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轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋:贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓兩環(huán)節(jié)均應(yīng)繳個(gè)稅

來源: 陸勇 梁影 編輯: 2014/06/20 17:39:00 字體:

案例

2014年5月15日,因李某(與張某非親非故)在一交通事故中對張某有救命之恩,出于感激之情,張某將其購置的一套地處市區(qū)的普通商品住房,以其他贈(zèng)與方式贈(zèng)與李某。張某取得該房屋的實(shí)際購置成本為30萬元,該房產(chǎn)市場價(jià)值為50萬元,贈(zèng)與合同上標(biāo)明的贈(zèng)與房屋價(jià)值也是50萬元(契稅征收率為3%)。

李某因急于用錢投資入股,于當(dāng)月20日以60萬元價(jià)格出售上述受贈(zèng)房產(chǎn)。由于李某在市區(qū)已有一套自有住房,其在上述受贈(zèng)與處置該房產(chǎn)中涉及哪些稅費(fèi),贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)是否都應(yīng)繳納個(gè)人所得稅?

政策規(guī)定

需要明確的是,贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)都應(yīng)繳納個(gè)人所得稅。其中,贈(zèng)與環(huán)節(jié)根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》(財(cái)稅〔2009〕78號)第三條規(guī)定,按照“經(jīng)國務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)根據(jù)個(gè)人所得稅法及其實(shí)施條例的規(guī)定,屬于轉(zhuǎn)讓有價(jià)證券、股權(quán)、建筑物、土地使用權(quán)、機(jī)器設(shè)備、車船以及其他財(cái)產(chǎn)取得的所得,應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”繳納個(gè)人所得稅。所涉及的其他相關(guān)稅費(fèi),將在個(gè)人所得稅的計(jì)算過程中予以說明。

轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的個(gè)稅計(jì)算

步驟一:轉(zhuǎn)讓收入的確定

財(cái)稅〔2009〕78號文件第五條規(guī)定,受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評估價(jià)格或其他合理方式確定的價(jià)格核定其轉(zhuǎn)讓收入。本例中,李某轉(zhuǎn)讓收入可確定為60萬元,符合稅收收入確認(rèn)條件。

步驟二:扣除項(xiàng)目的確定

★捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購置成本

★贈(zèng)與過程中繳納的相關(guān)稅費(fèi)

包括:契稅

印花稅

個(gè)人所得稅

★轉(zhuǎn)讓過程中繳納的相關(guān)稅費(fèi)

包括:營業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加

印花稅和土地增值稅免征

★捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購置成本

《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕108號)和《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》(財(cái)稅〔2009〕78號)規(guī)定,對商品房而言,其實(shí)際購置成本,指張某購置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房價(jià)款及繳納的相關(guān)稅費(fèi)30萬元,而不是接受贈(zèng)與時(shí)的50萬元。

★贈(zèng)與過程中繳納的相關(guān)稅費(fèi)

1.契稅。受贈(zèng)房屋時(shí),李某應(yīng)按該房屋市場價(jià)的3%繳納契稅15000(500000×3%)元。

2.印花稅。李某憑此到房管部門辦理贈(zèng)與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),同時(shí)繳納5元的權(quán)利許可證照印花稅。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書印花稅應(yīng)予免征,營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第五條第一款規(guī)定,單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人視同發(fā)生應(yīng)稅行為?!敦?cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕137號)第三條規(guī)定,對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

3.個(gè)人所得稅。由于該項(xiàng)贈(zèng)與不屬符合免稅條件的無償贈(zèng)與,根據(jù)財(cái)稅〔2009〕78號文件規(guī)定,房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與他人的,受贈(zèng)人因無償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得,按照“經(jīng)國務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅,稅率為20%。對受贈(zèng)人無償受贈(zèng)房屋計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí),其應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈(zèng)與合同上標(biāo)明的贈(zèng)與房屋價(jià)值減除贈(zèng)與過程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。贈(zèng)與合同標(biāo)明的房屋價(jià)值明顯低于市場價(jià)格或房地產(chǎn)贈(zèng)與合同未標(biāo)明贈(zèng)與房屋價(jià)值的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)受贈(zèng)房屋的市場評估價(jià)格或采取其他合理方式確定受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額。

本例中,李某支付的相關(guān)稅費(fèi)15005(15000+5)元,李某應(yīng)納個(gè)人所得稅額96999[(500000-15005)×20%]元。

★轉(zhuǎn)讓過程中繳納的相關(guān)稅費(fèi)

1.營業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》(財(cái)稅〔2011〕12號)第一條規(guī)定,個(gè)人將購買不足5年的住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅。因此,李某轉(zhuǎn)讓過程應(yīng)繳納營業(yè)稅及附加33000[600000×5%×(1+7%+3%)]元。

2.印花稅和土地增值稅免征

根據(jù)財(cái)稅〔2008〕137號文件第二條、第三條的規(guī)定,個(gè)人銷售或購買住房印花稅和土地增值稅免征。

步驟三:轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個(gè)人住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅字〔1999〕278號)規(guī)定,個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房,取得的所得免征個(gè)人所得稅。就本例而言,李某不符合上述免稅條件,其轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)應(yīng)依法繳納個(gè)人所得稅。

李某轉(zhuǎn)讓收入可確定為600000元,原捐贈(zèng)人張某取得該房屋的實(shí)際購置成本300000元,贈(zèng)與過程中繳納的相關(guān)稅費(fèi)15005元,轉(zhuǎn)讓過程中繳納的相關(guān)稅費(fèi)33000元,李某應(yīng)納個(gè)人所得稅50399[(600000-300000-15005-33000)×20%]元。

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