作者：賈康 李婕

　　土地流轉制度改革

　　與房地產稅密切相關的土地流轉制度的改革，其難度很大，但必須在這方面走出一條路來。目前我國土地的實際使用權在它的法律形式上往往是出現(xiàn)嚴重背離的，不清晰、混亂，一旦發(fā)生糾紛，不能通過低成本的、有規(guī)則的法律程序來解決，而是在紊亂失序中摩擦解決，甚至釀成一些惡性事件，需要通過上級政府來“救火”等極端的形式解決糾紛。

　　從長遠來看，最終需要研究允許集體建設土地直接進入一級市場流通的辦法和途徑，減少政府征地范圍，使農民能夠直接分享土地轉讓取得的收益。比如，可以通過修改《土地管理法》等相關法律法規(guī)，規(guī)定除政府因公共利益需要必須征用集體土地以外，允許集體土地在符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃的前提下，通過統(tǒng)一規(guī)范的土地市場采用招拍掛方式（如復墾地的“地票”機制）轉讓集體建設用地的使用權，政府主要通過所得稅等進行調節(jié)。

　　建立健全財產法規(guī)和財產登記制度

　　憲法已經明確寫上了私有財產受保護的要求，如何落實，需要具體化到一系列的法規(guī)體系上。如果這方面的保障做到位了，那么政府再進一步征收房地產稅，乃至以后考慮遺產稅、贈予稅就都有了穩(wěn)固前提。

　　確立現(xiàn)代房產登記制度是完善房地產產權體系，科學合理征收房地產稅的一個重要前提。根據《物權法》中有關不動產登記的相關制度安排，健全現(xiàn)代房產登記制度。現(xiàn)行的房屋登記辦法就本行政區(qū)域內城鄉(xiāng)房屋建立統(tǒng)一的房屋登記簿，推動建立了我國的統(tǒng)一不動產登記制度，進而在2018年完成覆蓋全國城鄉(xiāng)的統(tǒng)一的不動產登記并信息聯(lián)網的目標已經確立。目前多數(shù)地區(qū)還是實施土地上有建筑物的由房管理局登記，無建筑物的由土地局進行登記的辦法。登記機構的分設，給當事人登記帶來不便。房屋、土地登記機構有待統(tǒng)一，需要通過進一步的立法和信息系統(tǒng)建設，形成全面監(jiān)控和支持管理優(yōu)化的支撐條件。

　　完善房地產評估制度

　　完善房地產評估制度方面，中國不僅要積極借鑒國際經驗，還需充分結合自身條件，在由點到面的發(fā)展過程中去解決。

　　一是建立房地產評稅機構。由于稅基評估既需要借助于稅務部門對納稅戶基本信息的掌握，也需要借助于房地產或土地管理部門掌握的相關數(shù)據資料，加之房地產稅評估結果關系到政府的稅收收入與個人應納稅額，因此，大部分國家或地區(qū)都設立了專門的不動產稅基估價機構，這些評估機構主要歸屬于政府部門，具有較強的專業(yè)性。鑒于我國還沒有設立專門的房地產稅基評估機構，建議在我國房地產稅制改革中，設立隸屬于政府部門的獨立稅基評估機構。為了保證評估環(huán)節(jié)和征稅環(huán)節(jié)相互獨立，該機構應該與地方稅務機關和房地產管理機構并列，既能保持密切聯(lián)系又可以相互監(jiān)督制約，保證評估結果的公允性。

　　二是培養(yǎng)專門的評估人員。房地產稅基評估采用專業(yè)的實地查勘估價對象的程序，評估過程中依據的評估標準和采用的具體方法與一般不動產評估不同。人員的培訓也是一個非常重要的問題。我們現(xiàn)在尚缺乏一大批具有這方面基本知識和管理經驗的工作人員。一般來說，房地產稅基評估人員需要通過考試取得執(zhí)業(yè)資格，并接受專業(yè)的后續(xù)教育課程培訓，周期性地接受執(zhí)業(yè)資格審核。在這方面，我們要借鑒發(fā)達國家的經驗，建立評估師注冊登記制度，完善評估人員培訓與繼續(xù)教育制度，建立起符合我國國情的稅基評估從業(yè)人員管理制度。

　　三是建立稅基評估爭議處理制度。由于房地產狀況比較復雜，評稅問題涉及面廣，納稅人產生爭議是較普遍的現(xiàn)象。各國和地區(qū)在對待納稅人爭議時，都采取了設立相應爭議調處機構的方法，使納稅人有申訴和獲得仲裁的機會。我國開展稅基評估活動時，必須建立一套稅基評估爭議處理制度。首先，對評稅結果進行公示，將應課稅房地產位置、產權狀況、實物狀況、納稅人姓名等內容以公示形式在特定網站、報紙雜志等媒體上公布，以便增強信息透明度，鼓勵納稅人對評稅機構進行監(jiān)督。其次，建立稅基評估爭議的復議和仲裁制度，以解決稅基評估爭議問題，更好地保護納稅人權益。

　　建立健全公共財政的制度程序

　　公共財政在有關事項上的制度程序非常重要。如果中國今后走到財政和政府的三層級結構，每個層級都要有相關的、代表公眾意愿的機構以及立法程序來規(guī)范和監(jiān)督制約政府行為，即是由一個法治化、民主化的制度與程序來形成分權情況下相關的理財決策和監(jiān)督機制。很多成熟的市場經濟國家，房地產稅的開征過程中，代表民意的地方議會、市政會議等有較大的決定權，民眾具有發(fā)言權和表決權。房地產稅的有關事項是作為透明的信息傳遞給轄區(qū)內的公眾的。這其中就存在一個地方政府之間的博弈，如果某一地方政府不考慮其他合理調整與制約因素，不形成體現(xiàn)民意訴求的全套機制而簡單地提高自己的房地產稅，那么居民就會用腳投票，從而影響本地投資環(huán)境的評價與繁榮局面的維持。這里面基本的要求就是要使之透明和加入規(guī)范的民主理財與公共選擇。中國的實際情況和這個境界的差距還很遠。在這一改革事項上，需要逐步建立一套公共財政制度程序，來體現(xiàn)民意，促使地方、轄區(qū)公共事務領域形成規(guī)范化的公共選擇制度與機制。