行最后的防范，估價機構與金融機構應對房地產(chǎn)價值的估價過程、方法、估價原則、估價范圍、估算價值的最后確定等關鍵問題嚴格審核，并對抵押物房地產(chǎn)的土地性質(zhì)進行確認，以確定抵押權實現(xiàn)時的受償風險。例如，對于集體所有的土地上的房地產(chǎn)進行估價的估價機構不得采用最高最佳使用原則進行估價，而只能按現(xiàn)在用途進行估價。

　　對于房地產(chǎn)的一部分是否可以作為抵押物，應以其是否為物的本質(zhì)上的不可分割部分進行判斷。如果為物的構成部分，而法律又要求共同處分的，不得就物的一部分設定獨立的抵押權。

　　前面所涉及的抵押人所有的房屋是指〈1〉私有房產(chǎn)。例如，城市居民個人建造的房屋，自然人、法人購買的住宅、別墅和其他商品房，外國人在我國境內(nèi)的個人所有、數(shù)人共有的住宅和非住宅用房等?！?〉集體所有房產(chǎn)。例如，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的廠房〈3〉企事業(yè)單位投資建購的房屋。例如，企業(yè)、事業(yè)單位自建和購買的工商業(yè)用房、職工住房等。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定：依法取得的房屋所有權可以設定抵押權。

　　《擔保法》關于抵押擔保不僅在性質(zhì)上加以規(guī)定，同時在量上也有所要求，抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保的債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。這樣就存在復合抵押的情況，復合抵押在實踐中有以下三種形式：

　　〈1〉同一抵押物向同一債權人多次抵押；〈2〉同一抵押物向不同債權人分別抵押；〈3〉因償還債權所帶來的抵押物的余額部分進行的復合抵押。以同一抵押物向同一債權人多次抵押或向多個債權人抵押后，抵押人償還了一部分債權，增大了抵押物的余額部分，這部分可以再進行復合抵押。

　　對于同一財產(chǎn)向兩個以上債權人抵押的，抵押權實現(xiàn)時拍賣、變賣抵押物所得的價款《擔保法》做出如下規(guī)定：

　　抵押合同已登記生效的，按照抵押物的登記的先后順序清償，順序相同的，按照債權比例清償。同一財產(chǎn)以登記抵押方式向兩個以上的債權人擔保抵押的，作為第一順序抵押登記的被擔保的債權，就拍賣、變賣抵押物的價款優(yōu)先清償，順序排在第二的，只能就拍賣、變賣抵押物的剩余部分受償，依此類推。如幾個抵押人進行抵押物登記的時間相同，即抵押物的登記順序無前后之分，那么就按照被抵押擔保的各債權的比例來清償。注意，在同一抵押物上設有多個抵押權的情況下，惟有第一順序的債權人行使抵押權，其他抵押權人無權直接行使，只能就第一順序債權的余額滿足自己的債權。估價機構在接受委托方委托對一房地產(chǎn)其余未抵押部分進行抵押目的估價時，一定要考慮上述法律規(guī)定對該部分房地產(chǎn)抵押價值的影響。房地產(chǎn)估價人員應詳細解讀委估房地產(chǎn)權屬證書中所記載的抵押情況。

　　房地產(chǎn)的抵押，應當辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。很明顯，登記是房地產(chǎn)抵押合同的生效要件，沒有辦理房地產(chǎn)抵押合同登記則其不發(fā)生效力，抵押權人也無從取得有效的抵押權。因此，在房地產(chǎn)抵押合同已登記的情況下，即使抵押合同缺乏書面形式要件，該抵押合同仍然有效成立并生效，抵押權人有效取得抵押權。在房地產(chǎn)抵押合同未辦理的情況下，即使當事人之間已就房地產(chǎn)抵押合同訂立書面形式，根據(jù)《擔保法》第41條的規(guī)定，抵押合同并不生效。所以，房地產(chǎn)設立抵押權時，抵押合同的書面形式要求并不是抵押合同的生效要件。

　　辦理房地產(chǎn)抵押登記的機關包括：

　　1.以無地上定著物的土地使用權抵押的，為核發(fā)土地使用權證書的土地管理部門。我國《土地管理法》第5條、第11條規(guī)定，國務院土地行政主管部門統(tǒng)一負責全國土地的管理和監(jiān)督工作。縣級以上地方人民政府土地行政主管部門由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國務院有關規(guī)定確定。農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權。農(nóng)民集體所有的土地，依法用于非農(nóng)業(yè)建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權；其中，中央國家機關使用的國有土地的具體登記機關，由國務院確定。根據(jù)《關于土地使用權抵押登記有關問題的通知》的規(guī)定，土地使用權的抵押登記必須以土地使用權的登記為基礎，并遵循登記機關一致的原則，異地抵押的，必須到土地所在地的原土地使用權登記機關辦理抵押登記?？h級以上地方人民政府的土地管理部門負責土地使用權登記工作。

