專家:有地方政府已準(zhǔn)備“一房四吃” 包括遺產(chǎn)稅

許正中教授談到，土地出讓金是政府從地產(chǎn)業(yè)收取的最大比重收入，占到房屋銷售價(jià)值的40%左右。有地方政府已準(zhǔn)備“一房四吃”：“一吃”土地出讓金，“二吃”轉(zhuǎn)讓住房所得20%的個(gè)稅，“三吃”房地產(chǎn)稅，“四吃”遺產(chǎn)稅。

近些年，城鎮(zhèn)化建設(shè)如火如荼，與之相應(yīng)的是房地產(chǎn)開發(fā)的異常紅火。地方政府的賣地需求與賣地沖動(dòng)，使之與房地產(chǎn)開發(fā)商一拍即合。在許多地方，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)似已成城鎮(zhèn)化建設(shè)的代名詞。一種值得注意的現(xiàn)象是，在城鎮(zhèn)化大趨勢的市場背景下，各地?zé)嶂杂谛聟^(qū)、新城的報(bào)批建設(shè)，實(shí)際操作上中小城市尤其是三、四線城市則更多的只是以產(chǎn)業(yè)新城為名直接進(jìn)行房地產(chǎn)市場開發(fā)造城，大有城鎮(zhèn)化被房地產(chǎn)綁架之嫌。您怎么看待這一現(xiàn)象？

許正中：在目前的城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，房地產(chǎn)已成矛盾的重要焦點(diǎn)，想購房者望價(jià)興嘆，“房奴”們埋頭苦干，“房叔”、“房姐”壟斷房源，開發(fā)商賺個(gè)盆滿缽滿。似乎城鎮(zhèn)化就是房地產(chǎn)化，確實(shí)有城鎮(zhèn)化被房地產(chǎn)綁架之嫌。

需要高度重視的是，現(xiàn)在許多城市房地產(chǎn)發(fā)展速度高于各種配套的發(fā)展速度，出現(xiàn)“拆了建”、“建了拆”的現(xiàn)象。尤其是三、四線城市和一些建制鎮(zhèn)，以此為由頭大搞建設(shè)，卻由于產(chǎn)業(yè)等相關(guān)配套無法跟進(jìn)，建成的房子無人居住，形成一個(gè)個(gè)空城、“鬼城”。有的地方強(qiáng)調(diào)三年大變樣，房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)“虛火”過旺現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)只是城鎮(zhèn)化的一個(gè)表現(xiàn)形式，要避免“為房而房”的怪圈。

當(dāng)然，在加速城鎮(zhèn)化的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)依舊是最受益的行業(yè)之一。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口流動(dòng)、財(cái)富增長，都將帶來房地產(chǎn)行業(yè)的增量空間。我們需要防范的是片面搞“土地城鎮(zhèn)化”、“水泥城鎮(zhèn)化”。這樣的城鎮(zhèn)化往往以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為目標(biāo)，以工業(yè)化為主線，以地方政府為主導(dǎo)，以土地升值為主引擎，物質(zhì)資本大量消耗，高成本、低收益。它必然帶來要素結(jié)構(gòu)失衡、空間失衡、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡，這完全背離了城鎮(zhèn)化是人的城鎮(zhèn)化這一本質(zhì)。要建立宜居、人性化的城市，更應(yīng)該注重人口的城鎮(zhèn)化、可持續(xù)的城鎮(zhèn)化、生態(tài)的城鎮(zhèn)化，滿足居民的多樣化需求，使其有充分選擇的空間。市政建設(shè)絕不是農(nóng)村的拼接和平鋪，而是現(xiàn)代技術(shù)的集成和現(xiàn)代藝術(shù)的展現(xiàn)。在新城市建設(shè)過程當(dāng)中，新的產(chǎn)品尤其是那些科技生活產(chǎn)業(yè)城市綜合體將會(huì)迎來其良好的發(fā)展機(jī)會(huì)，也將成為房地產(chǎn)需求的產(chǎn)生地。

