隨著南京“地王”頻出，地價不斷刷新，房地產(chǎn)市場越來越火熱的同時，房屋租賃市場也在不斷升溫。但是房屋租賃所涉及的相關稅種較多，有些出租人不知道如何計算繳納，有些甚至不知道房屋出租需要納稅。小編將為廣大納稅人介紹房屋租賃相關稅收政策。

房屋租賃應注意

納稅義務發(fā)生時間

秦淮區(qū)某銷售企業(yè)有多處商鋪，根據(jù)承租人與企業(yè)合作程度的深淺，采取不同的租金結(jié)算方式。面對多種結(jié)算方式，該企業(yè)財務人員對房產(chǎn)租賃所涉及的稅種納稅時間產(chǎn)生了困惑，專門前往秦淮地稅局咨詢各稅種的繳納時間。

秦淮地稅局工作人員解釋，根據(jù)相關稅收政策的規(guī)定，單位出租房屋取得的收入應主動申報繳納稅款，主要涉及營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅等。對于納稅義務發(fā)生時間，各稅種的規(guī)定也不完全一致。

根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及其《實施細則》的規(guī)定，營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人應稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。

根據(jù)《江蘇省地方稅務局關于明確部分稅種納稅期限有關事項的公告》（蘇地稅規(guī)[2013]6號）的規(guī)定，按租金收入計征房產(chǎn)稅的，納稅人應于實際收取租金收入的次月15日內(nèi)申報納稅。

對于房屋租賃合同涉及的印花稅則根據(jù)《印花稅暫行條例》及其《施行細則》的規(guī)定，應納稅憑證應當于書立或者領受時貼花。另據(jù)我省規(guī)定，實行印花稅匯總繳納的納稅人，以一個月為納稅期，應于次月15日內(nèi)申報納稅。未實行印花稅匯總繳納的納稅人，應于書立或領受應稅憑證之日起15日內(nèi)計算貼花。

因此，公司應該仔細區(qū)別在不同結(jié)算方式下不同稅種的不同應稅時間，以免產(chǎn)生不必要的稅務處罰。同時提醒納稅人，南京地稅為方便納稅人，委托了南京市房產(chǎn)局代開房屋租賃發(fā)票，納稅人可以在代開票窗口申報稅款及開具發(fā)票。

經(jīng)營公租房取得的租金可享稅收優(yōu)惠

“地稅工作人員非常認真和貼心，是他們及時告訴了我們稅收優(yōu)惠政策，讓我們享受到了102萬元的營業(yè)稅和房產(chǎn)稅減免。”南京江寧民心保障房置業(yè)管理有限公司財務會計高興地說。

隨著江寧區(qū)城鎮(zhèn)化的快速推進，公共租賃住房也得到較快發(fā)展，住房供應體系趨向完備。江寧地稅局為保障江寧公共租賃住房規(guī)范有序發(fā)展，落實專門人員深入到負責江寧區(qū)公共租賃住房租賃管理工作的南京江寧民心保障房置業(yè)管理有限公司開展納稅輔導和稅收政策服務。稅務人員向企業(yè)介紹，根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于促進公共租賃住房發(fā)展有關稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅[2014]52號）的規(guī)定，對公共租賃住房免征房產(chǎn)稅。對經(jīng)營公共租賃住房所取得的租金收入，免征營業(yè)稅。公共租賃住房經(jīng)營管理單位應單獨核算公共租賃住房租金收入，未單獨核算的，不得享受免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。享受上述稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設兵團批準的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，并按照《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》（建保[2010]87號）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公共租賃住房。

科技企業(yè)孵化器可免征房屋租賃營業(yè)稅

劉經(jīng)理是六合區(qū)一家高新技術創(chuàng)業(yè)服務中心的負責人，他最近來到六合地稅辦稅局大廳，希望可以獲得與科技企業(yè)孵化器有關稅收政策的指導。

稅務人員向劉經(jīng)理介紹，根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于科技企業(yè)孵化器稅收政策的通知》（財稅[2013]7117號）的規(guī)定，自2013年1月1日至2015年12月31日，對符合條件的科技企業(yè)孵化器（也稱高新技術創(chuàng)業(yè)服務中心）自用以及無償或通過出租等方式提供給孵化企業(yè)使用的房產(chǎn)、土地，免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；對其向孵化企業(yè)出租場地、房屋以及提供孵化服務的收入，免征營業(yè)稅。

“如果您的企業(yè)符合科技企業(yè)孵化器的相關規(guī)定，我們會盡快為您辦理審核、備案、免稅等手續(xù)。”在向劉經(jīng)理宣傳了相關稅收政策后，辦稅服務廳工作人員向其介紹。

科技企業(yè)孵化器對于完善創(chuàng)新體系、繁榮經(jīng)濟發(fā)揮著重要的作用，六合地稅局積極配合地方政府做好相關的涉稅咨詢、政策解讀、減免稅政策落實等工作，助力六合地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。

轉(zhuǎn)租房產(chǎn)應按取得的租金全額征收營業(yè)稅

某物業(yè)公司于2015年以每年1600萬元的租金承租了一棟大廈，然后投入了400萬元翻新改造，再轉(zhuǎn)租給客戶，取得了2200萬元的租金收入。該物業(yè)公司認為，其在轉(zhuǎn)租過程中，雖然取得2200萬元租金收入，但扣除承租成本和改建支出2000萬元，實際只取得了200萬元的“純收入”，于是就以200萬元為應稅收入申報繳納營業(yè)稅金及附加11.2萬元。不過，該公司新來的財務人員李小姐對此卻有所疑惑，便前往雨花臺地稅咨詢這樣繳稅是否正確？

稅務人員解釋：根據(jù)《國家稅務總局關于營業(yè)稅若干問題的通知》（國稅發(fā)[1995]76號）的規(guī)定，單位和個人將承租的場地、物品、設備等再轉(zhuǎn)租給他人的行為也屬于租賃行為，應按“服務業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項目征收營業(yè)稅。而在計稅依據(jù)上，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》（國務院令540號）第五條的規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應稅勞務向?qū)Ψ绞杖〉娜�部價款和價外費用。轉(zhuǎn)租房產(chǎn)無論轉(zhuǎn)租多少環(huán)節(jié)，每一道環(huán)節(jié)都應按照租金收入全額計征營業(yè)稅，而非差額征收，不能扣除任何租賃成本。

因此，根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，該公司上述業(yè)務屬于轉(zhuǎn)租業(yè)務，應按取得的租金收入全額征收營業(yè)稅，也就是說，申報營業(yè)稅時營業(yè)額不允許任何稅前扣除。由于未按規(guī)定申報繳納營業(yè)稅金及附加的行為，該公司不得不接受補繳稅款和罰款合計160萬元的處理。