　　2.以城市房地產(chǎn)或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門。城市房地產(chǎn)屬《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》調(diào)整的對象，該法的第6條、第59條、第61條規(guī)定，國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規(guī)定的職權劃分，各司其職、密切配合，負責全國的房地產(chǎn)管理工作。國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度。

　　因此，無論是從房地產(chǎn)抵押合同的議定或是房地產(chǎn)估價來講，確定權屬情況及其性質(zhì)是關鍵的環(huán)節(jié)，其直接規(guī)范著經(jīng)濟以及估價行為的合法性和有效性，對于從估價角度講確權之后的重要問題是確定在該權屬上的經(jīng)濟利益。

　　辦理房地產(chǎn)抵押登記應提交的文件主要有主合同和抵押合同以及房屋所有權證書、土地使用權證書。抵押登記程序可細分為兩部分：

　　一、土地使用權抵押登記程序

　?。ㄒ唬┩恋厥褂脵嗟牡貎r評估和合同的簽訂。土地使用權抵押應當由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。

　　1、以出讓方式取得的國有土地使用權，由抵押權人進行地價評估或由具有土地估價資格的中介機構評估并經(jīng)抵押權人認可后，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。

　　2、以劃撥方式取得的國有土地使用權，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構進行地價評估，經(jīng)土地管理部門確認，并批準抵押，核定出讓金后，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。因此，在劃撥土地的估價中，金融機構和房地產(chǎn)估價機構都應對出讓金部分以及由此產(chǎn)生的相關稅費加以重視，房地產(chǎn)估價機構有義務在估價報告中對其加以披露。這就要求房地產(chǎn)估價機構詳細掌握當?shù)赜嘘P房地產(chǎn)的各種政策、規(guī)章制度，有依據(jù)的向相關的報告使用者提供咨詢意見，以實現(xiàn)房地產(chǎn)估價機構的顧問功能。

　　3、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)廠房等建筑物抵押涉及農(nóng)民集體土地使用權的抵押，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構進行地價評估，經(jīng)土地管理部門的確認，并明確實現(xiàn)抵押權的方式，需要轉為國有的，同時核定土地使用權出讓金及相關稅費。然后，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。

　　4、以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的農(nóng)民集體土地使用權，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構進行地價評估，并經(jīng)土地管理部門確認后，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。

　　抵押出讓土地使用權的，抵押終止期限不得超過土地出讓終止期限。

　　（二）土地使用權抵押登記申請

　　土地使用權設立抵押權的，抵押人和抵押權人應在抵押合同簽訂后15日內(nèi)，持被抵押的土地的使用權證、抵押合同、地價評估及確認報告、抵押人和抵押權人的身份證件共同到土地管理部門申請抵押登記，一方到場申請抵押登記的，必須持有對方的授權委托文件。除提交上述材料外，還應分別情況，提交以下材料：

　　5、以劃撥土地使用權抵押的，提交土地管理部門確認的抵押宗地的土地使用權出讓金的證明；

　　6、以房屋及其占有范圍內(nèi)的土地使用權抵押的，提交房屋所有權證；

　　7、抵押鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)廠房等建筑物涉及農(nóng)民集體土地使用權抵押的，提交集體所有者同意抵押的證明；

　　8、以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權抵押的，提交該集體土地所有者同意抵押的證明；

　　9、抵押人和抵押權人委托他人辦理抵押登記的，提交委托書和代理人身份證件；

　　10、抵押權人為非金融機構的，其抵押借款行為依法應當辦理有關批準手續(xù)的，應當提交有關批準文件；

　　同一宗地多次抵押時，以收到抵押登記申請先后為序辦理登記。未按規(guī)定提交有關證明文件的土地使用權抵押登記申請，土地管理部門不予受理。

　　（三）土地使用權抵押登記和變更登記

　　抵押登記申請經(jīng)審查，符合規(guī)定要求的，準予登記，土地管理部門在抵押土地的土地登記卡上進行注冊登記。同時在抵押人的土地使用證內(nèi)進行記錄，并向抵押權人核發(fā)《土地他項權利證明書》，土地使用權抵押權正式生效。因此，土地使用權抵押權取得的法律證明文件是《土地他項權利證明書》，土地抵押權人以任何形式占有或控制抵押人的土地使用證，不僅不符合法律規(guī)定，而且對其未來實現(xiàn)其抵押權不會產(chǎn)生任何有利的影響。