在現(xiàn)有體制下，地方財(cái)政支出責(zé)任大，不得不搞土地財(cái)政，靠融資平臺(tái)大規(guī)模舉債。新一輪體制改革，應(yīng)在調(diào)整財(cái)政支出結(jié)構(gòu)的前提下理順中央與地方的財(cái)稅關(guān)系，形成公共服務(wù)導(dǎo)向的“央”“地”關(guān)系

編輯：盡管城鎮(zhèn)化建設(shè)離不開房地產(chǎn)，但城鎮(zhèn)化絕不應(yīng)是房地產(chǎn)化。有人認(rèn)為，不是房地產(chǎn)綁架了城鎮(zhèn)化，而是政府主導(dǎo)、推動(dòng)的城鎮(zhèn)化綁架了房地產(chǎn)。您怎么看？

許正中：在現(xiàn)實(shí)社會(huì)中，確實(shí)有政府主導(dǎo)、推動(dòng)的城鎮(zhèn)化綁架房地產(chǎn)的現(xiàn)象，這主要是財(cái)政體制造成的。在現(xiàn)有體制下，地方財(cái)政支出責(zé)任大，不得不搞土地財(cái)政，靠融資平臺(tái)大規(guī)模舉債。為了償債，房地產(chǎn)成為“二財(cái)政”和“提款機(jī)”，有的地方甚至成為“主財(cái)政”和“搖錢樹”。根據(jù)官方數(shù)據(jù)粗略估計(jì)，政府和銀行2012年從房地產(chǎn)獲得收入47917億元，占全年房地產(chǎn)業(yè)銷售額6.4萬億元的75%。雖然業(yè)內(nèi)人士對這種簡單相加的計(jì)算方法持不同觀點(diǎn)，但政府從房地產(chǎn)行業(yè)中拿走的土地出讓金和稅費(fèi)比例偏高已成不爭的事實(shí)。其中，土地出讓金歷來是政府從房地產(chǎn)行業(yè)中收取的最大比重收入，一般會(huì)占到房屋銷售價(jià)值的40%左右。有的地方政府已經(jīng)準(zhǔn)備進(jìn)行“一房四吃”：“一吃”土地出讓金，“二吃”轉(zhuǎn)讓住房所得20%的個(gè)稅，“三吃”房地產(chǎn)稅，“四吃”遺產(chǎn)稅。新一輪體制改革，應(yīng)該在調(diào)整財(cái)政支出結(jié)構(gòu)的前提下理順中央與地方的財(cái)稅關(guān)系，形成公共服務(wù)導(dǎo)向的“央”“地”關(guān)系。未來各地政府將在另一個(gè)層面上展開競爭：比誰的市場更開放，比誰的服務(wù)效率更高，比誰更加遵守市場“游戲規(guī)則”，比誰城鄉(xiāng)更加平等、和諧。

政府在城鎮(zhèn)化建設(shè)中的主導(dǎo)作用，要注重防止“雙二元”的發(fā)展，即防止城鄉(xiāng)二元化發(fā)展以及城市內(nèi)的貧富二元化發(fā)展。發(fā)展融合性的房地產(chǎn)，防止社會(huì)馬賽克化。同時(shí)，政府要頂層設(shè)計(jì)，對公共資源進(jìn)行合理配置。城鎮(zhèn)化關(guān)鍵在于人的城鎮(zhèn)化，要讓進(jìn)城農(nóng)民享受市民待遇，在住房、教育、醫(yī)療等方面都得到應(yīng)有的普遍服務(wù)，形成“產(chǎn)”“城”融合的良好格局。

新型城鎮(zhèn)化不僅是住在城中，更是幸福在城中。政府需從三個(gè)方面著手，即保障人的充分流動(dòng)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)高度融合、提供普遍服務(wù)

