房產(chǎn)融資租賃中的涉稅熱點(diǎn)問(wèn)題分析

編者按：2015年兩會(huì)期間，記者專訪潘石屹關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的問(wèn)題時(shí)，潘石屹提到，SOHO中國(guó)將在2-3年內(nèi)，完成散售物業(yè)到自持型房產(chǎn)的全面轉(zhuǎn)型。毫無(wú)疑問(wèn)，從目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式而言，自持型物業(yè)將是最具持續(xù)性的發(fā)展方向。如今，SOHO中國(guó)由散售物業(yè)到自持型房產(chǎn)的轉(zhuǎn)型引入第三個(gè)年頭，隨著行業(yè)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)告別散售物業(yè)已是行業(yè)趨勢(shì)。自持型商業(yè)房地產(chǎn)融資租賃就是租賃物為房地產(chǎn)的融資租賃，這是一種特殊的融資租賃方式。房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)以房屋、土地等作為租賃物，在房地產(chǎn)融資租賃中必然涉及的一個(gè)稅種就是房產(chǎn)稅。而房地產(chǎn)融資租賃是否像普通融資租賃業(yè)務(wù)將涉及營(yíng)業(yè)稅、印花稅等其他稅種？房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)是否涉及以上稅種的重復(fù)征稅問(wèn)題？將是本文探討的重點(diǎn)。

一、案例：

2012年12月12日甲公司（經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)）與乙公司簽訂了一份H地產(chǎn)的融資租賃合同。合同主要條款如下：

①租賃標(biāo)的物：H地產(chǎn)，按乙公司的要求，坐落于某區(qū)X大道與Y大道交匯處，屬于丙公司建成擁有的自持型房地產(chǎn)。由甲公司從丙公司處購(gòu)買，繳納相關(guān)稅費(fèi)后交付乙公司使用；

②起租日：2013年1月1日；

③租賃期：2013年1月1日至2063年12月31日；

④租金支付方式：每年年末支付租金600萬(wàn)元

⑤租賃期滿，乙公司再支付1000萬(wàn)元，就可獲得H房產(chǎn)所有權(quán)。

乙公司取得房屋使用權(quán)后將H房產(chǎn)以經(jīng)營(yíng)租賃的方式，出租給部分商戶，以賺取租金。

在本案例涉及的融資租賃交易過(guò)程中，租賃公司和承租企業(yè)需要繳納的稅種主要包括：房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、城建稅以及教育費(fèi)附加。

1、房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。從融資租賃的滿足條件可以看出，企業(yè)采用融資租賃方式租入固定資產(chǎn)，盡管在法律形式上資產(chǎn)的所有權(quán)在租賃期間仍然屬于出租方，但由于資產(chǎn)租賃期基本上包括了租賃資產(chǎn)有效使用年限，承租企業(yè)實(shí)質(zhì)上獲得了租賃資產(chǎn)提供的主要經(jīng)濟(jì)利益，同時(shí)承擔(dān)與資產(chǎn)有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。

因此，企業(yè)應(yīng)將融資租入資產(chǎn)作為一項(xiàng)固定資產(chǎn)計(jì)價(jià)入賬，同時(shí)確認(rèn)相應(yīng)的負(fù)債，并計(jì)提固定資產(chǎn)的折舊。同時(shí)，根據(jù)2008年12月28日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2008]152號(hào))明確規(guī)定，對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。

對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。財(cái)稅[2009]128號(hào)文件規(guī)定，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。因此，本例中承租方乙公司應(yīng)當(dāng)按照房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅。

2、印花稅

在傳統(tǒng)出租業(yè)中，出租人和承租人要簽訂《租賃合同》，按照合同金額的0.1%，雙方要分別繳納印花稅。在融資租賃業(yè)務(wù)中，出租人與供貨商簽訂《購(gòu)買合同》，出租人與承租人簽訂《購(gòu)買合同》以及《融資租賃合同》。融資租賃合同的雙方當(dāng)事人按照合同約定金額的萬(wàn)分之零點(diǎn)五繳納印花稅，《購(gòu)買合同》的當(dāng)事人按照合同金額的萬(wàn)分之三分別繳納印花稅。在本案例中，與傳統(tǒng)租賃業(yè)務(wù)相比出租人甲公司需要繳納3份合同的印花稅，承租人乙公司需要繳納2份合同的印花稅，而且自持房產(chǎn)所有人丙公司也需要繳納1份房屋買賣合同的印花稅，繳納印花稅之多，可見一斑。

