《中華人民共和國契稅暫行條例》自1997年10月1日實行直征以來，隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，契稅由房地產(chǎn)交易中的一個不受矚目的小稅種，轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)稅收中較為重要的一個稅種，自2005年契稅全部實行窗口直征以來，呈現(xiàn)快速增長趨勢。以肥西縣為例：2005年入庫契稅3032萬元，2006年入庫契稅3904萬元，2007年入庫契稅5425萬元，2008年入庫契稅6530萬元，2009年契稅入庫5544萬元，2010年契稅入庫9500萬元，2011年契稅入庫29200萬元。契稅收入已成肥西縣地方財政收入增長的一個新亮點。

　　近年契稅收入規(guī)模與增長潛力也大大地調(diào)動了地方政府加強(qiáng)兩稅征管的稅極性，契稅收入逐漸成為地方財政收入的重要來源。由于契稅的特殊地位和征管對象的特殊性， 房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)整和變化，契稅征管工作也面臨著新形勢、新情況和新問題，尤其是二手房交易計稅價格和首套房認(rèn)定問題較為突出。

　　一、當(dāng)前契稅征管工作中存在的問題

　　1.缺乏應(yīng)有的法律保障，稅收執(zhí)法地位弱化

　　長期以來，契稅征管的法律保障始終處于弱勢地位?！吨腥A人民共和國稅收征收管理法》規(guī)定：“耕地占用稅、契稅、農(nóng)業(yè)稅、牧業(yè)稅征收管理的具體辦法，由國務(wù)院另行制定”，迄今為止國務(wù)院還沒有出臺任何有關(guān)契稅征管的行政法規(guī)，實際工作中省市主管部門解釋也是參照《稅收征管法》，契稅征管程序法的缺失，致使契稅征管工作缺乏行之有效的法律保障體系，在客觀上決定了契稅執(zhí)法力度的弱化。契稅的源頭在國土部門和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，末端在房地產(chǎn)管理部門，財政部門只是契稅征收的中間環(huán)節(jié)，無論哪一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)脫節(jié)都會造成契稅的流失，直接影響了契稅征收質(zhì)量。

　　2.相關(guān)政策操作性不強(qiáng)，計稅依據(jù)難掌握

　　一是不能做到按時納稅申報。根據(jù)《契稅條例》規(guī)定，納稅人應(yīng)在納稅義務(wù)發(fā)生后10 日內(nèi)到征收機(jī)關(guān)主動申報納稅。由于納稅意識薄弱，不少居民之間的土地、房產(chǎn)交易，通過私自訂立買賣合同，付清款項后直接將原房地產(chǎn)權(quán)屬證明直接交給購買房，不到征收機(jī)關(guān)申報納稅，也不到相關(guān)部門辦理確權(quán)手續(xù)。即使剛剛購置的增量房，也存在納稅人交齊開發(fā)商的房款后直接居住，不辦理房產(chǎn)證，征收機(jī)關(guān)也不可能去逐戶摸底并催收，致使大量稅款不能及時入庫，甚至造成稅源流失。