編輯：目前，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)被作為拉動(dòng)內(nèi)需的一個(gè)重要抓手。很多地方政府習(xí)慣于靠搞投資、上項(xiàng)目特別是房地產(chǎn)項(xiàng)目來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。而日益攀升、居高不下的房價(jià)，不僅沒有拉動(dòng)內(nèi)需，反而在很大程度上遏制了消費(fèi)需求和城鎮(zhèn)化進(jìn)程，成了農(nóng)民進(jìn)城、大學(xué)畢業(yè)生留城難以逾越的門檻。搞新型城鎮(zhèn)化，政府究竟應(yīng)該如何作為？

許正中：新型城鎮(zhèn)化不僅是住在城中，更是幸福在城中，不僅是讓農(nóng)民進(jìn)城，還要讓他們享受與市民均等的公共服務(wù)，這就需要政府從三個(gè)方面著手，即保障人的充分流動(dòng)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)高度融合和提供普遍服務(wù)。

據(jù)我觀察，一個(gè)人對社會(huì)的貢獻(xiàn)與三個(gè)要素正相關(guān)：一是人的流動(dòng)性，主要是其搬家的次數(shù)；第二個(gè)是其更換職業(yè)的次數(shù)；第三是其受教育的時(shí)間長短。改革開放以來，我國的人口流動(dòng)越來越普遍，勞動(dòng)市場化產(chǎn)生的激勵(lì)機(jī)制刺激了人們的流動(dòng)欲望，促使勞動(dòng)者去積極尋找適合自己的最佳崗位。政府在城鎮(zhèn)化過程中就是要保證人的充分流動(dòng)，打破傳統(tǒng)戶籍制度的束縛，保證農(nóng)民向城市轉(zhuǎn)移和市民在城市間轉(zhuǎn)移的有序性。推進(jìn)城鎮(zhèn)化不僅是簡單的農(nóng)民進(jìn)城，增加城市人口比例和城市面積，更是戶籍制度、生活模式、就業(yè)方式、社會(huì)保障、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人的素質(zhì)素養(yǎng)等一系列的城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化是綜合集成的發(fā)展過程。

城鎮(zhèn)化是一個(gè)與經(jīng)濟(jì)相輔相成、自然和漸進(jìn)發(fā)展的過程，也是我國經(jīng)濟(jì)增長的持久動(dòng)力。綜觀世界上大國崛起的歷程，從傳統(tǒng)社會(huì)走向現(xiàn)代社會(huì)，都離不開對社會(huì)發(fā)展的頂層設(shè)計(jì)，而這一設(shè)計(jì)就是構(gòu)建社會(huì)普遍服務(wù)體系。社會(huì)普遍服務(wù)體系為社會(huì)的全面進(jìn)步奠定基礎(chǔ)，有效避免社會(huì)不同利益群體的分化、割裂和失衡，它又分為三個(gè)子系統(tǒng)，即人文社會(huì)普遍服務(wù)、產(chǎn)業(yè)社會(huì)普遍服務(wù)和信息知識(shí)社會(huì)普遍服務(wù)。

城鎮(zhèn)化不是簡單的城市人口比例增加和面積擴(kuò)張，而是產(chǎn)業(yè)支撐、人居環(huán)境、社會(huì)保障、生活方式等由“鄉(xiāng)”到“城”的轉(zhuǎn)變。城市是一個(gè)多元開放的平臺(tái)，能夠讓各類生產(chǎn)要素在城市中充分地進(jìn)行碰撞、聯(lián)結(jié)、升華，要在技術(shù)、技能和創(chuàng)意三輪驅(qū)動(dòng)新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)下構(gòu)建現(xiàn)代生態(tài)城市。

在城鎮(zhèn)化過程中，要注重保障農(nóng)民權(quán)益，解決好農(nóng)地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營問題、農(nóng)村土地的非農(nóng)轉(zhuǎn)用問題和農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工問題。