3、營(yíng)業(yè)稅

在2012年開展至今的“營(yíng)改增”稅制改革，僅包含了有形動(dòng)產(chǎn)租賃，沒(méi)有包含不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)。納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)按收取的營(yíng)業(yè)額全額繳納5%稅率的營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅作為一種間接稅，稅負(fù)可以轉(zhuǎn)嫁，納稅人與實(shí)際稅負(fù)人不一致，作為實(shí)際稅負(fù)人的購(gòu)買方承擔(dān)這筆稅費(fèi)，而且沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)抵扣政策，間接加重了購(gòu)買方的經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)。本例中，納稅人是兩份購(gòu)買合同中的丙公司和甲公司，但最終的稅負(fù)都將轉(zhuǎn)嫁到承租方乙公司，從稅負(fù)大小來(lái)看，這對(duì)乙公司極為不利。

而且，在繳納增值稅或者營(yíng)業(yè)稅時(shí)，還要負(fù)擔(dān)城市維護(hù)建設(shè)稅以及教育費(fèi)附加。因此，在每一筆融資租賃房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，承租方還要在實(shí)際負(fù)擔(dān)流轉(zhuǎn)稅的同時(shí)負(fù)擔(dān)城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。

但是，在繼續(xù)推進(jìn)的“營(yíng)改增”改革中，如果將營(yíng)業(yè)稅的稅目都涵蓋進(jìn)來(lái)，進(jìn)而徹底取消營(yíng)業(yè)稅，這樣，企業(yè)購(gòu)買或融資租賃不動(dòng)產(chǎn)和有形動(dòng)產(chǎn)，處于平等的稅收環(huán)境之下，企業(yè)在增加不動(dòng)產(chǎn)面臨抉擇時(shí)，融資租賃的稅收優(yōu)勢(shì)就脫穎而出，鼓勵(lì)了不動(dòng)產(chǎn)融資租賃業(yè)的發(fā)展。

4、土地增值稅

根據(jù)融資租賃項(xiàng)目中租賃物產(chǎn)權(quán)可能進(jìn)行兩次交易的特點(diǎn)，則兩次轉(zhuǎn)讓均需按規(guī)定進(jìn)行納稅。特別是土地增值稅，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。目前，在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，囿于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的限制，各地稅務(wù)部門一般對(duì)土地增值稅按1%-2%的固定比例征收，但是對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)讓，則嚴(yán)格核算交易價(jià)格與房屋原價(jià)的差距并以此為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行征收；如果融資租賃期結(jié)束后的第二次轉(zhuǎn)讓扔按實(shí)質(zhì)交易的性質(zhì)對(duì)待，必將極大增加承租人的交易成本。

在本例中，承租方最終獲得房產(chǎn)的所有權(quán)，勢(shì)必面臨土地增值稅的繳納。而租賃公司在上次取得房屋所有權(quán)和租賃期結(jié)束出售房屋的過(guò)程中，增值稅一進(jìn)一出兩次征稅，剝奪了金融租賃公司的利潤(rùn)。

二、房地產(chǎn)融資租賃的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1、警惕融資租賃交易中是否存在價(jià)外費(fèi)用

通常，計(jì)算貨物勞務(wù)涉及的流轉(zhuǎn)稅計(jì)稅依據(jù)時(shí)，都會(huì)確認(rèn)是否要將價(jià)外費(fèi)用考慮進(jìn)去。就營(yíng)業(yè)稅而言，其計(jì)稅依據(jù)即營(yíng)業(yè)額應(yīng)包括全部的價(jià)款與價(jià)外費(fèi)用。

在房地產(chǎn)售后回租交易中，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)根據(jù)此業(yè)務(wù)的相關(guān)交易文件，評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)是否以低于市場(chǎng)公允價(jià)值的售價(jià)吸引商鋪購(gòu)買者，使得這些商鋪的購(gòu)買者在未來(lái)一段時(shí)期無(wú)償或低于市價(jià)將商鋪交予房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行管理，并由房地產(chǎn)企業(yè)獲得相關(guān)收益。如果經(jīng)審查確實(shí)存在這種狀況，那么稅務(wù)機(jī)關(guān)就會(huì)認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)在銷售商鋪時(shí)無(wú)償或低于市價(jià)取得了購(gòu)房者日后一段期間不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)，即稅法規(guī)定的“其他經(jīng)濟(jì)利益”（屬于價(jià)外費(fèi)用的一種）。在這種情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)重新核定營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。

舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，大成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪市場(chǎng)價(jià)值為200萬(wàn)，為了在未來(lái)一段時(shí)期無(wú)償或低于市價(jià)得到這些商鋪的管理權(quán)，大成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定促銷價(jià)為170萬(wàn)元，條件是以后三年商鋪必須無(wú)償交由大成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。稅務(wù)機(jī)關(guān)核定營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)時(shí)，即使此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得了170萬(wàn)，但因?yàn)橐院笕甓枷碛辛松啼伒墓芾硎褂脵?quán)，這些無(wú)形的利益也應(yīng)計(jì)入營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，保障稅收收入。因此，在這種情況下，營(yíng)業(yè)稅為200×5%＝10萬(wàn)，而不是原來(lái)的170×5%＝8.5萬(wàn)。

2、謹(jǐn)防計(jì)稅基礎(chǔ)與會(huì)計(jì)核算中的差異

由于會(huì)計(jì)制度和稅法存在差異，因此會(huì)產(chǎn)生一些列的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。就房地產(chǎn)售后回租業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，會(huì)計(jì)處理是把與資產(chǎn)賬面價(jià)值相關(guān)的收益遞延到以后各期，但企業(yè)所得稅的處理是于當(dāng)期確認(rèn)全部的銷售收入。因此，在房地產(chǎn)銷售當(dāng)期會(huì)形成遞延所得稅資產(chǎn)，留待以后各期轉(zhuǎn)回。鑒于此，每一納稅年度進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)應(yīng)作相應(yīng)的納稅調(diào)整。

首先，從稅法有關(guān)融資租賃計(jì)稅基礎(chǔ)的規(guī)定可以看出，其并未規(guī)定計(jì)算最低租賃付款額的現(xiàn)值，這與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定是有差異的。對(duì)于售后回租房地產(chǎn)的入賬價(jià)值，會(huì)計(jì)處理時(shí)會(huì)考慮最低租賃付款額現(xiàn)值以及其他相關(guān)費(fèi)用，但稅法僅按照實(shí)際支付的款項(xiàng)作為資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)。由此可見，稅法規(guī)定融資租入的固定資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)與會(huì)計(jì)上該資產(chǎn)的入賬價(jià)值是存在差異的，需進(jìn)行納稅調(diào)整。由于不涉及損益類科目，所以不會(huì)產(chǎn)生遞延所得稅。

此外，會(huì)計(jì)處理要對(duì)未確認(rèn)融資費(fèi)用加以確認(rèn)，而稅務(wù)處理并不確認(rèn)，因此，對(duì)于以后年度逐年確認(rèn)財(cái)務(wù)費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理，稅法上還需要沖回，所得稅的年度匯算清繳也應(yīng)針對(duì)此作納稅調(diào)整。對(duì)于融資租回房地產(chǎn)的資產(chǎn)折舊，因?yàn)榛刈夥康禺a(chǎn)的價(jià)值不同，折舊也會(huì)不同，對(duì)此年度匯算清繳也應(yīng)作相應(yīng)的納稅調(diào)整。同時(shí)，在會(huì)計(jì)上未計(jì)入資產(chǎn)成本的未確認(rèn)融資費(fèi)用，因其實(shí)際已經(jīng)包含在計(jì)稅基礎(chǔ)中，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)以折舊的方式在固定資產(chǎn)的使用期限里分期扣除，不得在稅前直接扣除，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額。

3、產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)的情況下需繳契稅

《契稅暫行條例》第二條規(guī)定，本條例所稱轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：

（一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓；

（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換；

（三）房屋買賣；

（四）房屋贈(zèng)與；

（五）房屋交換。

房地產(chǎn)的融資租賃，實(shí)質(zhì)上是出租人轉(zhuǎn)移了與其房地產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的租賃。由于在融資租賃期間房產(chǎn)的所有權(quán)仍屬于出租方，還沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)，因此，融資租賃期間的房產(chǎn)不交契稅。但是如果在融資租賃期過(guò)后，租賃雙方的房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，則承租方應(yīng)按照規(guī)定繳納契稅。

小結(jié)

自持型商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代來(lái)臨，融資租入商業(yè)地產(chǎn)納稅義務(wù)分擔(dān)問(wèn)題成為企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)。房產(chǎn)融資租賃作為一種興起的融資模式，具有拓寬融資渠道、降低房屋消費(fèi)門檻、促進(jìn)房產(chǎn)銷售、降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等優(yōu)勢(shì)。但由于相關(guān)法律不完善，交易當(dāng)事人在處理房產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)注意交易模式和合同條款的設(shè)計(jì)，嚴(yán)格按照現(xiàn)有稅收法規(guī)要求繳納稅款，以免給企業(yè)帶來(lái)不必要的法律風(fēng)險(xiǎn)。