房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款開具發(fā)票的稅務(wù)處理

不需要紅沖

2019年6月25日國家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局發(fā)布的《2019年5月12366咨詢熱點(diǎn)難點(diǎn)問題集》
16.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)已開具不征稅發(fā)票，在收訖項(xiàng)目全部款項(xiàng)并開具適用稅率的增值稅發(fā)票時(shí)，是否需要對(duì)不征稅發(fā)票開具紅字發(fā)票？
答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于紅字增值稅發(fā)票開具有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第47號(hào)）規(guī)定：“一、增值稅一般納稅人開具增值稅專用發(fā)票(以下簡稱‘專用發(fā)票’)后，發(fā)生銷貨退回、開票有誤、應(yīng)稅服務(wù)中止等情形但不符合發(fā)票作廢條件，或者因銷貨部分退回及發(fā)生銷售折讓，需要開具紅字專用發(fā)票的，按以下方法處理：
……”
因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具的不征稅發(fā)票不屬于上述文件規(guī)定的情形，在收訖項(xiàng)目全部款項(xiàng)并開具適用稅率的增值稅發(fā)票時(shí)，不需要對(duì)不征稅發(fā)票開具紅字發(fā)票。

國家稅務(wù)總局12366納稅服務(wù)平臺(tái)2021年3月15日河南稅務(wù)對(duì)于“不征稅發(fā)票”的問題回復(fù)。
問題內(nèi)容：
請(qǐng)問一般納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)收款時(shí)向客戶開具了不征稅發(fā)票。
問題1：這筆開票金額需要在月度增值稅申報(bào)時(shí)如何填在增值稅申報(bào)表中？
答復(fù)內(nèi)容：
一、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點(diǎn)若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第53號(hào)）第九條規(guī)定，……(十一)增加6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”，用于納稅人收取款項(xiàng)但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的情形?！拔窗l(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”下設(shè)601 “預(yù)付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”、603 “已申報(bào)繳納營業(yè)稅未開票補(bǔ)開票”。使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”編碼，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發(fā)票。
二、根據(jù)《國家稅務(wù)總局貨物和勞務(wù)稅司關(guān)于做好增值稅發(fā)票使用宣傳輔導(dǎo)有關(guān)工作的通知》（稅總貨便函〔2017〕127號(hào)）規(guī)定，附件：增值稅發(fā)票開具指南……第二章…… 第一節(jié)……四、納稅人應(yīng)在發(fā)生增值稅納稅義務(wù)時(shí)開具發(fā)票。 ……十七、納稅人開具增值稅普通發(fā)票后，如發(fā)生銷貨退回、開票有誤、應(yīng)稅服務(wù)中止等情形但不符合發(fā)票作廢條件，或者因銷貨部分退回及發(fā)生銷售折讓，需要開具紅字發(fā)票的，應(yīng)收回原發(fā)票并注明“作廢”字樣或取得對(duì)方有效證明?！?br/>三、根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào) ）規(guī)定，……附件1：營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法……第四十五條 增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。……附件2……一、…… （八）銷售不動(dòng)產(chǎn)?！?.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
四、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅納稅申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2019年第15號(hào)）規(guī)定，附件：2.《增值稅納稅申報(bào)表（一般納稅人適用）》及其附列資料填寫說明……
五、根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》(中華人民共和國主席令第49號(hào))第二十五條規(guī)定，納稅人必須依照法律、行政法規(guī)規(guī)定或者稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定確定的申報(bào)期限、申報(bào)內(nèi)容如實(shí)辦理納稅申報(bào)，報(bào)送納稅申報(bào)表、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表以及稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際需要要求納稅人報(bào)送的其他納稅資料。
因此，根據(jù)上述文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為交付房地產(chǎn)項(xiàng)目并取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。兩項(xiàng)條件需同時(shí)滿足。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)選擇“602銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”編碼，并向購房者開具增值稅普通發(fā)票，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”。1.納稅人應(yīng)按規(guī)定確定的申報(bào)期限、申報(bào)內(nèi)容如實(shí)辦理納稅申報(bào)。但是，針對(duì)使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”編碼，開具的“不征稅”發(fā)票，不需要填寫在申報(bào)表中。2.申報(bào)時(shí)如出現(xiàn)一窗口式比對(duì)通不過，可到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦稅服務(wù)廳辦理申報(bào)。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具的不征稅發(fā)票不屬于上述文件規(guī)定的開具紅字發(fā)票的情形，在開具適用稅率的增值稅發(fā)票時(shí)，不需要對(duì)不征稅發(fā)票開具紅字發(fā)票。具體事宜建議您聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢確認(rèn)。