　　土地使用權分割抵押的，由土地管理部門確定抵押土地的界線和面積，即一宗土地分割抵押時的分割劃分權只能屬于土地管理部門。

　　抵押期間，抵押合同發(fā)生變更的，抵押當事人應當在抵押合同變更后15日內(nèi)，持有關文件到土地管理部門辦理變更抵押登記手續(xù)。

　　因處分抵押財產(chǎn)轉移土地使用權的，被處分土地使用權的受讓方、抵押人和抵押權人應在抵押財產(chǎn)處分30日內(nèi)持有關證明文件到土地管理部門辦理變更土地登記手續(xù)。處分抵押財產(chǎn)涉及集體土地所有權轉為國有土地的，按土地管理的有關規(guī)定辦理。

　　抵押合同的解除或終止，抵押權人應出具解除或終止抵押合同的證明文件，與《土地他項權利證明書》一起交抵押人、抵押人自抵押合同終止或解除之日起15日內(nèi)，持有關證明文件到土地管理部門辦理注銷抵押登記手續(xù)。

　　二、房地產(chǎn)抵押登記程序

　　房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當事人應當?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。其具體程序為：

　　（一）登記申請

　　辦理房地產(chǎn)抵押登記，應當向登記機關交驗以下文件：1、抵押當事人的身份證明或法人資格證明材料；2、抵押登記申請書；3、抵押合同；4、《國有土地使用證》、《房屋所有權證》或《房地產(chǎn)權證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明；5、可以證明抵押人有權設定抵押權的文件和證明材料；6、可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料；7、登記機關認為必要的其他文件。

　?。ǘ?登記審核與登記登記機關應當對申請人的申請進行審核。凡權屬清楚、證明材料齊全的，應當在受理之日起15日內(nèi)做出是否準予登記的書面答復。

　　以依法取得的房屋所有權證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機關應當在原《房屋所有權證》上作他項權利的記載后，由抵押人收執(zhí)。并向抵押權人頒發(fā)《房屋他項權證》。

　　以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產(chǎn)權屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。

　　（三） 登記的變更與注銷

　　抵押合同發(fā)生變更或者抵押關系終止時，抵押當事人應當在變更或者終止之日起15日內(nèi)，到原登記機關辦理變更或者注銷抵押登記。

　　因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權和土地建筑物、其他附著物所有權的，抵押當事人應當自處分行為生效之日起30日內(nèi)，到縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。

　　其實，就房地產(chǎn)信貸業(yè)務來說，《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》等諸多法律法規(guī)對其加以規(guī)范，但就實際應用上看，《擔保法》與房地產(chǎn)信貸關系最為密切?！稉７ā凡粌H同其他法律法規(guī)一道對房地產(chǎn)估價以及金融機構的信貸業(yè)務進行規(guī)范，而且對抵押權實現(xiàn)也相應的加以規(guī)范。作為現(xiàn)代的房地產(chǎn)估價機構一方面要實現(xiàn)房地產(chǎn)估價的基本職能，另一方面也要以發(fā)展預測的眼光，積極的向委托方提供額外的專業(yè)咨詢意見，即實現(xiàn)服務和顧問的職能。當然，各地都有其不同的具體情況，各地也根據(jù)國家相關法律制定了一些與本地情況相適應的相關政策。實際上，在具體的房地產(chǎn)信貸的房地產(chǎn)價值評估中，其所涉及的各種情況都不盡相同，也會有與其向適應的法律法規(guī)對其經(jīng)濟行為加以規(guī)范，而就我國房地產(chǎn)估價（含資產(chǎn)評估）的水平、我國的資產(chǎn)、資本市場及其信息交流的發(fā)展情況來看，要估算出其抵押權實現(xiàn)時的價值很困難的。因此從穩(wěn)妥的角度來考慮，目前許多的估價機構在出具房地產(chǎn)估價（或資產(chǎn)評估）報告中，都聲明對于實現(xiàn)抵押權的相關的稅費未加以考慮，相應的將這些有關問題交由報告的使用者考慮，自然這也符合執(zhí)業(yè)規(guī)范和行業(yè)管理的要求，但考慮到一般估價報告的使用者法律及相關知識的局限性，具體估價項目的估價師在出具正式估價報告后，應當就委托方經(jīng)濟業(yè)務可能涉及的方面，提出相關的意見與建議，最大限度的實現(xiàn)參謀的作用，以達到委托方所付的費用對委托方的價值最大化。但這要求估價師具備相當豐富的政策、法律法規(guī)、各種技術專業(yè)等知識，還要求其掌握相關資本和資產(chǎn)市場以及其變化發(fā)展趨勢，另外還有對于估價師溝通能力的要求，更不用提嫻熟的估價技巧、豐富的估價經(jīng)驗了。以這個角度上分析，在一定的程度上可以解釋，目前房地產(chǎn)估價市場估價收費水平與行業(yè)規(guī)定有相當?shù)牟罹嗔?。估價專業(yè)與相關知識及專業(yè)的并舉，估價人員成為“全能型的復合性人才”，不僅目前已成為國際評估人員普遍具有的素質(zhì)，而且這應為我國估價師發(fā)展的趨勢。

