代建行為如何繳納增值稅？

在日常咨詢工作中有些房地產(chǎn)企業(yè)會遇到受托為行政事業(yè)單位或其他企業(yè)（以下簡稱委托方）代建辦公樓，土地使用權(quán)為委托方所有，房地產(chǎn)企業(yè)負責與施工企業(yè)對接并代其管理建設(shè)辦公樓過程中的相關(guān)事宜，并向委托方收取代建手續(xù)費，應(yīng)如何繳納增值稅，我們就該問題具體分析。

營改增之前，國家稅務(wù)總局曾下發(fā)《關(guān)于“代建”房屋行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函[1998]554號），明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱甲方）取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位（以下簡稱乙方）的要求進行施工，并按施工進度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。甲方的上述行為屬于銷售不動產(chǎn)，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應(yīng)對甲方的自建行為，按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。

該批復(fù)針對的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)手中根據(jù)其他單位的要求進行施工的情況，對于委托方取得土地使用權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建的行為并沒有明確，部分稅務(wù)機關(guān)對此有明確的規(guī)定。

如《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅有關(guān)政策問題的通知》（冀地稅發(fā)[2000]93號）第二條規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受建房單位委托，為其代建房屋的行為，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)—代理業(yè)”征收營業(yè)稅，其營業(yè)額為其向委托方收取的代建手續(xù)費。這里所指的代建房屋行為必須同時符合下列條件：

(一)以委托方的名義辦理房屋立項及相關(guān)手續(xù)；

(二)與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移；

(三)與委托方事前簽定委托代建合同；

(四)不以受托方的名義辦理工程結(jié)算。

凡不同時符合上述條件的，受托方不論以何種形式與對方結(jié)算，均屬房屋銷售行為，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

營改增之后，對于“代建”房屋行為的征稅問題財政部和國家稅務(wù)總局依然沒有明確的規(guī)定。部分稅務(wù)機關(guān)對此問題有相關(guān)的文件或答疑，我們來看一下。

1.江西省

《江西省國家稅務(wù)局營改增領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于發(fā)布<江西省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增政策問題解答三（建筑服務(wù)業(yè)）>的通知》（贛國稅營改增辦發(fā)〔2016〕51號）

十三、代建行為如何開具增值稅發(fā)票？

答：根據(jù)營改增試點政策及國稅函[1998]554號文精神，對代建工程業(yè)務(wù)按以下原則處理：

（一）如工程施工單位與業(yè)主簽訂工程建設(shè)合同，代建單位只負責代辦手續(xù)及工程監(jiān)管，代建單位收取的管理費按提供代理服務(wù)征收增值稅。

（二）如工程施工單位與代建單位簽訂工程建設(shè)合同，且代建單位與業(yè)主間不需辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，代建單位按提供建筑服務(wù)征稅，向業(yè)主開具增值稅發(fā)票；施工單位按提供建筑服務(wù)征稅，向代建單位開具增值稅發(fā)票。

　?。ㄈ┤绻こ淌┕挝慌c代建單位簽訂工程建設(shè)合同，且代建單位與業(yè)主間需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，代建單位按銷售不動產(chǎn)征稅，向業(yè)主開具增值稅發(fā)票；施工單位按提供建筑服務(wù)征稅，向代建單位開具增值稅發(fā)票。

2.河北省

《河北省國家稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答（之八）>的通知》

六、關(guān)于全面推開營改增后，納稅人“代建”房屋的行為如何征收增值稅問題

納稅人接受建房單位委托，為其代建房屋的行為，應(yīng)按“經(jīng)紀代理服務(wù)”稅目征收增值稅，其銷售額為其向委托方收取的代建手續(xù)費。這里所指的代建房屋行為必須同時符合下列條件：

（一）以委托方的名義辦理房屋立項及相關(guān)手續(xù)；

（二）與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移；

（三）與委托方事前簽訂委托代建合同；

（四）不以受托方的名義辦理工程結(jié)算。

3.陜西省

《陜西國稅營改增試點政策答疑（十一）》

房地產(chǎn)