國家稅務(wù)總局12366納稅服務(wù)平臺(tái)2020年12月18日內(nèi)蒙古稅務(wù)局對(duì)于“請(qǐng)問房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具的預(yù)收款不征稅發(fā)票是否必須要沖紅？”的問題答復(fù)。
問題內(nèi)容：
請(qǐng)問房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具的預(yù)收款不征稅發(fā)票是否必須要沖紅？
答復(fù)內(nèi)容：
若您咨詢的是待正式交易完成時(shí)，對(duì)收取預(yù)收款時(shí)開具的不征稅增值稅普通發(fā)票是否需要開具紅字發(fā)票的問題，現(xiàn)行文件中未明確規(guī)定需要開具紅字發(fā)票。

國家稅務(wù)總局12366納稅服務(wù)平臺(tái)2019年8月13日江西稅務(wù)對(duì)于“不征稅發(fā)票紅沖”的問題答復(fù)。
問題內(nèi)容：
房地方企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)，開具的不征稅發(fā)票，增值稅申報(bào)時(shí)，不征稅收入是否要錄入系統(tǒng)？開具征稅發(fā)票時(shí)，收回的不征稅發(fā)票是否要紅沖處理？
答復(fù)內(nèi)容：
1.開具不征稅發(fā)票無需申報(bào)；2.不征稅發(fā)票無需收回紅沖。

原山東國稅發(fā)布的《全面推開營改增試點(diǎn)政策指引（六）》
一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款開票問題
《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
營改增前，企業(yè)收到預(yù)收款后，開具由山東省地稅局統(tǒng)一印制的收據(jù)，作為企業(yè)開具發(fā)票前收取預(yù)收款的結(jié)算憑證。該收據(jù)統(tǒng)一編號(hào)，管理上類似于發(fā)票，購房者持該收據(jù)可以到房管、公積金、金融等部門辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。
營改增后，為保證不影響購房者正常業(yè)務(wù)辦理，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，在開具增值稅普通發(fā)票時(shí)暫選擇“零稅率”開票，在發(fā)票備注欄單獨(dú)備注“預(yù)收款”。開票金額為實(shí)際收到的預(yù)收款全款，待下個(gè)月申報(bào)期內(nèi)通過《增值稅預(yù)繳稅款表》進(jìn)行申報(bào)并按照規(guī)定預(yù)繳增值稅。在申報(bào)當(dāng)期增值稅時(shí)，不再將已經(jīng)預(yù)繳稅款的預(yù)收款通過申報(bào)表進(jìn)行體現(xiàn)，將來正式確認(rèn)收入開具不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票時(shí)也不再進(jìn)行紅字沖回。

國家稅務(wù)總局12366納稅服務(wù)平臺(tái)2016年10月13日北京呼叫中心的問題回復(fù)。
“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”，用于納稅人收取款項(xiàng)但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的情形。
“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”下設(shè)601“預(yù)付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”、603“已申報(bào)繳納營業(yè)稅未開票補(bǔ)開票”。
收到預(yù)付款時(shí)開具的本就是不征稅的發(fā)票，無需收回。

需要紅沖

國家稅務(wù)總局12366納稅服務(wù)平臺(tái)2020年3月17日廈門稅務(wù)對(duì)于“房地產(chǎn)企業(yè)不征稅發(fā)票”的問題回復(fù)。
問題內(nèi)容：
房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段收到首付款時(shí)已開具了不征稅發(fā)票，后期納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)需換開應(yīng)稅發(fā)票。請(qǐng)問后續(xù)不征稅發(fā)票如何操作？是否是一一收回紅沖？
答復(fù)內(nèi)容：
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）及《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點(diǎn)若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第53號(hào)）文件規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，收到預(yù)收款時(shí)納稅義務(wù)尚未發(fā)生，應(yīng)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，可選擇商品和服務(wù)稅收分類編碼602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”，開具增值稅普通發(fā)票，發(fā)票稅率欄填寫“不征稅”；依法確定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，應(yīng)按適用稅率或征收率開具增值稅發(fā)票，并以紅字發(fā)票沖抵收取預(yù)收款時(shí)已開具的增值稅普通發(fā)票。

國家稅務(wù)總局12366納稅服務(wù)平臺(tái)2020年12月16日湖南稅務(wù)對(duì)于“關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)不征稅發(fā)票是否必須要沖紅的問題”的問題回復(fù)。
問題內(nèi)容：
請(qǐng)問房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具的預(yù)售款不征稅發(fā)票是否必須要沖紅？
答復(fù)內(nèi)容：
根據(jù)《湖南省國家稅務(wù)局營業(yè)稅改征增值稅政策指引之三》（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款，應(yīng)如何開票？
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)，可選擇以下兩種方式處理：一是可開具納稅人自制的預(yù)收款收款收據(jù)；二是在收到預(yù)收款時(shí)可開具增值稅普通發(fā)票，并在發(fā)票備注欄注明“預(yù)收款”，稅率選擇0，稅額為0。無論納稅人開具自制收據(jù)還是增值稅普通發(fā)票，收取的預(yù)收款收入均應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳稅款，并填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》，但不填列《增值稅納稅申報(bào)表》及其附列資料。正式交易完成或全額繳納房款時(shí)，納稅人應(yīng)根據(jù)最終的實(shí)際交易金額重新全額開具增值稅發(fā)票，并按規(guī)定進(jìn)行納稅申報(bào)。對(duì)預(yù)收房款時(shí)開具的增值稅普通發(fā)票，納稅人可選擇在發(fā)票管理新系統(tǒng)中進(jìn)行沖紅，沖紅時(shí)開具的紅字發(fā)票金額不在《增值稅納稅申報(bào)表》及其附列資料中填列。