　　《擔保法》就與房地產(chǎn)抵押權實現(xiàn)的問題有其相關的規(guī)定，對其深化了解，不僅對估價人員正確的估價有相當程度的影響，而且對金融機構防范房地產(chǎn)信貸風險也是非常重要的。

　　考慮抵押權實現(xiàn)的一個重要問題就是抵押的效力，《擔保法》第46條規(guī)定：

　　抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權的費用。抵押合同另有約定的，按照約定。

　　從上面的規(guī)定可以看出，抵押擔保的范圍是指抵押權在其所擔保的債權屆期未能清償實行后，抵押物拍賣或者變賣的價金可以用來清償?shù)南鄳膫鶛?，而這個范圍是抵押雙方當事人可以在抵押合同中加以約定的。但在此應加以注意的是，如果是第三人為借款人做抵押擔保人而以第三人的房地產(chǎn)進行抵押的，在抵押權實現(xiàn)時，即便抵押物房地產(chǎn)由于受市場價格的影響已經(jīng)跌價，其價值不足以抵償原抵押擔保的債權數(shù)額，抵押人（第三人）對不足部分也不再承擔清償責任。

　　因此，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)的基本要求是正直、公正、客觀、中立、科學，房地產(chǎn)估價師不僅要為估價業(yè)務的委托方負責，而且也要為潛在的報告使用者負責，在債權擔保估價中尤其應注意不應剝奪潛在債權人的債權安全權

　　對于房地產(chǎn)租賃對房地產(chǎn)抵押影響的問題，《擔保法》第48條規(guī)定：抵押人已將出租的財產(chǎn)抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。租賃權對房地產(chǎn)權實現(xiàn)的影響，一般來說是負面的，例如，在拍賣抵押物房地產(chǎn)時，買受人顧慮標的物房地產(chǎn)上有租賃權的存在不愿意出高價，致使其實現(xiàn)的價款不足以清償其所擔保的債權。因此，無論房地產(chǎn)估價人員或金融機構決策人員在進行未來變現(xiàn)風險預測時，對此都應加以重點考慮。

　　《擔保法》第53條對抵押權的實現(xiàn)規(guī)定如下：

　　債務履行期屆滿抵押權人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。

　　抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足的部分由債務人清償。

　　如前所述，除評估行業(yè)規(guī)范及相關法律對估價人員及估價機構的較重的處罰外，對于抵押權實現(xiàn)時未獲清償?shù)那闆r，各個法律對估價人員及估價機構未做出直接賠償?shù)囊?guī)定。在出現(xiàn)估價不實的情況時，往往由于估價技術規(guī)定的靈活性，即便是涉及到訴訟，由于難度大，一般也是以抵押權人的撤訴告終。未經(jīng)清償?shù)牟糠謧鶛?，此時以普通債權的形式存在，金融機構的這部分信貸風險加大，因此，選擇信譽較高的估價機構對于金融機構來講是十分必要的，可以向當?shù)氐姆康禺a(chǎn)行業(yè)管理機構或上網(wǎng)查詢。對在建工程抵押權的實現(xiàn)，我國也有相關法律予以規(guī)范。

　　《中華人民共和國合同法》第286條和《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》規(guī)定如下：

　　建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。

　　消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。

　　建設工程承包人行使優(yōu)先權的期限為6個月，自建設工程竣工之日起或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。