問題1：某房地產(chǎn)公司受當?shù)卣写ú疬w安置房，能否按經(jīng)紀代理服務(wù)繳納增值稅？

答：通常情況下，代建房屋以委托方（政府或企業(yè)）名義進行立項，土地和后續(xù)報建手續(xù)均登記在委托方名下，受托方一般不墊付資金，而由委托方承擔全部建設(shè)費用。

房地產(chǎn)企業(yè)與委托方簽訂合同，受托進行房屋代建，在實際操作中還可能存在代為立項、墊付建設(shè)資金等情形。因此，房地產(chǎn)企業(yè)代建房屋應(yīng)根據(jù)其實際從事的業(yè)務(wù)性質(zhì)繳納增值稅。

①僅從事代建項目管理的，應(yīng)就其取得的代建管理費收入按照“經(jīng)紀代理服務(wù)”繳納增值稅。

②房地產(chǎn)企業(yè)以自己名義立項、取得土地和后續(xù)報建手續(xù)建設(shè)房屋的，屬于自行開發(fā)房地產(chǎn)行為，項目完工移交委托方時，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”繳納增值稅。

③從事代建管理外，房地產(chǎn)企業(yè)為代建項目墊付全部或部分建設(shè)資金的，應(yīng)就其取得的資金占用費（利息性質(zhì)）的收入按“貸款服務(wù)”繳納增值稅。

4.河南省

《河南省國家稅務(wù)局營改增問題快速處理機制專期一》

問題二十一  全面推開營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“代建”房屋的行為如何征收增值稅？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增之前，國稅函〔1998〕554號對“代建”行為的規(guī)定為：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)〔以下簡稱甲方〕取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位〔以下簡稱乙方〕的要求進行施工，并按施工進度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。甲方的上述行為屬于銷售不動產(chǎn)，應(yīng)按‘銷售不動產(chǎn)’稅目征收營業(yè)稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應(yīng)對甲方的自建行為，按‘建筑業(yè)’稅目征收營業(yè)稅?！?nbsp; 

營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“代建”房屋的行為，若只自備施工力量修建房屋不替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，應(yīng)按照建筑業(yè)稅目征收增值稅；若自備施工力量修建房屋的同時替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，應(yīng)按照銷售不動產(chǎn)稅目征收增值稅。

5.安徽省

《安徽省國家稅務(wù)局營改增熱點難點問題（房地產(chǎn)）》

 34.全面推開營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“代建”房屋的行為如何繳納增值稅？

  答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增之前，國稅函〔1998〕554號對“代建”行為的規(guī)定為：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)〔以下簡稱甲方〕取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位〔以下簡稱乙方〕的要求進行施工，并按施工進度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。甲方的上述行為屬于銷售不動產(chǎn)，應(yīng)按‘銷售不動產(chǎn)’稅目征收營業(yè)稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應(yīng)對甲方的自建行為，按‘建筑業(yè)’稅目征收營業(yè)稅。” 

營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)〔以下簡稱甲方〕取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位〔以下簡稱乙方〕的要求進行施工，并按施工進度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上述“代建房屋”行為只按照銷售不動產(chǎn)的相關(guān)稅收政策計算繳納增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得土地使用權(quán)，只接受其他單位委托，組織施工力量代建房屋的，按照建筑服務(wù)相關(guān)稅收政策計算繳納增值稅。

由于各地稅務(wù)機關(guān)對于代建行為如何繳納增值稅的規(guī)定并不完全一致，實際操作中需根據(jù)各地稅務(wù)機關(guān)的要求，結(jié)合代建業(yè)務(wù)的具體情況選擇適用相應(yīng)的稅目和稅率繳納增值稅。

作者：李老師（正保會計網(wǎng)校咨詢專家）