房產(chǎn)稅難抑房價 不應(yīng)抑有效需求
對于房地產(chǎn)政策,我們限制的應(yīng)該是無效需求。比如說沒有錢買的,杠桿特別高的。但如果是有效需求,為什么要抑制呢?現(xiàn)在是不管有效和無效,一律都限了。我認為,這個政策是不夠完整的。對于有效需求,不應(yīng)該限,反而是應(yīng)該釋放出來,來解決產(chǎn)能過剩問題,增加經(jīng)濟發(fā)展的動力。
■許善達
房地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)兼顧民生
首先是房地產(chǎn)行業(yè)的性質(zhì)。其性質(zhì)應(yīng)該包括兩個方面:一方面是民生的性質(zhì);另一方面它也是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要領(lǐng)域和行業(yè),現(xiàn)在甚至說是重要的支柱行業(yè)。但這兩個該怎么平衡?多年來經(jīng)濟領(lǐng)域一直有經(jīng)濟增長和改善民生孰輕孰重的爭論。我的判斷是,住房政策前幾年主要的偏差是過多強調(diào)經(jīng)濟增長,而忽視改善民生。截至2012年人口普查,全國有1700萬戶人均面積低于80平方米,有2800萬戶的住宅沒有自來水。
其次是政府和市場在其中應(yīng)該發(fā)揮什么作用?有種意見認為,保障的房子應(yīng)該由政府負責(zé),其他的房子應(yīng)該由市場負責(zé)。我們認為,這樣的提法有點似是而非。不管什么樣的住宅,政府和市場都應(yīng)該發(fā)揮它的職能定位。即使是市場化程度很高的領(lǐng)域,政府的規(guī)劃非常重要。如果政府把比較少的資源投入到普通住房,更多的資源投入到高檔住房,這就是政府職責(zé)的偏差。
所以,我認為,任何一類性質(zhì)的住房,政府和市場都要發(fā)揮作用。只不過住房的標準越高,市場化作用的程度越高,但是政府仍然發(fā)揮作用,包括稅收政策、土地資源的投入等。同樣的,保障性住房在各種住房中的檔次比較低,但市場也會發(fā)揮作用。
十八屆三中全會提出,構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房體系。我們認為,這里“為主”的含義就說明不是“單一”的。我們從十八屆三中全會的提法中可以領(lǐng)悟到,那種“保障住房由政府管,高檔住房由市場管”的這個說法是不對的。
我認為,基本保障住房以政府為主,市場為輔;高檔住房以市場為主,政府為輔;其間的各類住房依次按檔次劃分,越是低檔的,政府發(fā)揮的職能就要大一點;越是高檔的,市場發(fā)揮的職能就要重要一點。
五項具體建議
上述兩點有點務(wù)虛,下面則是一些具體建議:
首先是有關(guān)住宅分類。我認為,對于住宅的分類,過去的分類有很多是不夠科學(xué)的。比如說經(jīng)濟適用房,按理解這是一種比較低價的房子。對房子定位了,但誰有資格來買這類房子,往往是不嚴謹?shù)?,所以出現(xiàn)了很多生活水平、收入水平還不錯的家庭去買經(jīng)濟適用房。實踐已經(jīng)證明,政府對經(jīng)濟適用房投入的資源不少,但效果很有限。
所以我們認為,僅對房子分類是不行的。應(yīng)先對居民分類,在此基礎(chǔ)上再對房子分類。所謂對居民分類,就是什么樣的人,政府對他有什么樣的責(zé)任和義務(wù)去解決他的住房問題;然后,不同類別的人用不同類別的房子去解決他的住房需求。哪些人是公租房,哪些人我可以把產(chǎn)權(quán)給你,但房子必須是小的,同時又符合最基本住宅條件的。對居民分類后,用不同類別的房子去滿足不同類別的居民的住房需求。我們認為,這類政策將會比現(xiàn)在注重住房分類,而不注重居民分類的政策效果會更好。
其次是規(guī)劃問題,這個非常重要。從上屆政府就提出,全國計劃3600萬套保障性住房,而且要給各地分計劃實施。但有些地方把保障性住房的規(guī)劃設(shè)計到了離城市很遠的地方,也沒有很多配套措施,公共設(shè)施很差,結(jié)果很多人不去。還有些地方把保障性住房蓋得太密集,容易形成社會管理上的薄弱環(huán)節(jié)。
我發(fā)現(xiàn),有的地方保障性住房蓋了以后還有空置的現(xiàn)象。一邊是基本住房條件達不到,但另一邊卻出現(xiàn)保障性住房空置,其中很重要的原因就是沒有規(guī)劃好,沒有相應(yīng)的公共設(shè)施,特別偏遠。所以我們提出來,規(guī)劃是非常重要的。不能因為政府投入了財政資源,土地便宜,就把規(guī)劃做成這個樣子。
第三是房價。這么多年,政府出臺了很多政策,往往都是以抑制房價上漲為目標,都是把房價作為出臺政策的目標。而且每次政策出臺的時間,都是在統(tǒng)計了房價上漲速度比較快的時候。但事實上,目前的房價指標統(tǒng)計并不科學(xué)?,F(xiàn)在經(jīng)常說一段時間,比如說一個月這個城市一共賣了多少房、多少錢,把總的錢數(shù)除以總的面積,就是這個月的房價。