原廣東國稅“關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開具不征稅發(fā)票”的問題答復(fù)。
問
請(qǐng)問一般納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)收款時(shí)向客戶開具了不征稅發(fā)票。
問題1：這筆開票金額需要在月度增值稅申報(bào)時(shí)如何填在增值稅申報(bào)表中？
問題2：如果不需要填報(bào)在增值稅申報(bào)表中，一窗口式比對(duì)通不過怎么處理？
問題3：在交房后開具了正式發(fā)票給客戶，原來的不征稅發(fā)票是否需要向客戶收回并開具紅字發(fā)票？
答
房地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，收到預(yù)收款時(shí)可向購房者開具收據(jù)。
如購房者要求開具發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)可選擇編碼為602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”開具增值稅普通發(fā)票，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，并在發(fā)票備注欄注明：“僅作為預(yù)收款憑證，不用于產(chǎn)權(quán)辦理”。
房地產(chǎn)企業(yè)按上述方式開具增值稅普通發(fā)票，不作為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，應(yīng)填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》，并按照相關(guān)規(guī)定預(yù)繳增值稅，但不填列《增值稅納稅申報(bào)表》及其附列資料。
由此出現(xiàn)的一窗式比對(duì)異常情況，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核無誤后為房地產(chǎn)企業(yè)辦理清卡解鎖。
納稅義務(wù)發(fā)生后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收回預(yù)收房款時(shí)開具的增值稅普通發(fā)票進(jìn)行沖紅并根據(jù)實(shí)際交易金額重新開具增值稅發(fā)票，按規(guī)定進(jìn)行納稅申報(bào)。

《青島國稅版營改增操作指引（全本）指引一、房地產(chǎn)業(yè)營改增政策》
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取預(yù)收款如何開具發(fā)票？
答：按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。2016年5月1日以后，為保證不影響購房者正常業(yè)務(wù)辦理，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，待正式交易完成時(shí)，對(duì)預(yù)收款時(shí)開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，收回原發(fā)票，同時(shí)開具全額的增值稅發(fā)票。

原浙江國稅2016年5月25日發(fā)布的《營改增試點(diǎn)20 個(gè)重點(diǎn)難點(diǎn)問題問答》
十五、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款開票問題
《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款，包括收到全部房款、房子尚未交付的情況，都應(yīng)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
1、營改增前，企業(yè)收到預(yù)收款后，開具納稅人的普通發(fā)票或其自行印制的收據(jù)，作為企業(yè)收取預(yù)收款的結(jié)算憑證。
2、營改增后，為保證不影響購房者正常業(yè)務(wù)辦理，我們建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)，向購房者開具納稅人的普通發(fā)票或其自行印制的收據(jù)，待不動(dòng)產(chǎn)移交時(shí)，對(duì)預(yù)收款時(shí)開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，同時(shí)開具全額的增值稅發(fā)票或?qū)Ｓ冒l(fā)票。
3、對(duì)于過渡期房地產(chǎn)銷售問題，如前期符合營業(yè)稅納稅義務(wù)時(shí)間已繳納了部分營業(yè)稅，5 月1日后又按照規(guī)定繳納剩下部分增值稅的，在不動(dòng)產(chǎn)移交時(shí)，對(duì)繳納營業(yè)稅部分不開具增值稅專用發(fā)票，繳納增值部分可開具增值稅專用發(fā)票。

原寧波國稅2016年5月16日發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)票開具事宜的聲明》
為做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增過程中發(fā)票銜接與開具工作，我局已制定《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)票開具暫行操作辦法》，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增發(fā)票開具有關(guān)事項(xiàng)予以統(tǒng)一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人銷售房產(chǎn)預(yù)收購房款時(shí)，可開具增值稅普通發(fā)票；房產(chǎn)交付時(shí)，收回預(yù)收款時(shí)開具的增值稅普通發(fā)票并沖紅，同時(shí)開具全額的增值稅發(fā)票。購房者需要增值稅專用發(fā)票的，可按規(guī)定開具全額的增值稅專用發(fā)票。