　　從上面有關的規(guī)定來看，房地產(chǎn)抵押權的優(yōu)先地位是相對的，具體分析目前我國房地產(chǎn)開發(fā)情況，建筑工程承包人往往替房地產(chǎn)開發(fā)商墊付工程款進行建設，由于一般建筑工期比較長，不確定因素較多，房地產(chǎn)開發(fā)商的在建工程抵押貸款行為，對金融機構來說具有一定的風險，不良信貸發(fā)生的幾率較大，因此對于在建工程的抵押貸款無論是金融機構或房地產(chǎn)估價機構，都應非常慎重，以免發(fā)生不可挽回的損失，此時對金融機構來講，有一個長期合作的、非?？梢孕刨嚨?、可靠的房地產(chǎn)估價機構是最為重要的。

　　對于房地產(chǎn)估價機構的在建工程估價，建議應注重核實工程的土地出讓合同締結情況，土地出讓金及相關稅費的支付情況，在建工程款的給付情況，在各種費用核實的情況下，出具估價報告。對金融機構的風險防范我們有如下建議：

　　認真審查貸款單位的信用情況以及自有資金的情況，并在貸款的金融機構建立基本結算賬戶，將貸款劃入專門的賬戶實行嚴格的監(jiān)督管理，再者在發(fā)放貸款時，要由貸款人逐筆申請并提供需要付款的證明，然后由金融機構直接撥付對方。而且要在貸款合同中明確規(guī)定發(fā)包人要對其財務報表、稅務報表、貸款項目的相關合同及其變更事項以及預售方案進行及時披露，以便有關方面及時掌握發(fā)包人的資金流動情況、財務狀況、債務清償情況。

　　房地產(chǎn)抵押貸款中的土地使用權抵押的問題也是非常復雜的，《擔保法》第56條規(guī)定：

　　拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，在依法繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金及相關稅費的款額后，抵押人有優(yōu)先受償權。

　　按現(xiàn)行法律，出讓土地使用權抵押應是最為安全和規(guī)范的擔保方式，但是，因為我國的土地產(chǎn)權管理制度及其相關的法律法規(guī)規(guī)定不是十分健全，以及行政執(zhí)法中有時出現(xiàn)的人為因素，在房地產(chǎn)抵押貸款中涉及土地使用權抵押中仍存在著較多的問題，這些問題對房地產(chǎn)估價機構收集估價依據(jù)和金融機構防范不良信貸的風險尤為重要。

　　首先，地方政府考慮發(fā)展地方經(jīng)濟，減免土地使用權出讓金并指令地方土地管理部門限期辦理土地使用權證后，土地使用權占有者進行土地使用權抵押貸款所形成的風險，此時由于土地使用權占有方并未有完全履行相關義務，即全額繳納土地出讓金，此時雖有地方政府的優(yōu)惠政策甚至地方政府有關部門專門下達文件，但從法律意義上看，這時所獲得的土地使用權只是形式上的，在實質(zhì)上并未在法律上生效。出現(xiàn)這種情況的后果有兩種情況：一種是政府隨意收回土地使用權，此時地方政府只賠付直接損失，并且如有違法事實則為無償收回；另一種情況是無法控制開發(fā)商的投機行為。這兩種情況都對放貸的金融機構造成直接的危害。對于這類問題在估價機構方面的風險防范與控制，我們建議：

　　1、確認、驗證國有土地使用權證，取得他項權利證明書；2、核查土地使用權人的土地使用權出讓合同；3、審核土地使用權人的繳款證明；4、正確對待當?shù)卣南嚓P優(yōu)惠政策文件，第一要認真審查文件的內(nèi)容、級別等情況。第二對文件中的相關內(nèi)容是否落實到了土地使用權出讓協(xié)議中的情況要認真加以核實，相關文件是否與國家法律法規(guī)的規(guī)定有所抵觸；5、詳細考察地方政府的信用情況；6、規(guī)范貸款合同防范前面所述的工程款（承包人）優(yōu)先風險。

　　對于房地產(chǎn)估價機構與從事房地產(chǎn)信貸的金融機構來講，認真掌握國家與房地產(chǎn)相關的法律法規(guī)以及各個規(guī)章制度，對于更好的進行房地產(chǎn)估價和開展房地產(chǎn)信貸工作是非常有裨益的，當然對相關的專業(yè)以及行政程序的掌握也是不可忽視的。從事房地產(chǎn)信貸業(yè)務的金融機構最關注的，也是房地產(chǎn)估價機構的最基本工作，當然是作為抵押物的房地產(chǎn)價值的確定，房地產(chǎn)價格估算的每一個環(huán)節(jié)對房地產(chǎn)估算價格的最終確定，都有著重要影響，相關方面對其加以分析是十分必要的。