轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)計算土地增值稅時是否可以扣除契稅
最近有經(jīng)常會員咨詢轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)計算土地增值稅時是否可以扣除契稅問題,我們學(xué)習(xí)一下相關(guān)的政策規(guī)定。 1、對于房開企業(yè) 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目,取得土地使用權(quán)所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 2、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房確定準(zhǔn)予扣除項目時 (1)按照評估價扣除時 作者:老顧(正保會計網(wǎng)校答疑專家)
《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)規(guī)定:
“五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅的扣除問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅,應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”,計入‘取得土地使用權(quán)所支付的金額’中扣除。”
依據(jù)上述規(guī)定,對于房開企業(yè)來說,計算土地增值稅時取得土地使用權(quán)所支付的契稅是作為取得土地使用權(quán)所支付的金額來扣除。
參考《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕48號)規(guī)定:
“十一、關(guān)于已繳納的契稅可否在計稅時扣除的問題
對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,其在購入時已繳納的契稅,在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素,在計征土地增值稅時,不另作為‘與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金’予以扣除?!?br/>因此,對于個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn),采用評估來確定舊房(建筑物)扣除項目金額的情況下,購房時時繳納的契稅不再單獨(dú)扣除。
(2)按照發(fā)票確定扣除金額時
參考《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21號)規(guī)定:
“二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的計算問題
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價格,但能提供購房發(fā)票的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn),《條例》第六條第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額,可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予作為‘與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金’予以扣除,但不作為加計5%的基數(shù)?!?br/>因此,對于轉(zhuǎn)讓舊房,不管是單位還是個人,在憑購房發(fā)票確定扣除項目金額的情況下,購房時繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予作為‘與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金’予以扣除。
如果舊房屬于自建的,在能提供舊房評估價格的情況下,取得土地時繳納的契稅是否可以扣除呢?從總局發(fā)布的政策來看,并沒有明確,在實(shí)際業(yè)務(wù)中具體需要跟房產(chǎn)所在地的稅局確認(rèn)。
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