「熱點疑問」個人出租房屋稅收知多少

近日，個人所得稅法修訂引發(fā)了各界熱議，除了起征點的上調(diào)，房租亦將可以項附加扣除。雖然修訂細則尚未出臺，但我們可以想見，房租如果稅前扣除，必然要取得租房發(fā)票。若未通過房產(chǎn)中介，而直接與房東簽訂租房協(xié)議，發(fā)票就需要房東去稅務局申請代開。代開發(fā)票之前則需要繳納房屋出租的相應稅款。鑒于目前的房屋租賃市場，這部分稅款往往是由承租人實際承擔，您是否清楚要交哪些稅，稅款又是多少呢？

一、綜合征收

在各地個人出租房屋稅收征管實務中，稅務機關通過采用綜合征收率方式或者分稅種方式繳納個人出租不動產(chǎn)的稅款。各地綜合征收率可能存在差異，大致相當。

以北京市為例，個人出租房屋在稅務機關征收稅款時劃分為兩類，一類是個人出租住房，一類是個人出租非住房。

個人出租住房可按5%綜合征收率計征稅款，應納的稅款等于含稅銷售額乘以5%。

對于個人出租非住房，在選擇綜合征收率計征方式的情況下，兩檔綜合征收率保持不變,而在適用綜合征收率的月租金收入臨界點上較前有所變化。營改增后，計算稅金的月租金臨界點為31500元。即月租金在31500元（含）以下的適用7%的綜合征收率，月租金在31500元以上的適用12%的綜合征收率。

二、分稅種征收

某些地方則采用分稅種征收方式，個人房屋出租涉及增值稅稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、個人所得稅、印花稅等。

01、增值稅

個人出租不動產(chǎn)（不含住房），按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申報納稅。

應納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%

個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關申報納稅。

應納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

同時，根據(jù)《國家稅務總局關于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第53號）第二條規(guī)定：“其他個人采取一次性收取租金的形式出租不動產(chǎn)，取得的租金收入可在租金對應的租賃期內(nèi)平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。”

02、城建稅及教育費附加

以實際繳納的增值稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率）和教育費附加率3%、地方教育費附加2%計算繳納。

03、房產(chǎn)稅

個人出租住房，不區(qū)分用途，對于個人出租住房取得的租金收入一律減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

04、個人所得稅

個人出租房屋取得的租金收入應當按照“財產(chǎn)租賃所得”繳納個人所得稅，納稅人為出租房屋的個人，計稅依據(jù)為應納稅所得額，適用稅率為20%，減按10%的稅率征收個人所得稅。

財產(chǎn)租賃所得一般以個人每次取得的收入，定額或定率減除規(guī)定費用后的余額為應納稅所得額。每次收入不超過4000元，定額減除費用800元；每次收入4000元以上，定率減除20%的費用。財產(chǎn)租賃所得以1個月內(nèi)取得的收入為一次。

05、印花稅

對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。

06、城鎮(zhèn)土地使用稅

對個人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

| 作者：張翀