轉(zhuǎn)讓二手不動產(chǎn)：稅負(fù)大大降低

來源: 南京日報編輯： 2016/05/31 09:07:16　字體：大小

南京的房地產(chǎn)市場近來持續(xù)火爆，而住房問題更是老百姓關(guān)心的頭等大事。聽說“營改增”政策開始實行，近正打算為孩子上學(xué)購置學(xué)區(qū)房而需要賣掉手中現(xiàn)有房產(chǎn)的胡先生，致電“12366”熱線，希望可以了解“營改增”后原營業(yè)稅的優(yōu)惠政策是否延續(xù)、買賣二手房的負(fù)擔(dān)是否增加等相關(guān)政策。

稅務(wù)人員告訴胡先生：本著“營改增”后各行業(yè)稅負(fù)“只減不增”原則，對于個人轉(zhuǎn)讓住房，改成增值稅后，滿2年的住房免征營業(yè)稅的優(yōu)惠政策依然會延續(xù)適用。同時，根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）的規(guī)定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。個人轉(zhuǎn)讓住房繳納增值稅的計算公式為增值稅=含稅銷售額÷（1+征收率）×征收率。因為增值稅屬于價外稅，而營業(yè)稅是價內(nèi)稅，“營改增”后需要將價格中含增值稅的稅款剔除，這一點區(qū)別于營業(yè)稅的計算方法，要繳的稅比之前少了。

舉例來說，假設(shè)有南京某市民2015年購買了一套房子在今年5月1日前出售，售價200萬元，那么他需要繳納的營業(yè)稅=200萬元×5%=10萬元。5月1日起改征增值稅后，采用簡易征收公式的征收率為5%，同樣是出售這套房子，售價200萬元，該市民需要繳納的增值稅=200萬元÷（1+5%）×5%=9.52萬元，相比之下可以減少納稅0.48萬元，而房屋售價越高，實際稅款減的越多。

同樣的道理，對于購房人來說需要繳納契稅，而根據(jù)目前的政策，契稅的計稅依據(jù)也是剔除了增值稅的售價，所以購房人也享受到了政策利好。

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