未決算但提前自用房產(chǎn)如何征收房產(chǎn)稅?

一、尚未決算但提前自用房產(chǎn)需要征收房產(chǎn)稅嗎？

需要。

政策依據(jù)

財(cái)政部、稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》（財(cái)稅地字[1986]第008號(hào)）

第十九條 關(guān)于新建的房屋如何征稅

納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。

納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。

納稅人在辦理驗(yàn)收手續(xù)前已使用或出租，出借的新建房屋，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

二、尚未決算但提前自用的房產(chǎn)，從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)如何確定計(jì)稅基數(shù)？

1.政策依據(jù)

（1）《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2008]152號(hào)）

第一條 關(guān)于房產(chǎn)原值如何確定的問(wèn)題

對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。

（2）《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 4 號(hào)——固定資產(chǎn)》應(yīng)用指南

已達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)但尚未辦理竣工決算的固定資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照估計(jì)價(jià)值確定其成本，并計(jì)提折舊；待辦理竣工決算后，再按實(shí)際成本調(diào)整原來(lái)的暫估價(jià)值，但不需要調(diào)整原已計(jì)提的折舊額。

2.政策分析

工程決算前已經(jīng)投入使用的房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 4 號(hào)——固定資產(chǎn)》應(yīng)用指南的規(guī)定暫估入賬，并以暫估入賬價(jià)值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。

三、尚未決算但提前自用的房產(chǎn)按照評(píng)估價(jià)繳納房產(chǎn)稅后，是否在決算后“多退少補(bǔ)”？

總局層面暫無(wú)相關(guān)政策，但各地口徑差異較大，我們一起來(lái)看看地方口徑：

1.《遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于明確財(cái)產(chǎn)稅若干政策業(yè)務(wù)問(wèn)題的通知》（遼地稅財(cái)[2000]398號(hào)）

第五條 關(guān)于尚未決算入帳但已經(jīng)投入使用的新建房產(chǎn)征稅問(wèn)題根據(jù)《遼寧省房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則》第三條關(guān)于"工程尚未決算已經(jīng)投入使用的新建房產(chǎn)，依照基建計(jì)劃價(jià)值減除30％后的余值計(jì)稅；…已按計(jì)劃價(jià)值或核定價(jià)值征納稅款的不再退補(bǔ)"的規(guī)定，對(duì)已經(jīng)投入使用但工程尚未決算的，在工程決算前，暫按工程預(yù)算價(jià)值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅；對(duì)工程決算后，應(yīng)自工程決算之次月起，按固定資產(chǎn)決算價(jià)值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅，對(duì)工程決算前已按預(yù)算價(jià)值計(jì)算繳納的稅款不應(yīng)再多退少補(bǔ)。

2.《內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)稅有關(guān)問(wèn)題的公告》（內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2016年第8號(hào)）

第四條 關(guān)于對(duì)工程決算前已使用房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅的問(wèn)題

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2008〕152號(hào)）規(guī)定，對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。

根據(jù)上述規(guī)定，對(duì)工程決算前已經(jīng)投入使用的房產(chǎn)，納稅人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度暫估入賬，并以暫估入賬價(jià)值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。工程決算后，納稅人應(yīng)自工程決算之次月起，按實(shí)際決算金額調(diào)整房產(chǎn)原值，計(jì)算繳納房產(chǎn)稅；并于工程決算之次月，對(duì)工程決算前己納的房產(chǎn)稅與依實(shí)際決算金額計(jì)算的應(yīng)納房產(chǎn)稅之間的差額，辦理多退少補(bǔ)手續(xù)，但不計(jì)算征收滯納金。

 | 作者：劉老師（正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答疑專(zhuān)家）