　　二是計稅價格合理確定有難度。為了達(dá)到偷漏稅的目的，開發(fā)商和購房戶簽訂兩份商品房預(yù)售合同，低價合同用來交稅；尤其是二手房交易雙方隨意性更大，為達(dá)到偷漏稅的目的。往往“明修棧道，暗渡陳倉”，自己簽署的買賣合同上協(xié)議價款往往低于實際成交價款，或者干脆簽訂兩份合同，一份用于雙方實際成交，另一份對付契稅征管部門。二手房交易關(guān)于商用房稅率核定有漏洞，原房產(chǎn)證上整體作為商用，被人為的分層評估，樓下門面部分按商業(yè)門面評估適用4%稅率，樓上部分作為住宅低價評估且辦理唯一住房證明享受低稅率優(yōu)惠。按照《契稅暫行條例》規(guī)定：“成交價格明顯低于市場價格并且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場價格核定”。實際操作中很難正確把握“明顯低于市場價格”的界限，合理核定計稅價格。當(dāng)前有些縣市房地產(chǎn)評估中介機(jī)構(gòu)并沒有脫鉤獨立，仍然依附于國土、房產(chǎn)管理部門，屬于“官”中介，契稅征收機(jī)關(guān)只能單純依賴于沒有脫鉤的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。征管部門若參照基準(zhǔn)地價或委托其他有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)評估，由于受個人和部門間利益的驅(qū)動，致使國土、房產(chǎn)管理部門又不認(rèn)可，考慮到相關(guān)協(xié)稅護(hù)稅部門之間的配合，契稅征收部門只能作出妥協(xié)讓步，無法履行稅收法規(guī)賦予的自由裁量權(quán)，參照市場價格核定合理的計稅價格。征管部門的妥協(xié)，這樣不僅削弱了稅收的剛性，還給“關(guān)系稅”、“人情稅”的產(chǎn)生創(chuàng)造了條件，無法杜絕稅款跑冒滴漏，無法做到應(yīng)收盡收。

　　3.契稅新政執(zhí)行中首套房認(rèn)定難

　　實際工作中征收機(jī)關(guān)對個人購買家庭唯一普通住房的認(rèn)定，只能依據(jù)房管部門出具的個人家庭唯一住房查詢表。個人家庭唯一住房查詢表是由房產(chǎn)管理部門通過住房信息系統(tǒng)查詢后出具的，但是大多縣市房管部門電子查詢系統(tǒng)都是最近幾年才開始推廣，如肥西縣房產(chǎn)管理部門的住房信息查詢系統(tǒng)就是2004年開始使用，04年以前房屋信息不全難以查詢，造成征收機(jī)關(guān)對納稅人唯一普通住房認(rèn)定失準(zhǔn)，特別是家庭成員的戶口不在同一個簿上的，可能使納稅人購買的非唯一住房被認(rèn)定為唯一住房。

　　另外一種情況就是以“離婚”為手段來達(dá)到少繳契稅的目的。當(dāng)今社會現(xiàn)實，在較大的經(jīng)濟(jì)利益面前，少數(shù)家庭為了達(dá)到少納稅款，社會責(zé)任感缺失，納稅意識淡薄，選擇低成本“離婚”。從2010年契稅新政出臺到現(xiàn)在，征收機(jī)關(guān)受理離婚夫妻辦理契稅減免的比以前正常年份有明顯提高。其離婚間隔之短，令人對其“離婚”的目的表示懷疑。但征收機(jī)關(guān)人力有限，也無法對這些納稅戶的離婚證真假進(jìn)行甄別。以上納稅人弄虛作假取得的首套房證明，卻毫無顧忌可以在《家庭唯一住房書面誠信保證書》簽名并按下鮮紅的指印，這主要是首套房納稅后續(xù)管理跟不上，稽查力度不夠，至目前為止沒有任何人為此受到懲處付出代價。

　　4.部門配合需要明確的法律約束

　　契稅的征管，財稅、國土資源、房管等部門的配合是最關(guān)鍵的。而現(xiàn)有的法規(guī)對部門配合要求的很籠統(tǒng)，散見于相關(guān)的文件中，缺乏統(tǒng)一性和嚴(yán)肅性，以至于各部門從本部門的利益出發(fā)，出現(xiàn)相互推諉扯皮現(xiàn)象，信息資源不能共享，不能嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”制度，給征收工作造成很大的漏洞。

　　二、強(qiáng)化契稅征管工作幾點建議及對策

　　1.盡快完善契稅法律保障體系

　　針對目前契稅法律地位弱化的現(xiàn)狀，國家稅務(wù)總局應(yīng)該盡快出臺符合的契稅征管工作實際情況的法律法規(guī)，改變契稅征管程序法缺失的現(xiàn)象，完善契稅征收的法律保障體系。

