報告稱過量住房持有稅今年有望在重點城市開征

　　中國社會科學院29日發(fā)布的一則報告預測，2014年中國房地產(chǎn)市場交易量仍可能與上年基本持平，甚至略有增長，房價可能保持小幅增長。在重慶、上海等城市房產(chǎn)稅試點基礎上，以包括普通存量住房為征稅對象的過量住房持有稅有望在重點城市開征。

　　4月29日下午，中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所、社會科學文獻出版社在北京共同發(fā)布2014年房地產(chǎn)藍皮書——《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告No.11(2014)》。

　　今年房產(chǎn)交易總量和價格料略增

　　2014年初，全國月度房產(chǎn)交易呈縮萎態(tài)勢，部分城市的個別樓盤出現(xiàn)了降價現(xiàn)象，讓輿論對于今年中國房地產(chǎn)市場走勢持續(xù)關注。

　　這份房地產(chǎn)領域權威學術報告特別針對這一問題給出判斷：“經(jīng)歷一段時間的市場醞釀和政策觀望后，2014年房產(chǎn)市場交易熱度仍將延續(xù)，全年全國房產(chǎn)交易總量仍可能與上年持平甚至略有增長，成交價也可能保持小幅增長。”

　　針對上述判斷，報告編撰課題組給出的理由包括：由收入增長和城鎮(zhèn)化趨勢所推動的消費性購房需求仍將保持旺盛增長態(tài)勢；受多數(shù)大中城市限購限貸政策影響，投資投機性房產(chǎn)需求轉向和房產(chǎn)持有退出對房產(chǎn)市場尤其住房市場影響有限；因為匯率因素導致的房產(chǎn)需求觀望預期將在匯率回歸正常波動后，重新釋放。

　　“具體房價漲幅取決于房地產(chǎn)調(diào)控政策和資本市場取向。”藍皮書稱，如果過量住房持有稅等持有環(huán)節(jié)調(diào)控政策能及時出臺，將對存量住房供應形成釋放效應，也對投資投機性需求形成擠壓效應，將能大大緩解房產(chǎn)特別是住房供需矛盾，房價漲幅將大大縮小。

　　值得注意的是，這份報告在預測2014年房地產(chǎn)市場供給時指出，2014年新增房產(chǎn)供給將相對偏緊，但存量住房供應存在進一步快速釋放的潛力。藍皮書特別提及“中央加大反腐力度，官員財產(chǎn)公開制度實施預期增強，部分多套住房持有官員所持過量住房也可能加速入市。”

　　過量住房持有稅今年有望在重點城市開征

　　中共十八屆三中全會后，中國房地產(chǎn)調(diào)控政策的走勢引起國內(nèi)外關注。在預測今年中國樓市調(diào)整政策時，這份報告提出，2014年房地產(chǎn)調(diào)控難度將進一步增大。報告稱，預期房地產(chǎn)調(diào)控方向也將圍繞居住城鎮(zhèn)化這一主題展開。

　　結合房地產(chǎn)市場形勢和改革大局，報告從如下四個方面預測了2014年一些代表性房地產(chǎn)政策：

　　——房地產(chǎn)稅費改革有望推進。報告稱，中國當前房地產(chǎn)稅費調(diào)控具有明顯的重交易、輕持有特點，具有濃厚行政特色的費、金占比較高，而發(fā)揮市場機制作用的稅占比較低。“我們預期2014年房地產(chǎn)領域稅費優(yōu)化改革有望推進，在重慶、上海等城市房產(chǎn)稅試點基礎上，以包括普通存量住房為征稅對象的過量住房持有稅有望在重點城市開征。同時，一些不利于優(yōu)化住房資源配置的房產(chǎn)交易稅也可能逐步取締或淡化。”

　　——特大城市特別是超大城市限購限貸政策必將延續(xù)。報告指出，“對城市人口增長實施適當限制成為必然選擇，而住房限購限貸是對居住城鎮(zhèn)化的最有效調(diào)控。”

　　——城市土地供應制度可能有較大調(diào)整。報告預測，新增建設用地審批將更加強調(diào)地區(qū)差異、城市差異，東部城市特別是特大城市新增建設用地將受嚴控，此外，城市轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村集體所有的建設用地有望以適當形式轉化為城鎮(zhèn)建設用地，城鎮(zhèn)土地供應中居住用地占比將有所提高。

　　——保障性住房供應有望多元化、常態(tài)化。報告預測，2014年保障性住房供應模式有望進一步多元化，更強調(diào)城市之間保障性住房需求的差異，更強調(diào)對不同人群差異化的保障性住房需求特征，在保障性住房土地供應、融資支持、分配管理中，將更強調(diào)多元化、差異化的設計；其二，保障性住房供應可能在一個相當長時期內(nèi)常態(tài)化，逐漸成為城鎮(zhèn)居民基本居住需要的主要住房來源。

　　2014年北京房價增速或將回落

　　除了對全國房地產(chǎn)市場走勢進行預測，這份報告還特別分析預測了2014年的北京房地產(chǎn)市場。

　　報告指出，繼2012年筑底復蘇后，北京房地產(chǎn)市場2013年持續(xù)升溫。中共十八屆三中全會后開始的一、二線城市調(diào)控再收緊，在一系列強勁政策壓力背景下，北京剛性購房需求仍活躍難擋，全年存量房成交量價同比均現(xiàn)上漲，漲幅分別為14%和22%。存量房成交近九成為首次置業(yè)的剛性需求和改善性剛性需求，投資人群已基本被擠出，剛需的龐大群體助推2013年北京存量房市場持續(xù)升溫。

　　報告預測，量價在持續(xù)一年多的上漲后，市場勢必要理性回歸。2014年北京房地產(chǎn)市場將在資金流動性偏緊背景下量價增速回落，房地產(chǎn)逐漸回歸到市場與保障的雙軌制，調(diào)控政策將以房產(chǎn)稅等市場調(diào)節(jié)手段代替行政干預手段。

　　2013年初，國務院再次發(fā)布樓市調(diào)控五項舉措，北京市落地力度最重的城市。從設定房價調(diào)控目標、售房所得20%繳個稅、限房價競地價等多個方面再度收緊調(diào)控，由此，新一輪調(diào)控周期開啟。

　　報告預測，2014年北京的樓市調(diào)控政策仍將從嚴執(zhí)行，同時自住型住房將有5萬套供應，且價格低于周邊商品住宅30%。這樣的樓市政策環(huán)境將對整體住房市場的剛需供求緊張狀況起到一定緩解作用，并對房價起到抑制效果。