但要想定位一個具有時間性的指標,每一個時間點的統(tǒng)計數(shù)據(jù)必定是同一個質(zhì)量的統(tǒng)計對象。而現(xiàn)在的辦法是,比如說這個月房價上漲了5%,但如果這個月低檔房賣得多,高檔房賣得少,統(tǒng)計出來的房價就是降的;同樣,這個月房子都降價了,但如果說高檔房買得多,低檔房賣得少,統(tǒng)計出來的數(shù)據(jù)就是房價漲了。也就是說,這個指標可能產(chǎn)生與實際不符的誤導(dǎo)的信號。
在這種情況下,如果想讓房價低一點,統(tǒng)計的時候就把便宜的房子多統(tǒng)計一些,貴的時候少統(tǒng)計一些;若想房價漲幅高一點,統(tǒng)計時就可把高價的房子多統(tǒng)計一些,便宜的房子少統(tǒng)計一些。因為每個月銷售多少面積,銷售多少錢,時點是沒有一個標準的,是以簽約算還是以付款算,還是以其他算。因此現(xiàn)在的房價統(tǒng)計,在相當(dāng)?shù)某潭壬嫌腥藶榭梢哉{(diào)控的空間。信號不科學(xué),同時還可以人為調(diào)控,所以很多政策如果以這樣一個房價指標作為前提來出臺,那就可以想象政策一定會有很多的誤判,因為信號失真。
我認為,真正的房價指標統(tǒng)計是同樣質(zhì)量、同一性質(zhì)的房子。
此外,房價里面沒有地段因素。其實現(xiàn)在的住房,地段對價格的影響超過了住宅建設(shè)成本的影響。一個房子賣得便宜還是貴,地段的影響超過了房子本身的面積和質(zhì)量的影響。我們現(xiàn)在的房價里根本就沒有地段因素,所以這個信號和實際就是偏離的。
第四是限購。限購是繼稅收、房貸首付比例、房貸利率等很多政策以后,政府實施的一個行政手段,力度比之前的政策都大。但我認為,目前中國國民經(jīng)濟整體處在產(chǎn)能過剩的狀態(tài),鋼材(3411, -36.00, -1.04%)、水泥、玻璃(1281, -13.00, -1.00%)都是屬于建筑的基本材料,都處于產(chǎn)能過剩,而另一邊我們還卻在用行政手段去限制需求,從總體上不符合中國當(dāng)前國情。
我們限制的應(yīng)該是無效需求。比如說沒有錢買的,杠桿特別高的。但如果是有效需求,為什么要抑制呢?現(xiàn)在是不管有效和無效,一律都限了。我認為,這個政策是不夠完整的。對于有效需求,不應(yīng)該限,反而是應(yīng)該釋放出來,來解決產(chǎn)能過剩問題,增加經(jīng)濟發(fā)展的動力。所以對于限購政策,不加區(qū)別的限購和現(xiàn)在國民經(jīng)濟發(fā)展總的方向是不一致的。
第五是關(guān)于保障性住房。搞保障性住房原本主要是解決低收入家庭的住宅需要。但是中國不同地區(qū)不同城市,居民的收入水平是不一樣的。我建議,保障性住房不要以一個地方的低收入的比例來安排,而是要以居住的條件作為制定計劃的依據(jù)。前面我講的人均居住面積低于8平方米的,沒有自來水的,廚房廁所都沒有的居民,都應(yīng)該列入保障性住房的計劃中。如果這個地方?jīng)]有這樣居住條件的居民,那說明這個地區(qū)保障性住房解決了,可以不再建設(shè)保障性住房。如果有的地方這種居民多,就可以延長完成計劃的時間,對于特別困難的地方,財政應(yīng)當(dāng)給予傾斜。
所以,保障性住房制定計劃,不要以人口比例來定,而是以目前城鎮(zhèn)居民居住條件達不到最低住宅水平的為依據(jù),有多少,算多少。這樣就比較符合各地實際。
幾年前,我就提出過,住宅的問題不能分兩類,應(yīng)該分三類。保障性住房計劃以外的相當(dāng)一部分居民,也屬于偏低收入者,若要完全按照市場化的形式來解決他們的住房問題是不現(xiàn)實的。所以我當(dāng)時建議,要再分出一類,即普通住房。
按照三類來分就是,保障性住房是限價限購,對于共有產(chǎn)權(quán)房,控價控購;如果這兩部分明確了,剩下的房子,放開價格,放開購買,不做任何限制,充分發(fā)揮高檔住房在市場調(diào)節(jié)、政府收取財政資源方面的功能。
靠房產(chǎn)稅難抑房價
靠房產(chǎn)稅抑制房價、防止泡沫,是完全得不到數(shù)據(jù)支持的。世界銀行對于各國房地產(chǎn)的分析報告表明,所有房產(chǎn)出現(xiàn)泡沫的案例中,最典型的就是美國的金融危機。美國金融危機就是從房貸開始的。實際上靠房產(chǎn)稅抑制房價上漲,抑制房價泡沫很難做到。
在國外,房產(chǎn)稅是解決最基層政府提供公共服務(wù)的問題。在中國,土地是國有的,房屋是私有的,征房地產(chǎn)稅的話,一個征稅對象,一部分財產(chǎn)是私人,一部分財產(chǎn)是國家,這個怎么收。此外,土地是增值的,房屋是貶值的,今年征了,明年再征的時候,那么土地所有者是否要多征收點,住宅所有者是否能少征收點?
此外,試點的方案,理論和法理上可以模糊點。但搞房地產(chǎn)稅立法,是需要理論和法理依據(jù)的。
我的建議是,要控制房價上漲或籌集財政收入,應(yīng)該在銷售環(huán)節(jié)征收一個消費稅。其中,包括稅率、稅基等完全可以由中央政府授權(quán)地方政府來決定。
(作者系國家稅務(wù)總局原副局長,北京聯(lián)辦財經(jīng)研究院院長,本文根據(jù)作者在復(fù)旦大學(xué)地產(chǎn)金融同學(xué)會新年論壇演講整理,標題為編者所加)