24周年

財稅實務(wù) 高薪就業(yè) 學(xué)歷教育
APP下載
APP下載新用戶掃碼下載
立享專屬優(yōu)惠

安卓版本:8.7.50 蘋果版本:8.7.50

開發(fā)者:北京正保會計科技有限公司

應(yīng)用涉及權(quán)限:查看權(quán)限>

APP隱私政策:查看政策>

HD版本上線:點擊下載>

小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的增值稅問題

來源: 正保會計網(wǎng)校 編輯:qizhenzhen 2024/04/02 15:44:38 字體:

本周的財稅咨詢中有會員企業(yè)咨詢:小規(guī)模納稅人企業(yè)(非房地產(chǎn)企業(yè))增值稅按季申報,轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)如何繳納增值稅?我們來看一看。

    

一、基本政策

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第(八)項規(guī)定:
5.小規(guī)模納稅人銷售其取得(不含自建)的不動產(chǎn)(不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產(chǎn)),應(yīng)以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。
6.小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動產(chǎn),應(yīng)以取得的全部價款和價外費用為銷售額,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第14號)第四條規(guī)定,小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn),除個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房外,按照以下規(guī)定繳納增值稅:
(一)小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得(不含自建)的不動產(chǎn),以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
(二)小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn),以取得的全部價款和價外費用為銷售額,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
除其他個人之外的小規(guī)模納稅人,應(yīng)按照本條規(guī)定的計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款,向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅;其他個人按照本條規(guī)定的計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。
第六條規(guī)定,其他個人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn),區(qū)分以下情形計算應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳的稅款:
(一)以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用作為預(yù)繳稅款計算依據(jù)的,計算公式為:
應(yīng)預(yù)繳稅款=全部價款和價外費用÷(1+5%)×5%
(二)以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額作為預(yù)繳稅款計算依據(jù)的,計算公式為:
應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價)÷(1+5%)×5%
第八條
納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的,應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則,不得扣除。
上述憑證是指:
(一)稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。
(二)法院判決書、裁定書、調(diào)解書,以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。
(三)國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。


二、小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收率可以減按1%繳納嗎?

《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于增值稅小規(guī)模納稅人減免增值稅政策的公告》(財政部 稅務(wù)總局公告2023年第19號)第二條規(guī)定,增值稅小規(guī)模納稅人適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入,減按1%征收率征收增值稅;適用3%預(yù)征率的預(yù)繳增值稅項目,減按1%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。第三條規(guī)定,本公告執(zhí)行至2027年12月31日。
根據(jù)上述規(guī)定,小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)應(yīng)按5%的征收率計算繳納增值稅,不能適用減按1%的政策。


    

三、累計四個季度銷售額超過500萬元是否需轉(zhuǎn)為一般納稅人?

《增值稅一般納稅人登記管理辦法》(國家稅務(wù)總局令第43號)第二條規(guī)定,增值稅納稅人(以下簡稱“納稅人”),年應(yīng)稅銷售額超過財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)(以下簡稱“規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)”)的,除本辦法第四條規(guī)定外,應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機關(guān)辦理一般納稅人登記。
本辦法所稱年應(yīng)稅銷售額,是指納稅人在連續(xù)不超過12個月或四個季度的經(jīng)營期內(nèi)累計應(yīng)征增值稅銷售額,包括納稅申報銷售額、稽查查補銷售額、納稅評估調(diào)整銷售額。
銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)(以下簡稱“應(yīng)稅行為”)有扣除項目的納稅人,其應(yīng)稅行為年應(yīng)稅銷售額按未扣除之前的銷售額計算。納稅人偶然發(fā)生的銷售無形資產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的銷售額,不計入應(yīng)稅行為年應(yīng)稅銷售額。
根據(jù)上述規(guī)定,小規(guī)模納稅人偶然發(fā)生的轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的銷售額,不計入應(yīng)稅行為年銷售額,即使年應(yīng)稅銷售額超過500萬元,也不需要轉(zhuǎn)為一般納稅人。


四、季度銷售不超過30萬元免征增值稅包括轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的銷售額嗎?

《國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅小規(guī)模納稅人減免增值稅等政策有關(guān)征管事項的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第1號)第一條規(guī)定,增值稅小規(guī)模納稅人(以下簡稱小規(guī)模納稅人)發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為,合計月銷售額未超過10萬元(以1個季度為1個納稅期的,季度銷售額未超過30萬元,下同)的,免征增值稅。
小規(guī)模納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為,合計月銷售額超過10萬元,但扣除本期發(fā)生的銷售不動產(chǎn)的銷售額后未超過10萬元的,其銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)取得的銷售額免征增值稅。
第二條規(guī)定,適用增值稅差額征稅政策的小規(guī)模納稅人,以差額后的銷售額確定是否可以享受1號公告第一條規(guī)定的免征增值稅政策。
《增值稅及附加稅費申報表(小規(guī)模納稅人適用)》中的“免稅銷售額”相關(guān)欄次,填寫差額后的銷售額。
根據(jù)上述規(guī)定,小規(guī)模納稅人按季納稅的,季度銷售不超過30萬元免征增值稅包括轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的銷售額。


五、轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)與提供服務(wù)季度銷售額超過30萬,提供服務(wù)不超過30萬元,能否免征增值稅?