　　2.加強(qiáng)部門協(xié)調(diào)配合，嚴(yán)格實行先稅后證

　　加強(qiáng)部門密切配合也是契稅征收中的一個重要問題。由于契稅征收處于房地產(chǎn)管理的中間環(huán)節(jié)，契稅征收實行源頭控制和“以證控稅”“先稅后證”程序，要求契稅征收部門要與國土、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房管部門建立長期合作制度，協(xié)調(diào)配合，控制好契稅征收的每個環(huán)節(jié)。國土、房管部門堅持以“先稅后證”為把手，不見契稅完稅憑證，不予辦理土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，形成從源頭到末端的鏈條控制體系，達(dá)到共同協(xié)稅護(hù)稅的局面，杜絕稅款的跑冒滴漏，確保契稅應(yīng)收盡收。

　　3.加大宣傳和懲處力度，嚴(yán)格依法治稅

　　由于目前有些縣市沒有出臺相關(guān)房屋的基準(zhǔn)價格，針對房屋買賣中價格是否符合公允價值界定沒有依據(jù)。對無正當(dāng)理由明顯偏低的計稅價格，組織稽查人員到開發(fā)企業(yè)認(rèn)真核實，發(fā)現(xiàn)有虛假的購房合同而少報計稅價格偷漏稅者，按稅收征管法嚴(yán)厲懲處。同時，加大稅法的宣傳力度，提高納稅意識。要進(jìn)一步加強(qiáng)契稅征管政策的宣傳工作，采取召開會議、辦宣傳欄、印發(fā)宣傳資料等有效形式，全方位地進(jìn)行稅法宣傳，使人們熟知稅收法規(guī)，從而提高全民依法納稅意識，扭轉(zhuǎn)契稅征收弱勢地位，創(chuàng)造良好的納稅氛圍。

　　4.積極推行房地產(chǎn)稅收一體化管理，建立房屋交易計稅價格信息平臺

　　契稅征收部門與房產(chǎn)管理部門、土地管理部門三家建立契稅征管信息網(wǎng)，積極推行與房地產(chǎn)管理部門、土地管理部門實行網(wǎng)絡(luò)化、一體化辦公，實施契稅信息網(wǎng)絡(luò)化治理。建立科學(xué)合理的房屋計稅價格信息平臺，會同房管局、物價局在調(diào)查、測算的基礎(chǔ)上聯(lián)合公布各住宅小區(qū)二手房市場平均交易價格，以此作為計稅價格核定的基本依據(jù)，按照一定的浮動幅度和樓層系數(shù)核定某小區(qū)的最低計稅價格，凡低于最低計稅價格的一律按核定的最低計稅價格納稅，堵塞二手房交易中的稅收漏洞。

　　5.加強(qiáng)對征管人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，推行文明辦稅

　　一是加強(qiáng)對征管人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。對契稅政策進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)、技能考核，提高征管人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。二是推行文明辦稅，實行文明用語、高效率辦事等服務(wù)舉措，提高服務(wù)水平。三是大力推進(jìn)依法行政。加大對稅收法律法規(guī)及執(zhí)法程序等法律知識的學(xué)習(xí)，不斷增強(qiáng)執(zhí)法、用法的意識和能力，做到契稅執(zhí)法中用法得當(dāng)、執(zhí)法得力。

　　解決現(xiàn)階段契稅征管中存在的一些問題，嚴(yán)格“先稅后證”制度，推進(jìn)房地產(chǎn)稅收一體化管理，加強(qiáng)契稅征收的后續(xù)管理工作，加大對契稅征管違法行為的懲處力度，提高公民自覺依法納稅意識，確保契稅收入持續(xù)穩(wěn)定地增長，提高契稅征收科學(xué)化、精細(xì)化管理水平都具有重要意義。