根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2023年第1號第一條第二款規(guī)定,小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)與提供服務(wù)季度銷售額合計超過30萬,提供服務(wù)不超過30萬元,提供服務(wù)的銷售額可以免征增值稅。


六、轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的銷售額能否按差額后的銷售額確定是否超過30萬元?

根據(jù)財稅〔2016〕36號、國家稅務(wù)總局公告2016年第14號以及國家稅務(wù)總局公告2023年第1號的規(guī)定,小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得(不含自建)的不動產(chǎn),以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。此種情況可以按差額后的銷售額確定是否超過30萬元。


七、小規(guī)模納稅人銷售不動產(chǎn)季度銷售額未超過30萬元,是否向不動產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅?

《國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅小規(guī)模納稅人減免增值稅等政策有關(guān)征管事項的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第1號)第九條規(guī)定,按照現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)當(dāng)預(yù)繳增值稅稅款的小規(guī)模納稅人,凡在預(yù)繳地實現(xiàn)的月銷售額未超過10萬元的,當(dāng)期無需預(yù)繳稅款。在預(yù)繳地實現(xiàn)的月銷售額超過10萬元的,適用3%預(yù)征率的預(yù)繳增值稅項目,減按1%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
第十條規(guī)定,小規(guī)模納稅人中的單位和個體工商戶銷售不動產(chǎn),應(yīng)按其納稅期、本公告第九條以及其他現(xiàn)行政策規(guī)定確定是否預(yù)繳增值稅;其他個人銷售不動產(chǎn),繼續(xù)按照現(xiàn)行規(guī)定征免增值稅。
國家稅務(wù)總局辦公廳發(fā)布的《關(guān)于<國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅小規(guī)模納稅人減免增值稅等政策有關(guān)征管事項的公告>的解讀》第八問對于“小規(guī)模納稅人銷售不動產(chǎn)取得的銷售額,應(yīng)該如何適用免稅政策?”的答復(fù)明確,小規(guī)模納稅人包括單位和個體工商戶,還包括其他個人。不同主體適用政策應(yīng)視不同情況而定。
第一,小規(guī)模納稅人中的單位和個體工商戶銷售不動產(chǎn),涉及納稅人在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅的事項。如何適用政策與銷售額以及納稅人選擇的納稅期限有關(guān)。舉例來說,如果納稅人銷售不動產(chǎn)銷售額為28萬元,則有兩種情況:一是納稅人選擇按月納稅,銷售不動產(chǎn)銷售額超過月銷售額10萬元免稅標(biāo)準(zhǔn),則應(yīng)在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款;二是該納稅人選擇按季納稅,銷售不動產(chǎn)銷售額未超過季度銷售額30萬元的免稅標(biāo)準(zhǔn),則無需在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。因此,本公告明確小規(guī)模納稅人中的單位和個體工商戶銷售不動產(chǎn),應(yīng)按其納稅期、公告第九條以及其他現(xiàn)行政策規(guī)定確定是否預(yù)繳增值稅。
第二,小規(guī)模納稅人中其他個人偶然發(fā)生銷售不動產(chǎn)的行為,應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)行政策規(guī)定執(zhí)行。因此,本公告明確其他個人銷售不動產(chǎn),繼續(xù)按照現(xiàn)行規(guī)定征免增值稅。
根據(jù)上述規(guī)定及解讀,小規(guī)模納稅人按季納稅,銷售不動產(chǎn)銷售額未超過季度銷售額30萬元,無需在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。

來源:正保會計網(wǎng)校稅務(wù)網(wǎng)校原創(chuàng)內(nèi)容,作者:李老師(正保會計網(wǎng)校答疑專家),侵權(quán)必究!

編輯推薦:

付款方向收款方開具發(fā)票的情形有哪些? 

兩高發(fā)布涉稅犯罪司法解釋要關(guān)注

免費試聽

  • 證券專業(yè)與股市投資

    證券專業(yè)與股市投資免費聽

  • 科技研發(fā)企業(yè)財稅管控與經(jīng)營管理特訓(xùn)專題

    科技研發(fā)企業(yè)財稅管控與經(jīng)營管理特訓(xùn)專題免費聽

  • 中國18稅種詳解與實務(wù)應(yīng)用

    中國18稅種詳解與實務(wù)應(yīng)用免費聽

限時免費資料

  • 每日新聞/問答

    每日新聞/問答

  • 每周稅訊速遞

    每周稅訊速遞

  • 月度法規(guī)匯編

    月度法規(guī)匯編

  • 年度法規(guī)匯編

    年度法規(guī)匯編

  • 增值稅匯編

    增值稅匯編

  • 所得稅匯編

    所得稅匯編

掃碼關(guān)注我們

掃碼找組織

回到頂部
折疊
網(wǎng)站地圖

Copyright © 2000 - 8riaszlp.cn All Rights Reserved. 北京正保會計科技有限公司 版權(quán)所有

京B2-20200959 京ICP備20012371號-7 出版物經(jīng)營許可證 京公網(wǎng)安備 11010802044457號